[땅집고] 21년 만에 새 아파트가 들어서는 경남 진주시 이현동에서 대형 건설사 컨소시엄 단지가 분양에 나선다. ㈜한화 건설부문과 현대건설이 함께 짓는 ‘포레나힐스테이트 진주’. 약 1000가구에 달하는 규모로 이 중 전용 59~84㎡ 398가구를 일반분양한다.

이현동은 2005년 이후 21년간 신규 분양이 없었던 만큼 노후 아파트를 갈아타려는 실수요자들의 관심을 모은다.

다만 전용 84㎡ 최고 분양가가 5억7700만원으로 발코니 확장비와 중도금 이자후불제, 유상옵션 비용까지 더하면 실제 부담액은 6억원을 넘어설 수 있어 고분양가 우려도 나온다. 여기에 일반분양 물량 상당수는 조합원들이 먼저 선택하고 남은 물량인 탓에 로열동·호수를 찾기 쉽지 않다는 지적도 있다.

◇진주 원도심 21년 만의 신축

‘포레나힐스테이트 진주’는 진주시 이현동 이현1-5구역 재건축정비사업을 통해 지하 2층~지상 최고 35층, 8개동, 총 1032가구로 들어선다. 전용면적은 59~110㎡로 ▲59㎡A 211가구 ▲59㎡B 21가구 ▲72㎡A 149가구 ▲72㎡B 96가구 ▲84㎡A 384가구 ▲84㎡B 103가구 ▲110㎡A 68가구다. 이 가운데 일반분양 물량은 전용 59~84㎡ 398가구다.

청약은 24일 특별공급을 시작으로 25일 1순위, 26일 2순위 접수를 진행한다. 당첨자 발표는 9월 1일이다. 입주는 2029년 9월 예정이다.

◇84㎡ 5억7700만원…발코니 확장하면 6억 선

분양가부터 살펴보면 전용 84㎡ 최고 분양가는 5억7700만원이다. 여기에 84㎡A 기준 발코니 확장비 1850만원을 더하면 5억9550만원으로 오른다. 6억원까지 불과 450만원 남은 수준으로 단순히 ‘5억원대 아파트’라고 보기에는 애매하다.

중도금 금융비용도 따져봐야 한다. 중도금은 전체 분양대금의 60%를 6차례에 걸쳐 납부하는데, 금융조건은 ‘중도금 무이자’가 아닌 이자후불제다. 이자후불제는 중도금 대출기간 동안 발생하는 이자를 사업주체가 우선 지급한 뒤 입주 또는 잔금 납부 과정에서 계약자가 부담하는 방식이다. 여기에 시스템에어컨과 가구·마감재 등 각종 유상옵션 비용도 별도다.

바로 옆 이현동 ‘이현하이클래스웰가’ 전용 84㎡는 지난 5월 현재 3억 2000만원에 거래되는 등 거래추이의 등락이 3억 초중반 선이다. 구축아파트인 점을 감안해도 이현동의 대장아파트라는 점에서 충분한 비교대상이다.

◇로열동 110㎡A는 조합원 몫

또 일반분양 물량의 상당 부분이 조합원들이 먼저 선택하고 남은 물량이라는 점도 우려사항이다. 전체 1032가구 가운데 조합원 물량은 634가구로 약 60%를 상회한다. 재건축 단지 특성상 조합원이 먼저 동·호수를 선택하기 때문에 일반분양 물량에서는 선호도가 높은 동과 라인이 빠질 가능성이 높다.

실제 배치도를 보면 대형 평형인 전용 110㎡A 68가구가 배치된 107동 1호와 2호 라인은 일반분양 물량이 한 가구도없다. 해당 동 전체가 조합원 배정 물량으로 빠진 것이다.

층수도 따져볼 필요가 있다. 일반적으로 전체 층수의 60~80% 구간을 선호도가 높은 로열층으로 보는데, 35층 기준 대략 20~28층이 해당한다. 그런데 일반분양 물량 가운데 이 구간에 해당하는 물량을 따져보면 약 46가구에 불과하다.

반면 1~4층 일반분양 저층 물량은 83가구이며, 5~19층에 몰려 있는 나머지 물량은 252가구에 달한다. 즉 ‘35층 초고층 단지’라는 점만 보고 고층 일반분양 물량이 충분할 것으로 기대하기는 어렵다.

◇일반분양 8가구인 59㎡B…경쟁 치열할 듯

일반분양 물량이 타입별로 고르게 남은 것도 아니다. 일반공급 물량은 ▲59㎡A 63가구 ▲59㎡B 8가구 ▲72㎡A 30가구 ▲72㎡B 34가구 ▲84㎡A 21가구 ▲84㎡B 26가구다.

특히 59㎡B는 특별공급을 포함한 전체 공급 물량이 21가구에 불과하고 일반공급은 8가구다. 상대적으로 공급 물량이 적은 만큼 청약 경쟁률이 높게 형성될 가능성이 있다. 전용 84㎡A는 전체 384가구 가운데 일반분양 물량이 21가구에 불과하다. 대단지에서 가장 많은 가구가 배치된 평형이지만 실제 일반분양으로 선택할 수 있는 물량은 상당히 제한적인 셈이다.

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◇초품아는 아니지만 초·중·고 한 동네

입지는 진주 원도심 생활권을 공유한다. 단지 북쪽으로 나불천이 흐르고 남쪽 도로 건너에는 대아중·고등학교와 이현공원, 촉석초등학교가 있다. 동쪽에는 이현종합시장과 진주공설운동장, 서쪽에는 진주굿모닝병원과 33번 국도가 자리한다.

교육시설은 촉석초등학교가 단지 남쪽 도로 건너편에 있는 도보권이다. 다만 단지 안에 학교가 들어선 이른바 ‘초품아’ 구조는 아니다. 초등학생이 학교에 가려면 단지 밖 도로를 건너야 한다. 대신 대아중학교와 대아고등학교도 가까워 초등학교부터 고등학교까지 인근에서 통학할 수 있다.

진주시립서부도서관과 평거동 학원가를 공유하고 하나로마트와 이마트, 갤러리아백화점, 메가박스 등이 약 2km안에 있다. 다만 주요 생활시설까지는 차량 이동이 필요하다. 진주시외·고속버스터미널, 경상국립대학교병원, 이마트와 갤러리아백화점 등이 대표적이다.

교통은 진주대로와 순환로를 통해 진주 시내 주요 지역으로 이동할 수 있고 서진주IC를 이용하면 통영대전고속도로와 남해고속도로에 접근할 수 있다. KTX 진주역까지는 차량으로 20분대다.

분양 업계 관계자는 “21년 만의 신축이라는 희소성과 원도심 생활 인프라는 매력적이지만 전용 84㎡ 기준 6억원에 육박하는 실질 분양가와 조합원 물량 탓에 일반분양에서 선호도가 높은 동호수를 확보하기 어렵다는 점은 청약 수요자들이 꼼꼼히 따져봐야 할 부분”이라고 했다. /kso@chosun.com