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[땅집고] 땅집고옥션이 오는 9월 7일부터 입찰을 진행하는 서울 주요 지역 업무용 오피스텔 경매 물건 중 가장 유망한 물건으로 서울 송파구 문정동 문정아이파크 오피스텔 9층(전용면적 22.89㎡·사건번호 2025타경355) 등 6개 물건을 선정했다.

땅집고옥션은 자체 개발한 만능검색기 기능을 이용해 송파 문정, 강동 천호·강일·길동, 영등포, 강서 염창 등 서울 주요 업무지구 배후 상권 내 소형 오피스텔 중 가격 메리트를 갖춘 최저가 7000만~2억 원대 물건 6건을 추려냈다.

땅집고옥션은 이처럼 자체 검색 필터를 이용해 원하는 지역·유찰 횟수·시세 대비 입찰가 수준·권리 안전 여부 등을 원하는 대로 정밀하게 골라낼 수 있다. 땅집고옥션이 개발한 ‘만능검색’이 이 과정을 클릭 몇 번으로 해결한다.

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오피스텔 경매 시장에서는 아파트와 달리 높은 '전세가율'과 '보증금 인수 여부'를 파악하는 것이 최우선이다. 전세가가 매매가에 육박하거나 상회하는 경우가 많아 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 경우 곧바로 손실로 이어질 수 있기 때문이다. 이번 추천 6건 역시 대부분 선순위임차권·HUG 조건이 붙어 있어 매각물건명세서를 통한 정밀한 권리분석이 필수적이다.

땅집고옥션이 선정한 6개 추천 물건 중 '오늘의 추천 물건'으로 뽑힌 곳은 서울 송파구 문정동 문정아이파크 오피스텔 9층(2025타경355)이다. 문정 법조단지 및 문정역 업무지구와 맞닿아 있는 직주근접 입지로, 전용면적 22.89㎡(6.93평) 크기다. 2026년 6월 매매 실거래가 1억 9000만 원, AI 시세 1억 9857만 원으로 탄탄한 임대수요와 시세가 뒷받침된다.

이 물건은 감정가(2억 1400만 원) 대비 2회 유찰되어 최저입찰가는 감정가의 64% 수준인 1억 3696만 원에 시작한다. 타 물건과 달리 라벨상 선순위임차권이나 HUG 명시가 없어 겉보기엔 안전해 보이지만, AI 권리 위험도는 '중간'으로 평가됐다. 실제로는 2026년 1월 전세 실거래가(2억 원)가 매매 시세(1억9000만원)보다 높아 보증금 인수 시 낙찰가에 인수 금액이 더해져 시세를 넘어서는 위험이 존재한다.

땅집고옥션은 "문정아이파크는 문정 법조단지 직주근접과 실거래가 1.9억 원이라는 확실한 입지적 무기를 갖추고 있으나, 라벨에 특수권리가 없다고 해서 무작정 안전하다고 판단해서는 안 된다"며 "전세가율이 높은 오피스텔 특성상 매각물건명세서를 통해 임차인의 보증금, 전입일, 확정일자, 배당요구 여부를 완벽히 확인하기 전까지는 입찰가 상한선을 정하지 말아야 한다"고 설명했다. 보증금 인수가 없을 경우를 전제로 한 예상 낙찰가로는 1억 5000만~1억 7000만 원 선을 제시했다.

땅집고옥션은 이밖에 9월 7일부터 입찰을 진행하는 서울 업무용 오피스텔 추천 물건으로 ▲서울 영등포구 영등포동5가 트리베카(2025타경13325·전용 36.29㎡·최저가 2억 6400만 원) ▲서울 강서구 염창동 루미온(2025타경13403·전용 29.98㎡·최저가 2억 4,576만 원) ▲서울 강동구 천호동 에스아이팰리스(2025타경51403·전용 17.48㎡·최저가 1억 6080만 원) ▲서울 강동구 강일동 강일임페리얼타워(2025타경51510·전용 28.66㎡·최저가 1억 원) ▲서울 강동구 길동 솔목오피스텔(2025타경51458·전용 31.47㎡·최저가 7680만 원)을 제시했다.　／sh0293@chosun.com