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[땅집고] 땅집고옥션이 오는 9월 8일부터 입찰을 진행하는 서울 주요 지역 상가 및 근린시설 경매 물건 중 가장 유망한 물건으로 서울 서초구 서초동 서초어반하이오피스텔 1층 상가(전용면적 52.04㎡·사건번호 2025타경102361) 등 6개 물건을 선정했다.

땅집고옥션은 자체 개발한 만능검색기 기능을 이용해 서초동, 성북 동선동, 은평 갈현·진관·대조동, 강서 마곡동 등 서울 주요 상권 내 근린상가 중 가격 메리트와 입지 유망성을 갖춘 물건 6건을 최종 추려냈다. 강남권 1층 상가를 비롯해 역세권 단지내상가, 대형 지하 상가 등이 유찰을 거치며 최저입찰가가 감정가 대비 26~64% 수준까지 대폭 낮아져 상가 투자자들의 관심을 끌고 있다.

땅집고옥션은 이처럼 자체 검색 필터를 이용해 원하는 지역·유찰 횟수·시세 대비 입찰가 수준·권리 안전 여부 등을 원하는 대로 정밀하게 골라낼 수 있다. 땅집고옥션이 개발한 ‘만능검색’이 이 과정을 클릭 몇 번으로 해결한다.

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상가 경매 시장에서는 감정가 대비 반값 이하로 떨어진 착시 현상이나 단순 유찰 횟수에 현혹되지 않는 것이 무엇보다 중요하다. 강남권 1층 상가라 할지라도 유찰이 거듭되어 감정가의 30%대까지 떨어진 데에는 초기 감정가 과대평가나 유동인구 동선 문제, 관리비 체납 등의 이유가 숨어있을 수 있기 때문이다. 특히 여러 차례 유찰된 상가는 낙찰자가 인수할 수 있는 공용부분 미납 관리비 등 추가 비용 발생 여부를 반드시 확인해야 하며, 과거 실거래가나 감정가가 아닌 '현재 형성 가능한 실제 월세'를 기준으로 적정 입찰가를 산정해야 한다.

땅집고옥션이 선정한 6개 추천 물건 중 가장 눈길을 끌어 '오늘의 추천 물건'으로 뽑힌 곳은 서울 서초구 서초동 서초어반하이오피스텔 1층 상가(2025타경102361)다. 지하철 3호선 남부터미널역 인근 오피스텔 밀집 지역에 위치한 1층 상가로, 전용면적 52.04㎡(15.75평)에 대지지분은 2.82평이다. 풍부한 배후 주거 수요와 유동인구를 바탕으로 지하나 고층 상가에 비해 상대적으로 공실 위험이 낮은 강남권 1층 입지를 갖췄다.

이 물건은 감정가(11억9000만 원) 대비 5회 유찰되어 최저입찰가는 감정가의 33% 수준인 3억8994만 원에 시작한다. 다만 건물 평당 감정가가 7559만 원으로 다소 높게 평가되었고, 이전 실거래가(13억1848만 원)는 2020년 12월 거래 내역으로 현재 시세로 보기에 무리가 있어 AI 시세 산출 역시 제한적인 상태다.

권리 분석상 부동산임의경매 사건으로 AI 위험도 평가에서 '낮음'을 받았다. 청구금액(12억5141만 원)이 감정가를 초과해 채무 변제에 따른 취하 가능성은 낮은 편이다. 투기과열지구 및 조정대상지역 내 위치하나 상가 물건이므로 주택 수 규제와는 별개다. 다만 5회 유찰 과정에서 누적되었을 수 있는 미납 관리비(공용부분 낙찰자 인수 가능성)를 사전 조사하고 실제 수장 가능한 월세를 기반으로 목표 수익률을 계산해 입찰 상한선을 정할 필요가 있다.

땅집고옥션은 "서초어반하이는 강남 서초동 1층이라는 명확한 입지 프리미엄을 갖추고 있으나, 초기 감정가가 높았던 점과 여러 차례 유찰로 인한 관리비 체납 부담 등을 함께 고려해야 한다"라며 "막연한 감정가 대비 할인율을 믿기보다는 현장 조사를 통해 실제 수입 가능한 월세 및 관리비 인수 금액을 철저히 확인하고 목표 수익률 관점에서 신중하게 접근해야 한다"고 설명했다. 예상 낙찰가로는 4억~4억6000만 원 선을 제시했다.

땅집고옥션은 이밖에 9월 8일부터 입찰을 진행하는 서울 상가·근린시설 추천 물건으로 ▲서울 은평구 대조동 베르디움스테이 단지내상가(2026타경30·전용 43.83㎡·최저가 4억6080만 원) ▲서울 성북구 동선동 코아루센타시아(2024타경3787·전용 390.74㎡·최저가 11억1104만 원) ▲서울 은평구 갈현동 갈현상가(2025타경521·전용 127.14㎡·최저가 2억5743만 원) ▲서울 은평구 진관동 은평뉴타운꿈에그린(2025타경51454·전용 45.29㎡·최저가 1억748만 원) ▲서울 강서구 마곡동 엠밸리더블유4 209호(2025타경11065·전용 43.34㎡·최저가 2억2692만 원)를 제시했다. /sh0293@chosun.com