[땅집고] 서울의 마지막 달동네라 불리는 노원구 중계본동 백사마을이 재개발 사업을 통해 대단지 아파트로 탈바꿈하는 가운데 국민평형(전용면적 84㎡) 일반분양가로 15억원이 거론된다. 아직 공식 분양가가 확정된 것은 아니지만, 서울 외곽 지역에서도 국민평형 분양가가 15억원에 육박하면서 ‘서울 외곽은 상대적으로 집값이 싸다’는 공식이 무너지고 있다는 분석이 나온다.

27일 정비업계에 따르면 백사마을 재개발 사업은 2009년 재개발 정비구역으로 지정된 이후 사업이 지연되면서 장기간 표류했지만, 16년 만인 올해 착공을 앞뒀다. 현지에선 내년 상반기 일반분양을 앞두고 분양가에 이목이 쏠리고 있는데 3.3㎡(1평)당 4000만원 중반대에 나올 가능성이 제기된다. 엄태운 대원공인중개사사무소 대표는 “일반분양가는 아직 확정되지 않았지만 국민평형 기준 15억원 이상이 거론되고 있다”고 말했다.

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백사마을 재개발은 노후 주거지를 정비해 총 3178가구 규모의 대단지 아파트를 조성하는 사업이다. 서울에 남은 대규모 노후 주거지 가운데 하나로, ‘서울의 마지막 달동네’라는 별칭이 붙은 곳이다. 재개발 사업 시행은 서울주택도시공사(SH공사), 시공은 GS건설이 맡는다. 단지명은 ‘네이처시티자이’로 확정됐다. 2029년 준공·입주가 목표다.

전체 3178가구 가운데 조합원 물량은 1260가구, 일반분양은 1353가구, 임대주택은 565가구다. 전용면적 39~135㎡로 구성되며 일반분양 물량은 전용 84㎡ 이하가 중심이 될 것으로 예상된다.

예상대로 분양가가 발표될 경우 의견이 분분할 것으로 보인다. 백사마을은 노원구에서도 상대적으로 외진 곳에 위치해 입지적 한계가 뚜렷해서다. 가장 가까운 수도권 지하철 7호선 하계역까지 대중교통으로 약 20분, 도보로는 40분 이상 걸린다. 주변 역시 노후 주택이 밀집해 있어 현재의 주거환경만 놓고 보면 서울 주요 지역의 신축 아파트와 비교하기 어렵다는 평가가 나온다.

그럼에도 분양가가 15억원을 넘어설 것으로 예상되는 것은 최근 서울 강북권의 분양가와 아파트 가격 자체가 가파르게 오른 영향이 크다. 실제 지난 6월 분양한 성북구 ‘장위 푸르지오 마크원’은 전용 84㎡ 분양가가 17억원을 넘어섰다. 3.3㎡당 분양가는 약 5200만원으로, 강북권 분양가의 새로운 기준을 제시했다는 평가를 받았다. 당시만 해도 고분양가에 따른 미분양 우려가 나왔지만 현재는 대부분 물량이 계약을 마친 것으로 알려졌다. 노원구에서도 신축 아파트 가격이 빠르게 올라가고 있다. 2024년 분양 당시 노원구 역대 최고 분양가로 주목받았던 ‘서울원 아이파크’는 전용 84㎡가 약 13억원에 공급됐다. 하지만 최근 입주권 시세는 18억원 안팎까지 올라 분양가와 비교하면 5억원가량 상승했다. 이 같은 주변 시세 상승이 백사마을 분양가를 밀어 올리는 동력이 되고 있다.

백사마을 역시 분양가가 높더라도 신축 대단지라는 희소성이 가격 경쟁력을 뒷받침할 수 있다는 전망이 나온다. 특히 노원구는 서울에서도 노후 주택 비중이 높은 지역인 만큼 3000가구가 넘는 대규모 신축 단지가 들어서면 중계동 일대 주거환경이 크게 개선될 수 있다는 기대가 크다.

정비업계에서는 백사마을의 분양가가 향후 서울 외곽 신축 아파트 가격의 또 다른 기준이 될 수 있다는 관측도 나온다. 과거에는 강남·한강변 등 핵심 지역과 서울 외곽의 가격 차이가 뚜렷했지만, 최근에는 공사비와 토지가격 상승, 서울 신축 아파트 희소성 등이 맞물리면서 외곽 정비사업장에서도 분양가가 빠르게 높아지고 있기 때문이다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 “가구수에 비해 조합원이 적고 일반분양이 33%나 차지해 사업성은 뛰어날 것으로 보인다”며, 다만 “백사마을은 지하철역과 거리가 있고 일자리와의 접근성도 떨어지는 만큼, 전용 84㎡ 분양가가 15억원 수준이면 시장에서 받아들이기 쉽지 않을 것”이라고 말했다. /kso@chosun.com