[땅집고] 배우 이병헌은 4년 전인 2022년 8월 서울 성동구 옥수동 독서당로에 위치한 지상 6층 빌딩을 239억9000만원에 매입했다. 이병헌이 매입한 빌딩은 대지면적 732㎡(222평), 연면적 2494.76㎡(755평)의 지하2층~지상6층 규모 집합건물이다. 국제학교가 보증금 10억 원에 월 임대료 8500만 원으로 입주한 것으로 알려져 있다.

이병헌은 가족 법인 명의로 매입했는데 매입가 239억9000만원 중 현금 50억 원을 투자하고, 나머지 190억 원은 은행 대출을 받은 것으로 알려졌다. 대지면적 1평당 1억800만원의 매매 금액은 당시 옥수동 최고가였다.

이병헌의 이 빌딩 투자에 대해 당시 그가 왜 옥수동을 선택했는지를 놓고 말이 많았다. 빌딩 중개 업계에서는 옥수동이 동호대교만 건너면 압구정동으로 이어질 만큼 강남 접근성이 좋은데다, 이 빌딩은 옥수동에서도 한남동 나인원한남과 유엔빌리지, 한남더힐 등 고급 주거지역과 가까운 입지라고 평가한다. 옥수동 일대에 고소득 직장인들이 대거 이주하면서 교육 수요가 커졌고, 국제학교는 한번 입주하면 장기간 임차하는 특성이 있어 안정적으로 장기간 임대수입을 올릴 수 있는 알짜 투자처로 꼽힌다.

◇“옥수동 매매 사례로 본 이병헌 빌딩 시세는 평당 1억원”

그럼 4년이 지난 현재 이병헌이 투자한 옥수동 빌딩의 시세는 어떨까. 이병헌이 투자한 시점이 상업용 빌딩 가격이 한창 고점에 도달했던 시기였던 데다, 현재 빌딩시장이 상수동과 강남권 일부 지역 위주로 재편된 탓에 옥수동 빌딩 시세는 이병헌의 매입 당시보다 다소 떨어진 평당 1억원(총액 222억원) 내외로 평가한다. 매입 가격과 세금 등 부대 비용을 생각하면 오히려 밑지는 장사가 됐을 것이란 평가다.

옥수동 빌딩 시세는 이병헌의 투자 이후 고점을 찍었다. 빌딩중개 전문인 투자길잡이팀 공인중개사무소에 따르면 이병헌의 빌딩 인근 건물이 2024년 1월 229억 2400만 원, 평당 약 1억 1878만 원에 매매된 바 있다. 이병헌의 2022년 거래금액(평당1억800만원)을 넘어서 이 라인 최고가를 기록했다. 이 건물의 매매 사례를 근거로 한 때 이병헌의 옥수동 빌딩 건물 시세가 330억원대으로 추산된다는 보도도 나왔다.

그러나 같은 해 9월, 역시 이병헌 빌딩 바로 근처에 있는 독서당로 소형 빌딩이 총액 42억4000만원(1평당 9161만)에 거래됐다. 이 빌딩 매수인은 명도 및 리모델링 작업을 거쳐 시장에 재매각을 추진 중이다. 초기 매각 희망가는 63억원 수준이었으나 현재 매도 호가가 56억원(평당 1억2099만원)까지 낮아진 상태다.

투자길잡이팀 신윤경 대표는 "이 소형 건물은 만실 조건임에도 불구하고 현재 노출가 56억원에서 장기간 매매가 성사되지 않고 있어 매수자와의 협상 여지(가격 조율)를 감안하면 사실상 원가 수준에 매각을 진행하고 있음에도 시장에서 소화되지 않는 상태"라며 "만실이라는 안정성, 깨끗이 리모델링 된 신축급 컨디션 꼬마빌딩, 그것도 수요가 많은 50억대 상품이 시장에서 외면 받는 것은 시장에서는 이 가격대를 받아들이지 않고 있다는 신호로 봐야 한다"고 지적했다.

신 대표는 이어 "꼬마빌딩은 총액이 작아 평당 단가가 높게 형성되는 것이 일반적인 만큼, 이 시세를 기준으로 옥수동 독서당로 일대 빌딩 시세는 평당 1억원 안팎으로 보는 것이 합리적"이라고 말했다. /sh0293@chosun.com