인공지능(AI) 기반 경매정보 플랫폼 땅집고옥션(▶바로가기)이 개발한 ‘만능검색’ 시스템을 통해 전국 법원에서 입찰하는 경매 물건 중 알짜 정보만 골라 여러분에게 매일 배달합니다. 만능검색은 클릭 몇 번으로 전국 모든 경매 물건 가운데 내가 원하는 시점, 지역만 선택하면 수익성과 안정성이 높은 물건을 자동 추천하는 국내 최초의 서비스입니다.

[땅집고] 땅집고옥션이 오는 8월 10일부터 입찰을 진행하는 수도권 아파트 경매 물건 중 가장 유망한 물건으로 서울 노원구 상계동 상계주공 6단지 607동(전용면적 58.01㎡·사건번호 2025타경11662) 등 6개 물건을 선정했다.

땅집고옥션은 자체 개발한 만능검색기 기능을 이용해 5단계 조건 필터링을 거쳐 수도권 내 권리적 안전성과 실거주·투자 가치를 동시에 입증한 아파트 6건을 최종 추려냈다.

땅집고옥션은 이처럼 자체 검색 필터를 이용해 원하는 지역·유찰 횟수·시세 대비 입찰가 수준·권리상 리스크 등을 원하는 대로 정밀하게 골라낼 수 있다. 땅집고옥션이 개발한 ‘만능검색’이 이 과정을 클릭 몇 번으로 해결한다.

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땅집고옥션의 핵심 기능인 ‘만능검색’은 조건 5줄만 설정하면 초보자도 우량 물건을 그대로 재현해 골라낼 수 있는 정밀 필터 시스템이다. 1단계 '기본 조건'에서 지역(수도권), 물건 종류(아파트), 유찰 횟수(1~3회), 매각기일을 지정해 과도한 유찰에 따른 하자 위험을 차단하고 검색 범위를 좁힌다. 2단계 '안전성'에서는 AI 리스크 점수 3 이하 및 추천 물건 필터를 적용해 낙찰자가 추가 인수해야 하는 권리 위험을 걸러낸다.

3단계 '수익성'에서는 감정가가 아닌 실제 시세(실거래·AI 추정시세)보다 최저입찰가가 낮은 물건만 엄선(AND 조건)해 감정가 부풀리기 착시를 제외한다. 이어 4단계 '명도 편의성'에서 소유자 점유, 임차내역 없음, 공실 중 하나 이상을 충족(OR 조건)하는 매물을 골라 명도 복잡성을 줄인다. 마지막 5단계 '입지 및 시장성'을 통해 반경 100m 내 최근 12개월 낙찰 사례와 매매가 상승 흐름을 대조함으로써 검증된 시세와 안전마진을 확보한다.

땅집고옥션이 선정한 6개 추천 물건 중 가장 눈길을 끌어 '오늘의 추천 물건'으로 뽑힌 곳은 서울 노원구 상계동 상계주공 6단지 607동(2025타경11662)이다. 전용면적 58.01㎡(17.56평) 소형 평형으로, 지하철 4·7호선 환승역인 노원역 더블역세권 입지와 서울 동북권 최대 재건축 추진 단지라는 입지를 가졌다.

이 물건은 최근 실거래가(2026년 7월)가 7억 9700만 원 형성됐음에도 감정가가 실거래보다 1억 5000만 원가량 낮은 6억 4600만 원으로 평가됐다. 여기에 1회 유찰을 거치며 최저입찰가가 감정가의 80% 수준인 5억 1680만 원까지 내려왔다.

하지만 최저가 5억 1680만 원만 보고 실거래가 대비 2억 8000만 원 싸게 낙찰받을 수 있다고 생각하면 오산이다. 이 물건은 후순위 근저당권자가 신청한 임의경매로, 선순위 근저당 채권을 변제하고도 배당받을 금액이 남아야 경매가 정상 진행되는 '무잉여 방지' 규정이 적용되기 때문이다.

땅집고옥션 김기현 운영대표는 "선순위 근저당 채권 금액 합산이 추정 약 6억 9000만 원 이상은 되어야 법원의 경매 불허가 조치를 피할 수 있다"고 설명했다. 즉 실질적인 입찰 하한선은 최저가 표기액이 아니라 약 6억 9000만 원 선이다. 땅집고옥션 AI가 분석한 예상 입찰가는 7억 4868만 원(시세 대비 97%) 수준으로, 실질 하한선(6.9억 원)과 예상 상한선 사이에서 등기부상 채권액을 정밀히 확인한 뒤 안전마진을 고려해 입찰가를 산정해야 한다.

땅집고옥션은 "상계주공 6단지는 감정가 자체가 실거래가보다 낮게 평가된 재건축 대어로 입지 및 자산가치 면에서 매력적"이라면서도 "후순위 임의경매 특성상 최저가 5억 1680만 원만 보고 '2.8억 원 할인'으로 착각하면 안 되며, 무잉여 불허가를 피하기 위한 실질 입찰 구간(6.9억~7.49억 원)을 파악하고 등기부등본과 매각물건명세서를 통해 선순위 채권액을 사전 검증해야 한다"고 당부했다.

땅집고옥션은 이밖에 8월 10일부터 입찰을 진행하는 수도권 아파트 추천 물건으로 ▲경기 화성시 석우동 동탄예당마을롯데캐슬(2024타경93642·전용 111.0㎡·최저가 5억 8590만 원) ▲경기 용인시 수지구 성복동 성동마을엘지빌리지6차(2025타경888·전용 164.4㎡·최저가 6억 9860만 원) ▲서울 구로구 구로동 구일우성아파트(2025타경12178·전용 84.49㎡·최저가 6억 240만 원) ▲서울 중랑구 신내동 신내아파트(2024타경115901·전용 59.76㎡·최저가 4억 8160만 원) ▲인천 서구 당하동 동문굿모닝힐(2023타경545439·전용 84.97㎡·최저가 2억 2820만 원)을 제시했다. /sh0293@chosun.com