[땅집고] “반디클 넣으려고 원펜타스, 청담 르엘, 잠실 르엘, 트리니원 등 대어들을 모두 패스하고 대기하고 있는 물량이 얼마인지가 중요하죠.”

역대 분양 시장 최대어로 꼽히는 서울 서초구 반포동 반포 디에이치 클래스트(이하 반디클)가 올 11월 분양을 앞두고 뜬 ‘반디클 청약 전략’이 화제다.

‘반디클’은 반포주공1단지 1·2·4주구를 재건축하는 단지로 지하 5층~지상 35층, 50개 동, 총 5002가구 규모다. 이 가운데 일반분양 물량만 1832가구에 달한다. 여기에 추첨제로 1주택자에게 배정되는 물량이 별도로 있다. 평형별 1주택자 실질 배정 비율은 전용 59㎡가 약 15%, 전용 84㎡가 약 7.5%, 전용 85㎡ 초과 대형이 약 5% 수준이다.

분양가 상한제가 적용되는 데다 한강변 대단지라는 점에서 당첨 시 상당한 시세차익이 기대된다. 업계에서는 3.3㎡(1평)당 분양가를 8000만원대, 전용 84㎡ 기준 약 30억원 안팎으로 거론 중이다.

8일 국내 최대 부동산 커뮤니티 ‘부동산스터디’에는 ‘반디클 청약 전략’이라는 제목의 글이 올라왔다. 게시글은 단시간에 조회수 약 5000회에 육박하며 큰 관심을 모았다.

글쓴이는 반디클 청약 시 주의사항으로 ‘청약 통장 대기 수요자’를 꼽았다. 앞서 분양한 주요 단지의 청약을 포기한 고가점자들이 실제로 얼마나 몰리느냐가 당첨 가능성을 좌우할 수 있다는 것. 글쓴이는 “앞서 분양한 원펜타스, 청담 르엘, 잠실 르엘, 트리니원 등 주요 단지에 청약하지 않고 반디클을 기다린 수요가 상당할 수 있다”고 내다봤다.

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그럼 각 주요 평형대별로 분석은 어떨까. 글쓴이는 “트리니원은 59㎡ 물량이 약 450가구로 많았지만, 반디클을 위해 74점인 사람들이 대거 청약을 패스했을 것으로 예상한다”며 “75점 이상을 보수적인 커트라인으로 본다”고 했다. 이어 “74점에서 커트라인이 형성되더라도 청약통장 가입기간 등 세부 점수가 중요할 것”이라고 했다.

반면 전용 84㎡는 분양가가 높은 만큼 커트라인을 두고 전망이 엇갈린다고 봤다. 첫 번째 전망은 69점에 청약통장 가입기간 23년 이상 정도가 커트라인이 된다는 것. 글쓴이는 “분양가가 33억~35억원으로 매우 비싸기 때문에 30억원 정도의 현금을 보유한 사람만 청약할 수 있다”며 “3자녀를 보유하면서 현금 30억원을 가진 사람이 475명 이상 있을 가능성은 높지 않다”고 설명했다.

반대로 전용 84㎡ 역시 70점 이상에서 커트라인이 형성될 수 있다는 전망도 제시했다. 글쓴이는 과거 고가점·다자녀 수요자가 원펜타스 대형 평형에 당첨된 사례를 언급하며 “의외로 3자녀를 둔 현금 부자가 많을 수 있다”고 했다.

특별공급을 노리는 수요자라면 신생아·신혼부부·다자녀 유형을 우선적으로 살펴볼 필요가 있다는 분석도 나왔다. 글쓴이는 “특별공급에서는 신생아, 신혼부부, 다자녀 정도가 유효한 청약 전략”이라며 “다자녀는 90점이 안정적인 커트라인으로 예상되지만 전용 59㎡는 90점도 안심하기 어렵고, 전용 84㎡도 85점이 될지 안 될지 애매하다”고 했다. 여기에 부부가 각각 청약할 수 있는 제도를 활용해 한쪽은 신생아 특별공급, 다른 한쪽은 신혼부부 특별공급에 도전하는 방식도 거론했다.

댓글창은 누리꾼들의 뜨거운 반응이 이어졌다. 한 누리꾼은 “청약 넣고 발표 나면 주변 단지로 눈을 돌리는 매매가 늘어날 것 같다”고 했고, 또 다른 누리꾼은 “반디클만 기다리던 분들이 꽤 있기 때문에 상대적으로 고분양가인 84㎡도 70점대 커트라인이 될 것 같다”고 전망했다.

한편, 반디클은 수도권 지하철 9호선 구반포역과 인접한 역세권 단지다. 북측으로 한강공원이 맞닿아 있어 일부 가구에서는 한강 조망이 가능할 전망이다. 반포초·반포중·세화여중·세화여고·세화고 등 학교가 가까워 교육 환경도 강점으로 꼽힌다. 입주는 2027년 11월 예정이다. /kso@chosun.com