[땅집고] 역대 분양 시장 최대어로 꼽히는 서울 서초구 반포동 반포 디에이치 클래스트(이하 반디클)이 올 11월 분양을 앞두고 예비 청약자들의 관심이 집중되고 있다. 약 5000가구 규모 대단지로 일반분양 물량만 1800여 가구를 웃돌 것으로 예상되는 데다 분양가상한제가 적용돼 주변 시세보다 크게 낮은 가격에 공급될 가능성이 높기 때문이다.

전용 84㎡ 기준 예상 분양가는 29억~30억원 수준으로 거론되는데, 주변 아파트 시세는 약 60억원에 달해 당첨될 경우 30억원의 시세차익을 기대할 수 있다는 분석이 나온다. 다만 최근 대출 규제가 강화된 데다 분양가 자체가 워낙 높아 당첨 이후 자금 마련이 또 다른 관문이 될 전망이다.

박지민 월용청약연구소 대표는 “반디클을 일반분양 물량이 많아 최근 반포 일대 청약 단지보다 최저 당첨가점이 더 낮아 69점 정도로 예상한다”며 “가점이 낮다면 공급 물량이 많은 전용 84㎡를 노리거나 상대적으로 비선호되는 타입을 공략하는 전략이 필요하다”고 말했다. 아이돌 그룹 아이브의 멤버 안유진이 ‘로또 청약’ 유명한 서울 서초구 ‘디에이치 방배’ 청약에 당첨됐다. 안유진의 구체적인 청약 가점과 당첨 주택형은 공개되지 않았지만, 무주택 기간과 부양가족 수 등을 고려하면 가점이 매우 낮기 때문에 추첨제 물량에 당첨됐을 것으로 추정된다. 가점이 낮다고 포기할 필요 없이 지속적으로 도전하면 제2의 안유진도 가능하다는 이야기이다. 다음은 박 대표와 청약 당첨을 높이기 위한 전략을 짚어봤다.

다음은 박 대표와의 일문일답.

-일반분양 물량이 1800가구를 넘는 만큼 경쟁률이나 당첨가점이 기존 강남권 단지보다 낮아질 가능성이 있나.

“그렇다. 공급 물량이 많으면 경쟁률이 내려가고 그에 따라 당첨가점도 낮아질 수 있다. 최근 반포권 청약은 70점대여야 하는 경우가 많았지만, 반디클은 최저 커트라인이 69점 정도로 예상된다. 다만 모든 평형이 69점이라는 뜻은 아니다. 타입과 면적에 따라 차이가 클 것이다. 상대적으로 인기 있는 타입은 70점 이상이 필요할 가능성이 높고, 69점 정도의 최저 커트라인은 전용 84㎡에서 나올 것으로 예상한다.

-예상 경쟁률은 어느 정도인가.

“약 7만명 전후가 청약에 참여한다고 가정하면 평균 경쟁률은 70대 1 정도가 될 것으로 본다. 과거 가장 많은 청약자가 몰렸던 래미안 원펜타스의 경우 일반분양 물량이 291가구였는데 약 9만3000명이 청약했다. 반디클은 그보다 분양 물량이 훨씬 많다. 분양가도 당시보다 6억~7억원 정도 높아질 것으로 보이고 대출 규제도 더 강화됐다.

-최근 강남권 단지보다 경쟁률이 낮아진다고 봐야 하나.

“그렇다. 메이플자이, 오티에르 반포, 래미안 트리니원 등 최근 분양한 한강변 강남권 단지와 비교하면 전체 경쟁률은 낮아질 가능성이 있다. 그렇다고 가점이 크게 낮아지는 것은 아니다. 최저선은 69점 정도로 보고 있으며 68점 이하는 쉽지 않을 것으로 예상한다.

-사실상 현금부자만 청약이 가능한 것 아닌가.

“최근 대출 한도가 축소되면서 주택담보대출은 전용 59㎡는 4억, 전용 84㎡ 2억원에 불과하다. 이 때문에 청약자 수가 10만명을 넘어가기보다는 7만명 안팎이 될 것으로 보인다.”

-가점이 60점대 중반인 사람도 도전할 수 있나.

“추첨제가 있기 때문에 ‘못 먹는 감 한 번 찔러본다’는 식으로 도전해볼 수는 있다. 실제로 가점이 낮은데 추첨제로 당첨되는 사례도 있다. 전용 60㎡ 이하에서는 추첨제 비중이 60%이고, 전용 84㎡는 30%, 전용 85㎡ 초과는 20%다. 가점이 낮은 사람이라면 추첨제를 노려야 한다.”

-반디클에서 전용 59㎡와 84㎡ 중 어느 쪽이 당첨에 유리한가.

“강남권 청약을 보면 최근 2년간 전용 59㎡에 청약자가 전체의 60~70% 이상 몰리는 경우가 많다. 래미안 트리니원의 경우 전용 84㎡ 물량이 적었기 때문에 59㎡보다 경쟁이 치열했다. 래미안 트리니원의 경우 전용 59㎡ 당첨가점이 70~73점, 84㎡는 74~77점 수준이었다.

반면, 반디클은 84㎡를 주목할 필요가 있다. 전용 84㎡는 일반분양 물량 자체가 많은 데다 대출 규제 영향으로 현금 동원력이 부족한 수요가 걸러진다. 84㎡ 중에서도 타입이 여러 개로 쪼개진 경우, 저층이나 비선호 향·타입을 공략하면 당첨 확률을 높일 수 있다”

-1주택자도 반디클에 청약할 수 있나.

“추첨제를 통해 가능성이 있다. 다만 무주택자와 경쟁해야 하기 때문에 쉽지는 않다. 추첨제 물량 가운데 1주택자에게 배정되는 물량이 별도로 있다. 평형별 1주택자 실질 배정 비율은 전용 59㎡가 약 15%, 전용 84㎡가 약 7.5%, 전용 85㎡ 초과 대형이 약 5% 수준이다.

-실제로 1주택자의 갈아타기 수요도 상당할까.

“최근 서울 중상급지 아파트 가격이 크게 오르면서 반디클 분양가를 마련할 수 있는 사람들이 크게 늘었다. 마·용·성(마포구·용산구·성동구) 등 서울 중상급지에서도 전용 84㎡가 25~30억원 수준의 단지가 꽤 있다. 기존 주택을 처분하고 조금 더 자금을 보태 반디클로 갈아타려는 수요가 생길 수 있다. 자금 여력이 있는 1주택자라면 반디클 청약을 충분히 검토할 만하다.”
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