[땅집고] 이재명 대통령의 ‘7·23 부동산정책 국민 대토론회’ 발언을 뜯어보면 무주택자와 1주택자, 다주택자가 앞으로 취해야 할 전략이 달라진다는 분석이 나온다. 주택 수뿐 아니라 집값과 실제 거주 여부, 보유 목적에 따라 세금과 대출 혜택을 차등화하는 방향이 예고됐기 때문이다. 무주택자는 청약과 매수를 병행해야 하지만, 집을 임대하고 다른 곳에 사는 ‘비거주 1주택자’는 실거주 전환과 매도 사이에서 결단해야 할 가능성이 커졌다.

28일 부동산 업계에 따르면 이 대통령은 지난 23일 서울 여의도 KBS 별관에서 열린 부동산정책 국민 대토론회에서 보유세 강화 필요성에 대해 “대체적으로 동의한다”며 “어느 범위에서 어느 정도로 강화할 것인지가 중요하다”고 말했다. 보유세 강화라는 방향은 정해졌고 과세 대상과 인상 폭을 조율하는 일이 남았다는 의미로 해석된다.

이 대통령은 고가 주택 한 채에 수요가 몰리는 이른바 ‘똘똘한 한 채’도 기존 정책이 만든 시장 왜곡으로 지목했다. 그는 “1가구 1주택을 존중하고 보호하자고 했는데 비싸든 싸든 똑같이 취급하다 보니 가장 효율적으로 한 채를 사서 투자 이익을 누리게 됐다”며 “거주용인지 투자·투기용인지 구분하지 않으니 작은 구멍에서 엄청난 일이 벌어졌다”고 했다.

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김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 최근 토론회 발언을 토대로 시장 참여자를 무주택자와 실거주 1주택자, 비거주 1주택자, 다주택자로 나눠 전략을 다시 짜야 한다고 분석했다.

◇무주택자, 청약과 매수 병행해야

김 소장은 무주택자에게 청약 당첨만 기다리거나 기존 주택 매수에만 집중하지 말고 두 전략을 병행하라고 주문했다.

토론회에서는 청년과 신혼부부, 다자녀 가구 등 무주택 실수요자에게 정책적 배려가 필요하다는 의견이 제기됐다. 이 대통령도 “청년·신혼부부·다자녀 가구에 대해 특별한 배려가 필요하다는 의견이 많이 늘었다”고 말했다. 생애 최초 주택 구입자 등을 대상으로 정책대출과 금융 규제를 완화하는 방안이 후속 대책에 담길 가능성이 거론된다.

김 소장은 “무주택자는 청약과 매수에 올인해야 한다”며 “청약 조건을 유지하면서 급매나 실거주 가능한 주택도 함께 살펴야 한다”고 했다.

전세대출 규제가 강화되면 전세의 월세 전환이 빨라지고 무주택자의 주거비 부담이 커질 수 있다는 점도 매수 판단을 앞당기는 요인이다. 이 대통령은 “너무 쉽게 전세대출을 해주니 집값이 폭등한 측면이 있다”며 제도 손질 필요성을 언급했다.

◇실거주 1주택은 안전…고가 주택은 부담 커질 수도

1주택자는 실제 거주 여부에 따라 희비가 엇갈릴 전망이다.

본인이 보유한 집에서 직접 사는 실거주 1주택자는 상대적으로 안전한 위치에 있다는 분석이다. 정부가 주거 안정을 위한 1주택까지 규제하기보다는 고가 주택을 통한 자산 증식과 투자 수요를 선별적으로 관리할 가능성이 크기 때문이다.

다만 서울 강남권 등 초고가 주택을 보유한 경우에는 실거주 1주택자라도 세 부담이 늘어날 수 있다. 주택 수보다 가격과 보유 목적을 중시하면 고가 1주택의 보유세와 양도소득세 혜택이 축소될 가능성이 있다.

이 대통령은 1주택자의 양도세 비과세 혜택을 무제한 인정하는 문제를 언급하며 감면 횟수나 총액을 제한하는 방안도 검토할 수 있다는 취지로 말했다.

◇비거주 1주택자, 실거주냐 매도냐 결단

가장 취약한 계층으로는 보유 주택을 임대하고 본인은 다른 주택에 전·월세로 거주하는 비거주 1주택자가 꼽힌다.

정부가 거주용과 투자용 주택을 구분하면 비거주 1주택자는 다주택자에 가까운 규제를 적용받을 가능성이 있다. 보유세와 양도세 혜택이 줄고, 본인이 거주하는 전셋집의 전세대출까지 제한되면 세금과 금융 양쪽에서 부담이 커질 수 있다.

김 소장은 “비거주 1주택자는 최근 몇 년간 크게 줄어든 다주택자보다 오히려 더 억울한 처지가 될 수 있다”며 “보유 주택으로 들어가 실거주할지, 집을 매도하고 무주택자로 돌아갈지 판단해야 한다”고 했다.

다만 직장과 자녀 교육, 부모 돌봄 등으로 보유 주택에 거주하지 못하는 사례가 적지 않아 실제 정책화 과정에서는 거주용과 투자용을 구분하는 기준이 쟁점이 될 전망이다.

◇다주택자, 주택 수 아닌 합산가액 따져야

다주택자는 보유 주택 수보다 합산가액을 중심으로 포트폴리오를 다시 짜야 한다는 분석이다.

세제 분야 토론에서는 종합부동산세 과세 기준을 주택 수에서 보유 주택의 합산가액 중심으로 전환하는 방안이 논의됐다. 이 경우 지방의 저가 주택 여러 채를 가진 사람과 서울의 초고가 주택 한 채를 가진 사람 사이의 세 부담이 달라질 수 있다.

반면 수도권의 고가 주택을 여러 채 보유한 다주택자는 보유세 부담이 지금보다 커질 가능성이 있다. 투자 목적이 뚜렷한 주택에는 보유세와 양도세, 대출 규제가 함께 강화될 수 있어서다.

김 소장은 “다주택자는 몇 채를 갖고 있는지가 아니라 합산가액과 임대수익, 향후 세 부담을 기준으로 포트폴리오를 재계산해야 한다”며 “세후 수익률이 낮은 주택은 정리하고 핵심 자산 중심으로 재편할 필요가 있다”고 했다.

다만 토론회에서 제시된 방안은 아직 확정된 정책이 아니다. 향후 종합대책과 세제 개편안에서 보유세율과 과세 기준, 실거주 판단 방식, 시행 시기 등이 어떻게 정해지는지 확인한 뒤 대응해야 한다는 지적이다. /mjbae@chosun.com