인공지능(AI) 기반 경매정보 플랫폼 땅집고옥션(▶바로가기)이 개발한 ‘만능검색’ 시스템을 통해 전국 법원에서 입찰하는 경매 물건 중 알짜 정보만 골라 여러분에게 매일 배달합니다. 만능검색은 클릭 몇 번으로 전국 모든 경매 물건 가운데 내가 원하는 시점, 지역만 선택하면 수익성과 안정성이 높은 물건을 자동 추천하는 국내 최초의 서비스입니다.

[땅집고] 땅집고옥션이 오는 8월 4일부터 입찰을 받는 서울 빌라 경매 물건 중 가장 유망한 물건으로 양천구 목동 제이스빌(2025타경13134) 등 6개 물건을 선정했다.

땅집고옥션은 자체 개발한 만능검색기 기능을 이용해 서울 소액 빌라 중에서 ‘HUG(주택도시보증공사) 말소 확약’이 확인된 물건을 골라 추천했다. 말소 확약이란 HUG가 전세 보증금을 대위변제한 뒤 임차권등기 말소에 동의하는 확약(대항력 포기 확약서 등)을 받거나 제출한 물건을 뜻한다. 경매 과정에서 임차권이 완전히 소멸되므로 낙찰자의 인수금 부담이 없어 권리 리스크가 0에 가깝다.

이밖에 ▲서울 소액 빌라(최저가 1억 7000만~2억 5000만 원대) ▲HUG 임차권 인수조건 변경(말소확약) 필수 ▲유찰 1회 이상 ▲시세 대비 낮은 최저가 등의 조건으로 필터링해 안전성과 수익성을 갖춘 알짜 매물을 좁혔다.

땅집고옥션은 이처럼 자체 검색 필터를 이용해 원하는 지역·유찰 횟수·시세 대비 입찰가 수준·권리상 리스크 등을 원하는 대로 정밀하게 골라낼 수 있다. 땅집고옥션이 개발한 ‘만능검색’이 이 과정을 클릭 몇 번으로 해결한다.

☞관련기사: 땅집고옥션 만능검색이란? 클릭 몇번에돈되는 물건 다 찾는다

땅집고옥션이 선정한 6개 추천 물건 중 가장 눈길을 끄는 '오늘의 추천 물건'은 양천구 목동 제이스빌 (2025타경13134)이다. 서울 양천구 목동에 위치한 빌라로, 전용 25.29㎡ 규모다.

이 물건은 2회 유찰을 거치며 감정가 3억 1200만 원짜리가 최저입찰가 1억 9968만 원까지 떨어졌다. 감정가의 64% 선이다. 다만 이 숫자에는 시세 착시가 존재한다. 감정가(3억 1200만 원)나 과거 거래가(3억 5900만 원)는 전세가와 매매가가 같았던 시절의 금액으로 현재 시세보다 부풀려져 있기 때문이다. 땅집고옥션 AI 추정 시세는 2억 8464만 원 수준이다. AI 추정 시세(2억 8464만 원)를 기준으로 하면 최저입찰가(1억 9968만 원)는 시세의 약 70% 수준으로, 실질 할인 폭은 약 8500만 원 선이다.

이 빌라는 과거 매매가와 전세가가 3억 5900만 원으로 같았던 전형적인 '깡통전세' 이력을 가지고 있다. 이것이 경매로 넘어가게 된 배경이다. 하지만 HUG가 보증금을 대위변제하고 낙찰자 인수조건을 변경(말소확약)했기 때문에 등기부에 '선순위 임차권' 표기가 남아 있더라도 매각과 동시에 소멸하며 낙찰자가 떠안을 보증금은 0원이다. 과거의 깡통 흔적일 뿐 권리 위험은 이미 완벽히 정리됐다.

AI가 분석한 예상 입찰가는 2억 3304만 원(시세 대비 낙찰가율 82% 수준)이다. 다만 빌라는 아파트와 달리 시세 편차가 크고 해당 단지의 최근 매매 실거래가 오래된 만큼, 인근 유사 빌라의 최근 매매·급매물 시세를 반드시 직접 확인한 뒤 입찰가 상한선을 정해야 한다.

땅집고옥션은 “이 물건은 2회 유찰로 감정가의 64%까지 내려온 목동 빌라로, HUG 말소확약이 적용되어 선순위 임차권 인수 걱정이 전혀 없다”며 “다만 AI 시세만 과신하지 말고 인근 최근 실거래가를 기준으로 엄격하게 입찰가 상한선을 설정하고 들어가는 것이 핵심 전략”이라고 설명했다.

땅집고옥션은 이밖에 8월 4일부터 입찰을 진행하는 서울 빌라 추천 물건으로 ▲구로구 오류동 금반석씨티빌41차 502호(2025타경12951·최저가 2억 원) ▲금천구 독산동 마인드빌 제비동 301호(2025타경12991·최저가 1억 8480만 원) ▲금천구 독산동 우미휴먼빌 302호(2025타경13278·최저가 1억 7760만 원) ▲양천구 목동 제이스빌 304호(2025타경12638·최저가 2억 1760만 원) ▲동작구 상도동 203호(2025타경103313·최저가 2억 5040만 원)를 제시했다. /sh0293@chosun.com