[땅집고] 대한민국 도시정비 현장에서 주민들이 가장 참기 힘든 고통은 높은 분담금도 문제지만 바로 끝이 보이지 않는 시간과의 싸움입니다.

현재 재개발과 재건축 사업은 추진위원회 승인, 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분계획에 이르는 수 십 단계의 복잡한 행정 절차와 소유자 간 이해충돌로 사업 완료까지 평균 10년 이상 소요되기 때문인데요. 이 기나긴 시간 동안 눈덩이처럼 불어나는 금융 비용과 급등하는 공사비는 고스란히 추가 분담금 폭탄으로 돌아오게 됩니다. 이처럼 기존 제도 틀 안에서는 급변하는 부동산 시장 필요에 맞춰갈 수 없고, 주민들의 소중한 재산권을 행사하기도 어렵습니다.

이 시점에서 기존 재개발 사업의 낡은 틀을 깨고 완전히 새로운 패러다임을 제시하는 대안이 바로 ‘도심복합개발’입니다.

그렇다면 도심복합개발은 왜 기존 정비사업과 비교할 수 없을 정도로 빠른 속도를 낼까요. 도심복합개발은 추진위원회나 조합설립인가를 받지 않고, 신탁이나 리츠 방식을 통해 투명성과 안정성을 확보합니다. 또한 파격적인 용적률 인센티브로 사업성까지 높일 수 있어 주민 분담금을 대폭 낮춥니다. 이런 점들이 빠른 시간 내 주민 동의를 이끌어낼 수 있도록 합니다.

이 과정에서 가장 중요한 포인트가 복잡한 인허가 절차를 한꺼번에 실행하는 통합심의입니다. 기존 정비사업은 도시계획위원회, 건축위원회, 교통영향평가, 환경영향평가 등을 제각각 순차적으로 거치며 시간을 소모하고 있습니다. 하지만 도심복합개발은 이 모든 개별 심의를 단일 절차로 병행 처리하는 통합심의 시스템으로 진행합니다. 통합심의 시스템은 행정 단계마다 누적되는 대기 시간을 단 한 번의 심의 구조로 압축함으로써, 인허가 타임라인을 상상 이상으로 단축할 수 있게 됩니다.

둘째로 ‘추진위원회와 조합설립인가를 생략하는 시행 혁신’입니다. 현행 재개발 사업과 달리 추진위원회나 조합설립인가를 받지 않고, 공신력 있는 신탁이나 리츠 방식을 통해 투명성과 안정성을 확보해 수백 명 혹은 수천 명의 조합원이 각자의 이해득실을 따져 대립하는 조합 방식의 소모적 갈등을 차단하고, 객관적이고 투명하게 사업을 진행하게 됩니다.

셋째로 ‘파격적인 용적률 인센티브와 분담금 대폭 절감’입니다. 도심복합개발은 파격적인 용적률 인센티브로 사업성을 획기적으로 높여 분담금을 대폭 낮춥니다. 이로 인해 빠른 시간에 주민 동의를 이끌어내기까지 1년 정도면 충분할 것으로 봅니다. 저금리로 사업 자금을 확보해 최근 건설 경기 경색 국면에서도 리스크를 완벽하게 방어할 수 있습니다.

기존 정비사업이 사전준비에만 4~5년이 걸렸다면 도심복합개발은그 기간을 1년 정도도 단축할 수 있습니다. 기존 심의, 인가 등에 걸리는 인허가 일정도 평균 4~5년에서 통합심의위원회 운영을 통해 2~3년으로 줄어들게 됩니다.

기존 조합중심 정비 방식은 사업 지연과 주민간 소모적인 갈등으로 어려움이 많았습니다. 도심복합개발은 철저한 실행력과 투명한 프로세스로 완성되며, 시간은 곧 비용이자 소유자들의 자산 그 자체입니다. 이제 도심복합개발이란 신속한 프로세스를 통해 주민들의 소중한 자산을 지키고 새로운 주거 개발로 삶의 질을 높일 수 있습니다.

다음 칼럼에서는 사업을 주도적으로 이끌어갈 시행예정자인 신탁과 리츠에 대해 상세히 설명하겠습니다. /ceo@soomokurban.kr