[땅집고] 서울 강남구 일원가람아파트의 재건축 조합설립이 가시화되고 있다. 이달 창립총회를 열고 조합장 등 집행부를 구성한 뒤 조합설립인가 신청에 나설 예정이다. 특히 최근 추정분담금 산정 결과 비례율은 기존 예상보다 낮아졌지만, 평형별 분담금은 오히려 줄어든 것으로 나타났다.

일원가람아파트 재건축 추진위원회는 오는 17일 창립총회를 연다. 창립총회에서는 정재완 추진위원장이 조합장에 단독 입후보했으며 감사로는 한덕주 추진위원이 단독 출마했다. 이외에 이사 8명, 대의원 60명 등을 선출해 조합 집행부 구성을 마무리할 예정이다.

추진위는 10월 중순 조합설립인가를 받은 뒤 통합심의와 시공자 선정을 이어갈 방침이다. 내년 1분기 통합심의를 신청하고, 봄쯤 시공자 선정을 위한 입찰공고를 낼 예정이다. 이주예정시기는 2029년 하반기를 예상한다.

서울 강남구 일원동 735번지 일대 4만1144.7㎡ 부지에 들어서는 일원가람아파트는 용적률 250%를 적용해 지하 3층~지상 최고 25층, 818가구 규모의 아파트와 부대복리시설 등을 조성한다.

◇ 지하철 3호선 일원역과 단지 직접 연결

재건축 사업의 핵심은 단지와 지하철역을 직접 연결하는 지하 연계 설계다. 재건축이 완료되면 단지 지하와 수도권 지하철 3호선 일원역이 지하 통로로 바로 연결돼 입주민들이 지상으로 이동하지 않고 역사까지 이동할 수 있게 된다.

계획안에 따르면 일원역 5번 출구에는 에스컬레이터를 설치하고 지하 통로를 통해 단지 지하 1층과 역사를 연결한다. 기존에는 단지에서 지상으로 나와 역으로 이동해야 했지만, 재건축 이후에는 비나 눈 등 날씨에 관계없이 이동할 수 있는 구조가 마련된다. 일원역에서 한 정거장 거리에 있는 수서역에는 3호선과 수인분당선, GTX-A가 지나고 있어 광역교통 접근성도 뛰어나다.

단지 내에는 근린생활시설과 돌봄센터, 연면적 약 3000㎡ 규모의 키즈랜드 등이 들어설 예정이다. 인근 일원 비둘기공원과 연계해 가족형 커뮤니티 공간으로 조성한다는 계획이다.

◇ 비례율 낮아졌는데 분담금은 오히려 감소

조합원들의 관심이 높은 추정분담금도 비교적 유리한 수준이다. 사업비와 분양가 등을 반영한 최근 추정 과정에서 비례율은 기존 예상보다 낮아졌지만, 일부 평형의 추정분담금은 오히려 줄어든 것으로 나타났다.

재건축 사업에서 비례율은 종전자산의 가치를 사업 완료 후 조합원에게 배분되는 개발이익과 비교해 나타내는 지표다. 일반적으로 비례율이 낮아지면 조합원의 권리가액이 줄어 추가 분담금 부담이 커질 가능성이 있다. 하지만 일원가람아파트의 경우 공사비와 일반분양가, 종전자산 평가액 등 여러 사업 조건이 함께 반영되면서 비례율 하락에도 불구하고 평형별 추정분담금은 오히려 낮아진 것으로 분석됐다.

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현재 추정안에서는 종전자산을 27.3평형과 30.5평형으로 구분하고, 평당 공사비는 930만원, 일반분양가는 평당 7600만원을 적용해 분담금을 산정했다. 다만 향후 사업시행인가와 관리처분인가 과정에서 종전자산 가격과 공사비, 분양가 등이 변동될 수 있어 실제 분담금은 달라질 수 있다.

기존 27.3평형 소유자가 신축 24.9평형을 분양받을 경우 약 6억2000만원을 환급받는다. 29.7평형을 선택하면 약 3억3000만원, 33.8평형은 약 6800만원을 각각 환급받을 수 있다. 신축 40.7평형을 선택할 경우에는 약 2억9400만원의 추가 분담금이 발생하고, 53평형을 분양받으면 약 9억2900만원을 추가로 부담해야 하는 것으로 나타났다.

기존 30.5평형 소유자도 환급 규모가 크다. 신축 24.9평형을 선택하면 약 10억2000만원, 29.7평형은 약 7억3000만원, 33.8평형은 약 4억7000만원을 각각 환급받을 수 있는 것으로 예상한다.

다만 이 같은 추정분담금은 확정된 금액이 아니다. 추진위원회는 향후 사업시행인가와 관리처분인가 과정에서 종전자산 가격과 공사비, 일반분 양가 등이 변동될 수 있으며 이에 따라 조합원별 분담금 규모도 달라질 수 있다고 설명했다.

정재완 가람아파트 재건축 추진위원장은 “일원역과 단지를 직접 연결하는 설계를 확보하면서 재건축 사업의 상품성이 한층 높아질 것으로 기대한다”며 “비례율은 다소 낮아졌지만 추정분담금은 오히려 줄어들어 조합원들의 부담도 완화될 것으로 예상한다”고 말했다. 이어 “조합설립 직후 상세설계를 위한 업체를 선정하고 내년 3월 통합심의를 신청할 계획”이라고 했다. /kso@chosun.com