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[땅집고] 땅집고옥션이 오는 8월 19일 입찰을 진행하는 서울 빌라 경매 물건 중 가장 유망한 물건으로 서울 양천구 목동 도화엘리시아(전용면적 29.98㎡·사건번호 2025타경13605) 등 6개 물건을 선정했다.

땅집고옥션은 자체 개발한 만능검색기 기능을 이용해 권리적 안전성과 임대·실거주 가치가 높은 서울 빌라 6건을 최종 추려냈다.

땅집고옥션은 이처럼 자체 검색 필터를 이용해 원하는 지역·유찰 횟수·시세 대비 입찰가 수준·권리상 리스크 등을 원하는 대로 정밀하게 골라낼 수 있다. 땅집고옥션이 개발한 ‘만능검색’이 이 과정을 클릭 몇 번으로 해결한다.

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빌라 경매 시장의 최대 걸림돌은 단연 '선순위 임차권'이다. 하지만 신청채권자가 HUG(주택도시보증공사)이고 매각물건명세서상 '임차권 인수조건 변경' 혹은 '특별매각조건(보증금 반환청구권 포기 확약)'이 기재된 물건은 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않고 말소되어 실제 인수 위험이 해소된다. 표면적인 선순위 임차권 문구에 지레 포기하지 말고, 매각물건명세서의 확약 문구와 실제 시세를 면밀히 검토하면 우량 물건을 저렴하게 선점할 수 있다.

땅집고옥션이 선정한 6개 추천 물건 중 '오늘의 추천 물건'으로 뽑힌 곳은 서울 양천구 목동 도화엘리시아 4층(2025타경13605)이다. 건물 전용면적 29.98㎡(9.07평) 규모의 2021년 준공 준신축 빌라로, 지하철 9호선 염창역과 목동 생활권을 공유해 우수한 환금성과 임대 수요를 갖추고 있다.

이 물건은 선순위 임차권 표기가 있으나 HUG의 특별매각조건(보증금 반환청구권 포기 확약)이 적용되어 낙찰자 인수 리스크가 해소된 안전한 구조다. AI 권리 분석에서도 '위험도 낮음' 평가를 받았다.

2026년 6월 실거래 매매가 3억 5000만 원, 동일지번 AI 추정시세 4억 924만 원 대비 1회 유찰된 최저입찰가 3억 320만 원부터 시작하여 실거래가보다 약 4700만 원 낮은 선에서 입찰이 시작된다.

실거래 전세가는 2억 8000만 원 수준으로 역세권·준신축 특성상 임차 수요가 탄탄하다. 최저가는 입찰 시작가이므로 실거래가(3.5억 원) 기준 안전마진을 감안한 상한선을 설정하고 접근하는 것이 권장된다.

땅집고옥션은 "목동 도화엘리시아는 선순위 임차권 표기로 초보자가 경계할 수 있으나 HUG의 특별매각조건으로 인수 위험이 제거된 우량 물건"이라며 "염창역 역세권 및 목동 생활권에 위치한 2021년 준신축이라 환금성과 상품성이 뛰어나므로, 매각물건명세서의 확약 문구와 배당 관계를 최종 확인한 뒤 실거래가 이하에서 안전마진을 확보해 입찰하면 된다"고 설명했다.

땅집고옥션은 이밖에 8월 19일 입찰을 진행하는 서울 빌라 추천 물건으로 ▲서울 구로구 온수동 아델리안(2025타경12475·전용 39.87㎡·최저가 2억 352만 원) ▲서울 금천구 독산동 해뜨는집(2025타경13768·전용 29.78㎡·최저가 2억 2880만 원) ▲서울 동작구 상도동 필하우스(2025타경103202·전용 27.72㎡·최저가 1억 7792만 원) ▲서울 도봉구 쌍문동 루미에르(2025타경12789·전용 29.92㎡·최저가 1억 8880만 원) ▲서울 성북구 정릉동 스테이캐슬(2025타경12158·전용 54.49㎡·최저가 2억 6368만 원)을 제시했다. /sh0293@chosun.com