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[땅집고] 땅집고옥션이 오는 9월 14일 입찰을 진행하는 경기 광주 주요 지역 빌라(다세대주택) 경매 물건 중 가장 유망한 물건으로 경기 광주시 능평동 펠리스빌 3층(전용면적 56.72㎡·사건번호 2025타경50737) 등 6개 물건을 선정했다.

땅집고옥션은 자체 개발한 만능검색기 기능을 이용해 능평동, 양벌동, 초월읍 등 분당·판교 인접 차량 출퇴근권 내 빌라 중 가격 메리트를 갖춘 최저가 1억 1000만~1억 7000만원대 반값 알짜 물건 6건을 최종 추려냈다.

땅집고옥션은 이처럼 자체 검색 필터를 이용해 원하는 지역·유찰 횟수·시세 대비 입찰가 수준·권리 안전 여부 등을 원하는 대로 정밀하게 골라낼 수 있다. 땅집고옥션이 개발한 ‘만능검색’이 이 과정을 클릭 몇 번으로 해결한다.

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경기 광주 빌라는 아파트와 달리 전용면적 대비 대지지분이 넓어(대부분 15~22평) 건물 감가와 무관하게 토지 자산 방어에 유리한 것이 핵심 강점이다. 이번에 추천된 6건은 모두 감정가의 49%까지 유찰된 반값 물건들이다.

다만, 6건 중 다수가 주택도시보증공사(HUG) 임차권 및 선순위 임차권 관련 물건이다. 대항력을 갖춘 임차인이 존재할 경우 보증금 인수 위험이 있으나, HUG가 채권 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소를 확약(말소확약서 제출)한 경우 보증금 인수 위험이 완벽히 해소된다. 또한 광주 빌라는 거래가 드물어 실거래가 오래된 경우가 많으므로, 입찰 전 현장에서 최근 인근 거래 사례를 기반으로 현재 시세를 재확인하는 것이 안전과 손실을 가르는 핵심 원칙이다. 특히 유일한 일반물건인 능평동 더네스티움은 1층 환금성과 관리 상태를 사전 점검해야 한다.

땅집고옥션이 선정한 6개 추천 물건 중 '오늘의 추천 물건'으로 뽑힌 곳은 경기 광주시 능평동 펠리스빌 302호(2025타경50737)다. 분당·판교 차량 출퇴근권 주거지에 위치하며, 전용면적 56.72㎡(17.17평, 3층·대지 지분 19.07평) 구조다. 건물 면적보다 대지지분이 넓은 것이 최대 강점이다.

이 물건은 최초 감정가(2억 4200만원) 대비 5회 유찰(재진행)되어 최저입찰가가 감정가의 49% 수준인 1억 1858만원에 시작한다. 동일 단지 과거 실거래가는 2억 5500만원(2022년 8월), AI 추정 시세는 2억 3049만원, 최근(2026년 8월) 전세가는 1억 6000만원 선이다. 인근 최근 실거래 시세가 2억대 초중반에 형성되어 있어 최저입찰가는 시세의 절반 수준이다.

단, AI 권리 분석상 '대항력 있는 임차인 및 선순위 임차권등기'가 설정되어 있으므로, HUG의 인수조건 변경에 따른 말소확약서 제출 여부를 법원 매각물건명세서에서 반드시 확인해야 한다. 말소확약이 명시되어 있다면 인수 위험은 사라지며, AI 위험도 역시 '낮음'으로 평가된다. 인근 전세가율이 86.3%로 높다는 점도 유의해야 한다.

권리관계 상으로는 부동산강제경매 사건이며, 청구금액은 2억 5200만원으로 감정가를 초과해 채권 회수 부족으로 인한 경매 취하 가능성은 낮다. 해당 지역은 비규제지역이다.

땅집고옥션은 "펠리스빌 302호는 전용 17평에 대지지분 19평이라 건물 감가와 무관하게 토지 자산이 방어되는 광주 빌라의 전형적인 강점을 가진 물건"이라며 "실거래가 오래된 만큼 인근 최근 시세 재확인과 매각물건명세서상 HUG 말소확약만 명확히 확인된다면 2억대 초중반 시세의 물건을 1억대 중반에 안전하게 매수할 수 있다"고 설명했다. 말소확약 확인을 전제로 한 예상 낙찰가로는 1억 4000만~1억 7000만원 선을 제시했다.

땅집고옥션은 이밖에 9월 14일 입찰을 진행하는 경기 광주 주요 지역 빌라 추천 물건으로 ▲경기 광주시 능평동 유니빌리지(2025타경52269·전용 64.9㎡·최저가 1억 7052만원) ▲경기 광주시 능평동 더네스티움(2026타경50106·전용 55.67㎡·최저가 1억 4259만원) ▲경기 광주시 양벌동 별헤는마을(2026타경50228·전용 71.52㎡·최저가 1억 3426만원) ▲경기 광주시 능평동 펠리스빌 202호(2025타경52457·전용 56.72㎡·최저가 1억 1809만원) ▲경기 광주시 초월읍 지월리 산호힐하우스(2025타경52897·전용 67.08㎡·최저가 1억 1074만원)를 제시했다. /sh0293@chosun.com