[땅집고] “한강맨션의 경우 워낙 사업성이 높아 대지지분에 따라 배정해도 대부분 탁 트인 한강 조망권을 확보할 수 있어요. 그런데 서울시 소셜믹스 정책을 과도하게 적용해서인지 임대주택이 대부분 들어가는 소형평형이 한강뷰로 배정받게 되면서 조합원의 역차별 논란이 있었죠.”

지난해 11월 당시 우상균 한강맨션 조합장 직무대행은 한강맨션 재건축 설계안을 둘러싼 갈등에 대해 이같이 말했다. 서울 한강변 대표 재건축 단지인 용산구 이촌동 한강맨션이 서울시의 소셜믹스 정책을 둘러싼 내홍을 딛고 ‘조합원 대부분이 한강을 바라볼 수 있는 단지’를 목표로 설계안을 다시 검토한다. 조합원의 재산 가치를 최대한 끌어올리겠다는 취지다.

특히 한강맨션은 한강 조망 여부에 따라 주택 가치가 수억원에서 많게는 수십억원까지 차이가 날 수 있는 데다, 최근 주요 평형에서 수십억원대 거래가 잇따르고 있어 설계 변경을 둘러싼 조합원들의 관심도 크다.

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◇ 한강뷰 소형 배치 논란…조합장 해임까지

1971년 준공된 한강맨션은 현재까지 최고 5층, 23개 동, 총 660가구 규모다. 전용 87~178㎡의 중대형 평형으로 구성돼 있고 소형 평형이 없는 저층 단지여서 재건축 사업성이 좋다고 평가한다.

지난해 한강맨션 재건축 사업을 둘러싼 갈등의 골자는 임대주택 배치였다. 조합은 당초 최고 68층 규모의 재건축을 추진했다. 하지만 서울시 도시계획위원회 사전 자문 과정에서 남산 조망권 침해 우려 등이 제기되면서 최고 층수를 59층 안팎으로 낮추는 방향으로 계획을 틀었다.

문제는 설계 변경 과정에서 한강 조망이 가능한 물량 상당수가 전용 59㎡ 등 소형 평형 위주로 배치되면서 불거졌다. 한강맨션 기존 조합원은 전용 87~178㎡ 중대형 평형 보유자가 대부분인 상황. 조합원 사이에서는 전용 59㎡가 사실상 공공임대주택으로 활용될 가능성이 높은 만큼, 한강 조망이 가능한 물량을 임대주택이 가져가고 기존 조합원 물량인 전용 87~89㎡ 약 140가구가 비한강변에 배치되는 것은 재산권 침해라는 반발이 나왔다.

결국 지난해 11월 열린 임시총회에서 당시 조합장과 임원 3명의 해임 및 직무정지 안건이 통과됐고, 지난 3월 한강맨션 재건축정비사업조합이 새 조합장을 선출했다. 새 집행부는 기존 설계안을 그대로 추진하기보다 조합원의 한강 조망권과 자산 가치를 최대한 확보할 수 있도록 설계를 재검토한다는 입장이다.

실제로 서울 서초구 ‘래미안 원베일리’ 전용 84㎡는 한강 뷰냐 아니냐에 따라 호가가 20억원 이상까지도 벌어지는 만큼 한강뷰 유무에 따라 사업성과 가격이 천차만별로 차이난다. 이러한 이유로 조합은 ‘전 단지 한강뷰 아파트’를 강조한다.

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◇ 서울시 문턱 넘어야

그러나 현실적으로 모든 조합원이 한강뷰 아파트를 가질 수 있을지는 의문이다. 18일 국토교통부와 지자체에 따르면, ‘도시 및 주거환경정비법 시행령 제48조 제1항’ 에 의거, 사업시행자는 용적률 인센티브 대가 등으로 공급하는 국민주택규모 임대주택을 공개추첨 방식으로 정해야 한다. 조합원 분양·일반분양·임대주택의 동·층·호수를 사전에 구분하지 않고 전체 세대를 대상으로 무작위 일괄 추첨하는 방식이다.

따라서 조합원이 한강뷰나 로열층 등 선호 위치를 먼저 선점하고 잔여 물량만 임대주택으로 배정하는 관행은 엄격히 금지된다. 임대주택을 별동으로 분리하거나 저층·비선호 동에 몰아넣는 물리적 차별을 원천 차단하기 위한 취지다. 특히 지자체의 관리처분계획인가 신청 전 공개추첨 완료가 필수 요건으로 작용한다. 공개추첨 원칙을 지키지 않거나 우회하려는 정비사업장은 관리처분계획 인가가 반려되어 사실상 사업 진행이 불가능해진다.

실제로 송파구 잠실주공5단지는 지난해 4월 통합 심의에서 서울시로부터 임대주택을 한강변인 동과 고층에 포함하지 않았다는 이유로 설계안 보류를 받았는데, 서울시 도시계획위원회(도계위) 심의에 갇혀 5년 이상 사업이 계류된 바 있다.

허 웅 한강맨션아파트 주택재건축정비사업조합 조합장은 “한강맨션은 지난해 해임 등의 진통 이후 새로운 집행부가 출범하면서 통합심의접수를 준비하고 있다”며, “오랜 사업지연으로 조합원들이 고통을 겪고 있는 상황”이라고 전했다. 이 외 사업추진상황에 대해서는 말을 아꼈다.

한편, 한강맨션은 재건축을 통해 최고 59층 안팎, 1685가구 규모의 대단지로 탈바꿈한다. 이 중 임대주택은 321가구다. 시공사는 GS건설이다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 전용 87㎡는 6월 42억5000만원에 거래됐다. 전용 101㎡는 4월 47억5000만원에 손바뀜했다. 전용 120㎡는 지난해 10월 54억2500만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 특히 대형 평형인 전용 178㎡는 2024년 6월 60억원에 거래되며 꾸준한 상승세를 그리고 있다. /kso@chosun.com