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[땅집고] 땅집고옥션이 오는 9월 14일부터 16일까지 입찰을 진행하는 서울·수도권 주요 대형 아파트 경매 물건 중 가장 유망한 물건으로 서울 영등포구 여의도동 롯데캐슬아이비 주상복합 17층(전용면적 137.09㎡·사건번호 2026타경4233) 등 6개 물건을 선정했다.

땅집고옥션은 자체 개발한 만능검색기 기능을 이용해 여의도, 분당 서현, 잠실, 동탄 호수, 송도, 일산 주엽 등 수도권 핵심 입지 내 대형 아파트 중 최근 실거래가 대비 뛰어난 가격 메리트를 갖춘 최저가 5억~22억원대 물건 6건을 추려냈다.

땅집고옥션은 이처럼 자체 검색 필터를 이용해 원하는 지역·유찰 횟수·시세 대비 입찰가 수준·권리 안전 여부 등을 원하는 대로 정밀하게 골라낼 수 있다. 땅집고옥션이 개발한 ‘만능검색’이 이 과정을 클릭 몇 번으로 해결한다.

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이번 검색 기준은 감정가가 아닌 '지금 시세(최근 실거래가)'다. 경매의 첫 번째 원칙은 감정평가액이 아니라 실제 거래되는 시세를 바탕으로 판단하는 것이다. 추천된 6건은 모두 최근 실거래 데이터가 살아 있어 최저입찰가가 진짜 저평가되었는지 명확하게 판단할 수 있다. 분당 서현 한양은 대지 지분 24평의 재건축 기대 대형이 16억원대, 잠실 파크인-수는 전용 43평 준주거형이 13억원대에 나왔다. 동탄 부영2단지와 일산 강선마을은 대항력 없는 임차인이 점유 중이라 보증금 인수 부담이 적은 편이다.

땅집고옥션이 선정한 6개 추천 물건 중 '오늘의 추천 물건'으로 뽑힌 곳은 서울 영등포구 여의도동 롯데캐슬아이비 주상복합 17층(2026타경4233)이다. 서울 3대 도심인 여의도(YBD) 한복판에 위치한 대형 주상복합으로, 전용면적 137.09㎡(41.49평, 공급 52평형) 크기다. 여의도 일대 대형 아파트는 시장에 나오는 매물 자체가 흔치 않아 희소성이 높다.

이 물건의 승부처는 '직전 실거래가'에 있다. 최초 감정가(27억 7000만원) 대비 1회 유찰되어 최저입찰가는 감정가의 80%인 22억 1600만원이다. 단순 감정가 할인이 아니라, 2026년 5월 기록된 직전 실거래가(26억 1000만원)와 비교하면 최저입찰가는 실거래가의 약 85% 수준에 불과하다. 실거래 수요가 든든하게 받쳐주고 있다는 점이 이 물건의 최대 핵심이다.
입지 면에서도 여의도 금융·업무지구 중심부에 위치해 고소득 직장인 배후 수요가 풍부하다. 지하철 5·9호선 여의도역을 도보로 이용할 수 있고 더현대 서울, 파크원, IFC몰, 여의도한강공원 등 완벽한 주거 및 생활 인프라를 갖췄다.

단, 대형 주상복합 특성상 일반 아파트에 비해 매도·임대 회전이 느릴 수 있으므로 환금성을 감안해야 한다. 특히 관리사무소를 통해 공용관리비 미납 체납액이 얼마인지 사전에 반드시 확인해야 한다. 아울러 전세 실거래가(13억 7000만원, 2025년 8월 기준)와 매매가 간 격차가 커 갭투자는 부담스럽고 실거주나 장기 보유 관점으로 접근해야 한다.

권리관계 상으로는 부동산강제경매 사건으로 말소기준권리 이후 등기부상 권리는 대부분 소멸할 것으로 예상되나, 최신 등기부등본을 통한 선순위 권리 확인과 현장 조사를 통한 점유자 및 관리비 체납 파악이 필수적이다.

땅집고옥션은 "여의도 대형 주상복합은 환금성 호불호가 있지만 입지 희소성만큼은 대체 불가능하다"며 "직전 실거래 26.1억 대비 최저가 22.16억은 실거래의 85% 수준으로 확실하게 검증된 저가다. 관리사무소를 통해 미납 관리비 리스크만 방어한다면 여의도 진입의 좋은 기회가 될 것"이라고 설명했다. 예상 낙찰가로는 최저가 낙찰보다는 경쟁을 감안해 실거래가의 88~96% 수준인 23억~25억원 선을 제시했다.

땅집고옥션은 이밖에 9월 14~16일 입찰을 진행하는 서울·수도권 대형 아파트 추천 물건으로 ▲성남 분당구 서현동 한양아파트(2025타경52701·전용 148.94㎡·최저가 16억 2400만원) ▲서울 송파구 잠실동 파크인-수(2025타경51919·전용 143.8㎡·최저가 13억 6800만원) ▲화성시 산척동 더레이크시티부영2단지(2025타경56652·전용 134.94㎡·최저가 8억 2600만원) ▲인천 연수구 송도동 롯데캐슬캠퍼스타운(2025타경509597·전용 101.3㎡·최저가 6억 3490만원) ▲고양시 일산서구 주엽동 강선마을아파트(2024타경87514·전용 129.09㎡·최저가 5억 4180만원)를 제시했다. /sh0293@chosun.com