[땅집고] 초고가 주택 보유자의 종합부동산세가 한 해 최대 두 배 이상 늘어날 수 있는 세 부담 상한 상향안이 거론되고 있다. 현재 150%인 종부세 세 부담 상한율을 초고가 주택에 대해서는 200% 이상으로 높이는 방안이다.

세 부담 상한율이 200%로 오르면 세율이 그대로여도 공시가격이나 공정시장가액비율 상승으로 늘어난 산출세액을 첫해부터 더 많이 부과할 수 있다. 다만 정부가 공식 발표한 확정안은 아니며, 초고가 주택의 기준과 적용 대상도 정해지지 않았다.

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◇세금 급등 막는 ‘안전판’…150%에서 200%로

세 부담 상한제는 공시가격이나 세율이 올라 보유세가 한꺼번에 급증하는 것을 막는 장치다. 현재 주택분 종부세는 올해 재산세와 종부세 합계액이 전년도 보유세의 150%를 넘으면 초과분을 깎아준다. 주택 수나 가격과 관계없이 같은 상한율을 적용한다.

지난해 재산세와 종부세를 합쳐 1000만원을 낸 사람이 올해 2500만원의 세액을 산출받았다고 가정하면, 현행 150% 상한에서는 실제 부담액이 최대 1500만원이다. 상한을 200%로 높이면 최대 2000만원까지 내야 한다.

다만 상한율이 200%가 된다고 모든 초고가 주택 보유자의 세금이 두 배로 오르는 것은 아니다. 산출세액이 전년의 두 배 이상으로 늘어난 경우에만 200% 상한이 작동한다. 산출세액 증가율이 20%라면 실제 세금도 20%만 오른다.

◇과거에는 다주택자에게 200%·300% 적용

종부세 세 부담 상한이 200%를 넘었던 전례도 있다. 종부세 도입 초기에는 상한율이 300%까지 적용됐고, 2008년 세제 개편을 거치며 150%로 낮아졌다.

문재인 정부 때인 2019년부터는 주택 수에 따라 상한율을 달리 적용했다. 일반 주택 보유자는 150%, 조정대상지역 2주택자는 200%, 3주택 이상 보유자는 300%였다. 다주택자에 대한 종부세율과 공정시장가액비율을 높이는 동시에 세 부담 상한도 풀어 인상된 세금을 빠르게 반영했다.

윤석열 정부는 다주택자 종부세 부담을 완화하면서 2023년부터 주택분 세 부담 상한을 다시 150%로 통일했다. 현재는 초고가 1주택자와 다주택자 모두 같은 상한율을 적용받는다.

초고가 주택에 200% 이상의 상한을 적용할 경우 과거의 차등 상한제가 사실상 부활하는 셈이다. 다만 당시에는 주택 수와 조정대상지역 여부가 기준이었다면, 이번에 거론되는 방안은 주택 가격을 기준으로 초고가 1주택자까지 포함할 수 있다는 차이가 있다.

◇해외는 고가주택 누진과세…세액 상한 차등은 드물어

해외에서도 고가주택이나 고액 부동산 자산에 더 무거운 세금을 매기는 사례는 많다. 다만 한국처럼 전년도 세액 대비 상승 한도를 정한 뒤 고가주택에만 별도의 상한율을 적용하는 방식은 흔치 않다.

싱가포르는 주택을 임대했을 때 받을 수 있는 예상 연간 임대료인 ‘연간가치’를 기준으로 재산세를 누진 과세한다. 연간가치가 높을수록 세율이 올라가며, 소유자가 직접 거주하지 않는 주택에는 더 높은 세율을 적용한다.

프랑스는 순부동산 자산이 130만유로를 넘는 가구에 부동산부유세를 부과한다. 가구가 보유한 부동산 순자산을 합산해 누진세율을 적용하되, 실제 거주하는 주택은 평가액의 30%를 공제한다.

두 나라 모두 고가 부동산과 비거주 주택에 더 무거운 세금을 매긴다는 점에서는 초고가 주택 종부세 강화와 방향이 비슷하다. 그러나 세 부담 상한을 150%에서 200%로 높이는 방식이 아니라 과세표준 구간을 세분화하거나 세율을 높이는 구조다.

◇미국은 과세평가액 상승폭 제한

미국 일부 지역은 오히려 보유세가 급격히 늘지 않도록 과세평가액의 상승률을 제한한다. 한국이 최종 납부세액에 상한을 두는 것과 달리, 세금 계산의 기초가 되는 평가액 자체의 상승 속도를 묶는 방식이다.

뉴욕시는 1~3가구 주택의 과세평가액 상승률을 연간 6%, 5년간 20% 이내로 제한한다. 이런 제도는 집값 급등기에 장기 거주자의 세 부담을 보호하지만, 같은 가격의 주택이라도 보유 기간에 따라 세금이 달라지는 문제가 있다. 낮은 평가액을 유지하려고 주택 매도를 미루는 이른바 ‘잠금 효과’를 낳는다는 비판도 나온다.

◇초고가 기준과 실거주 여부가 쟁점

상향안이 현실화할 경우 가장 큰 쟁점은 초고가 주택의 기준이다. 시가와 공시가격, 종부세 과세표준 가운데 무엇을 기준으로 삼느냐에 따라 대상 주택이 크게 달라진다. 기준선 바로 아래와 위에 있는 주택의 상한율이 150%와 200%로 갈리는 ‘문턱 효과’도 발생할 수 있다. 실거주 여부와 장기보유 기간을 반영할지도 관건이다.

초고가 주택이라는 이유만으로 실거주 1주택자에게 높은 상한을 일률적으로 적용하면 집값은 높지만 현금소득이 적은 고령 장기 보유자의 부담이 커질 수 있다. 반대로 산출세액이 크게 늘어도 150% 상한 때문에 인상분이 수년에 걸쳐 반영되면 보유세 강화 효과가 떨어진다는 반론도 있다.

세 부담 상한을 바꾸려면 종합부동산세법 개정과 국회 통과가 필요하다. 현재 거론되는 200% 이상 상향안은 확정된 정책이 아니다. 초고가 주택의 기준과 실거주·장기보유자 보호장치를 어떻게 설계하느냐가 향후 보유세 개편의 핵심이 될 전망이다. /mjbae@chosun.com