[박영범의 세무톡톡] 해외 부동산 투자로 돈 벌려다가 ‘양도세 폭탄’ 맞는다?

[땅집고] 최근 자산 포트폴리오를 다각화하기 위한 목적으로 미국, 캐나다, 일본, 베트남 등 해외에 주택이나 상가를 마련해두는 분들이 꾸준히 늘고 있는 분위기입니다. 하지만 해외 부동산을 처분할 때는 취득·보유 단계와 달리 국내 부동산과 전혀 다른 양도소득세 기준을 적용받는다는 점을 반드시 명심해야 해요.

현행 세법상 양도일까지 계속해서 5년 이상 국내에 주소를 둔 거주자라면, 해외 부동산을 팔 때 우리나라 국세청에 양도소득세를 신고하고 납부할 의무가 있어요. 예상치 못한 ‘세금 폭탄’을 피하기 위해 반드시 알아둬야 할 핵심 쟁점 세 가지를 구체적인 국가 사례와 함께 짚어보겠습니다.

◇해외라면 1주택자라도 ‘비과세·장특공제’ 혜택 하나도 못받아

해외 부동산을 처분할 때 가장 크게 체감할 수 있는 세금 차이는 바로 감면 혜택의 부재입니다. 국내 주택의 경우 일정 요건을 충족한 납세자들이 ‘1세대 1주택 비과세’ 혜택을 받을 수 있죠. 하지만 해외 주택이라면 단 한 채만 보유하고 있더라도 이런 비과세 규정이 적용되지 않아요.

상가도 마찬가지입니다. 해외 상가를 10년 이상 장기 보유했더라도 세금을 줄여주는 ‘장기보유특별공제’를 한 푼도 받을 수 없어요. 그럼 물가 상승분이 고스란히 양도차익으로 잡히면서 세 부담이 커질 수밖에 없는 구조인데요. 다만 한 가지 다행인 점은, 국내 다주택자들이 적용받는 무거운 중과세율 대신 일반 누진세율이 적용된다는 것입니다.

◇해외 부동산에서 투자 손실나도, 국내 부동산 세 부담 줄진 않아

부동산 투자를 하다 보면 이익을 볼 수도 있지만, 손실이 발생할 가능성도 있죠. 이 때 국외 자산과 국내 자산의 손익이 철저히 분리되는 점도 알아둬야 합니다.

예를 들어 A씨가 베트남 하노이에 갖고 있던 상가를 팔아 큰 손실(양도차손)을 봤다고 가정해봅시다. 같은 해에 A씨가 서울 아파트를 팔아서 차익을 얻었더라도, 베트남에서 발생한 손실을 빼고 세금을 계산하는 것은 아니에요. 납세자가 국내에 갖고 있던 부동산과, 해외에 보유하던 부동산에 대한 세금 부과를 각각 따로 계산해서 매기기 때문이죠.

다만 해외에서 발생한 손익끼리는 합산(통산)해서 세금을 매기는 것이 가능합니다. 만약 캐나다 소재의 토지에서 손실이 발생하고 미국 주택에선 이익이 났다면, 이 두가지 양도소득을 더해서 전체 세 부담을 낮출 수 있는 거에요.

◇매각 후 2개월 내 신고 필수... 가산세 20% 주의해야

어떤 국가에서든 해외 부동산을 처분했다면, 양도일이 속하는 달의 말일로부터 ‘2개월 이내’에 주소지 관할 세무서를 찾아 양도소득세 예정 신고를 마쳐야 합니다.

만약 같은 해에 캐나다 주택과 일본 상가를 모두 팔았다면 어떨까요. 물건별로 예정 신고를 마친 뒤, 다음 해 5월에 전체 양도소득을 합산해 확정 신고까지 완료해야 하는 거에요. 이 기한을 놓치면 무신고가산세는 세금의 20%(부정행위 시 최대 40%), 납부지연가산세는 미납 세액에 대해 하루당 10만분의 22가 매겨져요.

세금 신고와는 별개로 처분일이 속하는 연도의 다음 해 6월까지는 관할 세무서에 ‘해외부동산 처분 명세서’ 등 관련 서류를 반드시 제출해야 한다는 점도 잊지 마셔야 합니다. 해외 부동산 양도는 비과세 혜택이 없고 절차가 까다로운 만큼, 계약 체결 전부터 처분할 때 까지 발생할 세금을 철저하게 시뮬레이션해 보는 것이 절세의 핵심으로 작용합니다. /글=YB세무컨설팅 박영범 세무사, 편집=이지은 기자 leejin0506@chosun.com