[땅집고] 3일 오전 서울 중구 신당동. 수도권 지하철 5·6호선 청구역 3번 출구에서 나와 대로변을 따라 약 2분을 걸으니 공사장 가림막이 나타났다. 가림막 안쪽에서는 오래된 주택들이 하나둘 자취를 감추고 있었다. 곳곳에 쌓인 콘크리트 잔해와 철근, 부서진 벽체가 이 일대가 본격적인 재개발 단계에 들어섰음을 보여줬다.

철거 현장 뒤로는 신당동 일대 건물들이 빼곡하게 들어서 있고, 멀리 남산 능선까지 시야에 들어왔다. 불과 몇 년 전까지만 해도 낡은 저층 주택이 자리했던 곳이지만, 이곳에는 지하 4층~지상 29층, 12개 동 규모의 1159가구 아파트가 들어설 예정이다.

이곳은 포스코이앤씨가 서울 강북권에서 최초로 하이엔드 브랜드 ‘오티에르’를 적용하는 사업지로, 준공 후 단지에는 ‘오티에르 남산’이란 명칭이 달릴 예정이다.

◇ 낡은 주택 허물고 1159가구 대단지로

지난해 12월 31일을 끝으로 원주민 이주가 완료됐고 3일 찾은 현장은 현재까지 철거가 한창이었다. 한쪽에는 건물 잔해와 철근이 산처럼 쌓여 있었고, 다른 한쪽에서는 굴착 작업이 진행되고 있었다. 기존 도로는 공사 차량과 안전시설물로 일부 통제된 상태였다.

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신당8구역 주택재개발 정비사업은 서울 중구 신당동 321-1번지 일대 약 5만8651㎡ 부지에 아파트를 짓는 사업이다. 지하 4층~지상 29층, 12개 동, 총 1159가구 규모다. 이 가운데 임대주택은 176가구다.

신당8구역의 가장 큰 장점은 입지다. 단지 앞에는 5·6호선 청구역이 지난다. 청구초등학교도 단지와 맞닿아 있어 이른바 ‘초품아’ 입지다. 반면 주변환경은 아직 열악하다. 신당동 떡볶이 거리 등 지역을 대표하는 상권은 있지만, 대규모 상업시설이나 학원가가 밀집한 지역은 아니라는 점에서 학군지로서 보기에는 아쉽다.

인근에는 비교할 만한 신축 단지는 없지만 주변 아파트는 이미 신당8구역 재건축 이후의 시세를 반영하고 있다. 3일 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 청구동 ‘청구e편한세상’ 전용 84㎡는 지난달 20억5000만원에 거래됐다. 아직 신고되지 않은 실제 거래에서는 21억원까지 거래가 이뤄진 것으로 알려졌다. 인근 ‘약수하이츠’ 동일평형도 이달 17억5000만원에 손바뀜했다.

◇ 일반분양 줄고 분담금은 올라

과거 시공사 계약 해지 이후 소송까지 이어지면서 사업 장기화 우려가 있었지만, 조합이 2심 판결 이후 상고를 포기하고 약 230억원 수준의 배상금을 지급하는 방향으로 합의하면서 사업에 다시 속도가 붙었다.

다만, 정비계획 변경 과정에서 전체 가구 수가 기존 1213가구에서 1159가구로 54가구 줄었다. 일반분양 물량도 당초보다 약 50가구 감소할 전망이 나오면서 사업성을 둘러싼 우려도 나왔다. 이정수 신당제8구역 재개발정비사업조합장은 “기존 건축계획은 전용 59㎡가 1215가구에 달하는 등 소형 평형에 과하게 집중돼 있어서 중대형 평형을 확보해 일반분양 사업성을 높였다”고 말했다.

다만 조합원들의 부담은 커질 가능성이 있다. 과거 시공사 변경 과정에서 발생한 소송 배상금과 공사비 상승분 등이 사업비에 반영되면서다. 재분양 신청 과정에서 전용 84㎡ 기준 조합원 분양가는 기존 약 8억원에서 9억5000만원 수준까지 오를 것으로 예상된다. 기존보다 약 1억5000만원 높아지는 셈이다.

◇ “4년 뒤 84㎡ 일반분양가 30억”…가능할까

관심은 결국 일반분양가다. 최근 조합 내부에서는 공사비 현실화와 서울 도심권의 고분양가 흐름 등을 고려해 전용 84㎡ 일반분양가를 28억~30억원 안팎으로 책정하는 방안이 거론되는 것으로 전해졌다.

현재 신당8구역 조합원 매물은 프리미엄을 포함해 13억~15억원 선에 나온 것으로 알려졌다. 매물도 거의 없다. 3일 기준 네이버페이 부동산에 등록된 매물은 단 2건으로 전용 59㎡와 84㎡ 1+1 매물이 30억원에, 전용 84㎡ 매물이 19억원에 나와 있다.

전재선 좋은집 공인중개사사무소 대표는 “2030년 입주를 가정하면 현재 매물에 붙은 프리미엄과 금융비용 등을 고려했을 때 투자 부담은 있는 편”이라며 “전용 59㎡ 조합원 분양가가 9억원 수준으로 오르고 현 시세가 23억원 안팎이라고 보면, 4년간 추가분담금까지 감안해 26억~27억원 수준을 바라볼 수 있다는 계산이 나온다”고 말했다. 이어 “전용 84㎡가 30억원까지 바라보는 이야기가 나오는 것도 이런 이유”라고 덧붙였다.

한편, 조합 관계자는 “지난달 25일 정비계획 주민공람을 마쳤으며, 사업시행계획 변경과 도시계획심의를 거쳐 오는 11월 서울시로부터 정비구역 지정 최종 고시를 받을 예정”이라며 “내년 3월 이내 철거를 마무리하고 상반기 착공에 들어갈 계획”이라고 했다. /kso@chosun.com