[땅집고] 재개발 사업 대상지 주민들은 흔히 개발 전후 내 자산 가치가 얼마나 상승하는지에 관심이 많습니다. 개발 사업의 구체적인 계획이나 방법은 논외로 하더라도 수익적 관점에서 가치 상승과 차익 실현을 빼놓을 수 없기 때문입니다. 여기서 중요한 개념이 바로 ‘비례율’입니다.

비례율을 쉽게 풀어쓰면, 현재 시점에서 투입하는 자산의 평가가치 대비 개발 과정의 사업 비용을 제외한 개발 이후의 실질적 수익률을 의미합니다. 상당수 주민들은 ‘자산가치가 오른다’는 관점에서 개발 사업의 이해관계자로 들어가게 됩니다. 하지만 여기서 놓치기 쉬운 지점이 있는데, 바로 높아진 비례율에 따라 주민 부담이 커질 수 밖에 없는 사업 구조에 있습니다.

즉, 공사비와 금융 부담이 많아지고 사업 추진 과정에서 비효율이 늘어날수록 리스크는 커질 수밖에 없습니다. 그렇다면 문제는 누가 그 리스크를 책임지고 관리하며 주민들을 위한 더 나은 솔루션을 찾아가느냐에 있을 것입니다.

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◇일반 재개발과 도심복합개발, 왜 비례율부터 다른가

비례율은 단순히 공식으로 치환된 숫자가 아닙니다.

부동산적 평가 가치와 개발에 필요한 제반 비용, 최종적인 개발 밀도와 상품 구성, 현금 흐름이 복합적으로 맞물려 있습니다. 비례율은 사업 성패를 가르는 핵심 지표로서 개발 대상지 주민을 포함한 이해관계자라면 누구라도 개념을 이해하고 시작하는 것이 좋습니다.

재개발 사업과 도심복합개발을 비교해 보면 주민들 수익으로 환원되는 비례율의 중요성과 그 차이를 분명하게 알 수 있습니다.

기존 정비사업은 엄격한 용적률 규제, 장기간 소요되는 조합 설립과 정비구역 지정 절차, 과도한 기부채납 등으로 총 사업비와 금융 비용이 불어납니다. 이로 인해 비례율이 100%를 밑돌거나 사업 후반부에 급격히 떨어져 조합원 추가 분담금이 발생하는 리스크가 상존합니다.

반면 도심복합개발의 경우 신속한 인허가라는 강력한 무기와 용적률 인센티브를 통한 효과적인 상품 구성 및 원가 절감 효과로 사업 비례율이 150~170% 이상까지 가능해집니다. 특히 기존 재개발 사업에 사용하던 전통적 신탁 방식과 비교해 도심복합개발에 사용하는 프로젝트 리츠 방식은 초기부터 안정적인 비례율 방어와 높은 권리가액 실현이 가능한 구조적 우위를 지닙니다.

이는 단순한 예측이나 준공 후에나 알 수 있는 우연한 편차가 아닙니다. 애초부터 추진 구조와 배분 방식의 차이에서 비롯된 차이점입니다. 프로젝트 리츠는 토지 등 소유자가 주주로 참여해 개발 이익을 직접 누릴 수 있고, 자기자본 비중 증가로 PF 의존도는 낮아집니다. 또한 준공 이후 임대·운영 수익까지 소유자 자산으로 축적됩니다.

도심복합개발의 강점은 단순히 용적률이라는 양적 개념으로 ‘더 높게 짓는 것’이 아니라 삶의 터전으로서 도시 공간의 복합적 요소를 고려해 토지이용·용도·밀도·기반시설·생활인프라·공공기여를 하나의 복합개발계획 안에서 조정하는 데 있습니다.

◇비례율 극대화를 위한 3대 핵심 전략

먼저, 자재비와 인건비 상승으로 총 사업비가 10% 증가할 때, 총 자산 가치가 이를 방어하지 못하면 비례율은 조합원 순이익은 곤두박질칩니다. 고금리 장기화에 따른 프로젝트 파이낸싱(PF) 자금 압박을 슬림한 조달 구조로 돌파하는 것이 비례율 방어의 첫 번째 관문입니다. 또한 원가 상승 압박을 사전에 통제하는 사업 관리 시스템이 뒷받침돼야 재무 건전성을 온전히 지켜낼 수 있습니다.

둘째, 법적 상한 용적률을 최대한 끌어올려 일반분양 물량과 1인 가구용 코리빙(공유 주거) 자산을 추가 확보하면 개발 후 총 자산 가치는 비약적으로 상승합니다. 단, 초고층 하이브리드 구조에 따른 건축비 증가 폭이 총 자산 증가 분을 압도하지 않도록 최적의 경제적 균형점(Optimum Point)을 찾아내야 합니다. 용적률 혜택을 실질적인 수익으로 전환하는 정교한 설계 전략이 필수적입니다.

마지막으로, 분양 경기가 안 좋은 지역의 경우, 일반분양률이 저조하면 비례율이 폭락할 수 있습니다. 이를 구조적으로 방어하기 위해 분양 주택 중심 구조에서 탈피해 안정적인 임대 수익을 창출하는 코리빙 시설을 복합 배치하는 것도 방법입니다.

분양의 불확실성을 운영 수익으로 상쇄해 비례율 변동성을 최소화하고, 장기적인 배당 수익 모델을 통해 단지의 자산 가치를 굳건히 다져야 합니다. 비례율은 기획 단계부터 통제하고 극대화해야 하는 핵심 전략 지표입니다. 일반 재개발의 구조적 한계를 비교·극복하고, 용적률 극대화와 코리빙 수익 포트폴리오를 완벽하게 설계하는 사업이야말로 미래 도시 주거의 새로운 표준을 완성하게 될 것입니다.

다음 회에서는 비례율과 관계가 깊고 개발 현장에서 치명적인 문제점 중 하나로 꼽히는 ‘지분쪼개기’에 대해 설명드리겠습니다. /ceo@soomokurban.kr