[땅집고] “초고가 주택은 주택 수와 관계없이 최고 5%의 중과세율을 적용한다.”

정부의 세제개편안 발표를 앞두고 부동산 업계와 온라인 커뮤니티에서 이 같은 내용이 담긴 이른바 ‘세제개편 지라시’가 확산하고 있다. 과표 12억원 초과 주택을 사실상 ‘초고가 주택’으로 보고, 1주택자라도 3주택 이상 다주택자와 같은 종부세율을 적용한다는 것이 핵심이다. 다주택자의 최고 종부세율은 5%이다. 양도소득세 장기보유특별공제도 보유기간보다 실제 거주기간 중심으로 바꾼다는 내용이 담겼다.

아직 정부가 공식 발표한 확정안은 아니다. 이재명 대통령이 공개적으로 밝힌 것은 보유세 강화 필요성과 주택 가격, 거주 여부, 보유 목적에 따라 세 부담을 달리해야 한다는 원칙까지다. 과표 12억원, 최고 5%, 종부세 기본공제 상향 등 구체적인 숫자는 최근 관계 부처 검토안으로 알려진 내용이다.

30일 관계 부처와 세무업계에 따르면 정부는 주택 수 중심의 종부세 체계를 주택 가격과 실제 거주 여부를 함께 따지는 방향으로 손질하는 방안을 검토하고 있다. 중간 가격대 실거주 1주택자의 부담은 낮추고, 초고가·비거주 주택의 세 부담은 높이는 방식이다.

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◇과표 12억 넘으면 1주택자도 중과세율

지라시의 핵심 내용는 현행 3주택 이상 중과세율이 시작되는 과표 12억원 구간을 1·2주택자에게까지 확대하는 방안이 담겼다.

현행 종부세는 과표 12억원까지 2주택 이하와 3주택 이상 보유자에게 같은 0.5~1.0% 세율을 적용한다. 과표 12억원을 넘으면 2주택 이하와 3주택 이상의 세율이 갈린다. 과표 12억~25억원은 각각 1.3%와 2.0%, 25억~50억원은 1.5%와 3.0%다.

최근 검토안으로 확산하고 있는 방안은 과표 12억원 초과 구간부터 주택 수와 관계없이 현행 3주택 이상 세율을 적용하는 방식이다. 이에 따라 1·2주택자도 과표 12억~25억원에는 2.0%, 25억~50억원에는 3.0%, 50억~94억원에는 4.0%, 94억원 초과에는 5.0%를 적용받을 수 있다.

과표 12억원은 집값 12억원을 뜻하지 않는다. 현행 1세대 1주택자 기본공제 12억원과 공정시장가액비율 60%를 적용하면 공시가격 약 32억원, 시가 약 46억원 수준에서 과표가 12억원이 된다. 2주택자는 합산 공시가격 약 29억원, 시가 약 42억원 수준이다. 다만 기본공제와 공정시장가액비율이 바뀌면 실제 기준도 달라진다.

◇주택 수보다 가격·거주 여부 따진다

정부가 앞서 직접 밝힌 것은 구체적인 세율보다 세제 개편의 방향이다.

이 대통령은 지난 23일 부동산정책 국민 대토론회에서 보유세 강화 필요성에 대해 “대체적으로 동의한다”고 밝혔다. 다만 실제 거주 주택과 자산 증식 목적으로 보유한 주택을 차등해야 한다는 취지로 말했다.

구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관도 비거주 주택과 다주택 보유자는 보유에 상응하는 부담을 져야 한다는 입장을 밝혔다. 주택 수만으로 중과하기보다 주택 가격과 거주 여부, 보유 목적을 함께 따지겠다는 방향이다.

현행 제도에서는 상대적으로 가격이 낮은 주택을 여러 채 가진 사람이 서울 강남권 초고가 주택 한 채 보유자보다 높은 세율을 적용받을 수 있다. 정부는 이런 격차를 줄이는 대신 중간 가격대 1주택자의 부담을 완화하는 방안도 검토하는 것으로 알려졌다. 현행 12억원인 1세대 1주택자 기본공제액을 13억~14억원으로 올리는 방안이 거론되지만 확정된 수치는 아니다.

◇종부세 공제·양도세 장특공제도 손질 거론

지라시에는 초고가 1주택자의 종부세 세액공제를 줄이는 내용도 담겼다.

현행 제도에서는 1세대 1주택자가 5년 이상 보유하면 장기보유 공제를, 만 60세 이상이면 고령자 공제를 받아 두 공제를 합해 최대 80%까지 종부세를 감면받을 수 있다. 정부와 여권에서는 초고가 주택에 한해 장기보유 공제율을 낮추거나 공제 금액에 상한을 두는 방안이 거론된다. 다만 구체적인 기준은 확정되지 않았다.

양도세 장기보유특별공제를 실거주 중심으로 바꾸는 방안도 논의 중이라는 내용이 언급됐다. 현행 제도는 보유기간과 거주기간에 따라 각각 최대 40%씩, 총 80%를 공제한다.

보유기간 공제를 없애고 실제 거주기간에 따라 최대 80%를 공제하는 방안은 국회에 발의된 소득세법 개정안에 담긴 내용이다. 정부가 이를 그대로 세제개편안에 반영하기로 확정한 것은 아니다.

개편이 현실화하면 장기간 보유했지만 직접 거주하지 않은 1주택자는 양도세 부담이 커질 수 있다. 반면 장기 실거주자는 현행 수준의 혜택을 유지할 가능성이 있다.

세무업계 관계자는 “지라시에 담긴 과표 구간과 세율이 최근 알려진 정부 검토안과 상당 부분 일치한다”면서도 “정부가 직접 밝힌 것은 주택 가격과 거주 여부에 따라 세 부담을 달리하겠다는 방향까지”라고 말했다. 이어 “기본공제와 공정시장가액비율, 세액공제를 어떻게 조정하느냐에 따라 실제 세 부담은 크게 달라질 수 있다”며 “공식 발표 전까지는 확정된 정책으로 봐서는 안 된다”고 했다. /mjbae@chosun.com