[땅집고] 서울 단기임대 시장에서 광화문·종각·명동·을지로·충무로 등 도심권은 다양한 수요가 연중 꾸준히 뒷받침되는 공실 방어력이 강한 지역으로 꼽힌다. 평소에는 출장과 비즈니스 관련 수요가 많은데, 관광 성수기에는 외국인 체류 수요까지 더해진다. 업무와 관광, 병원 수요가 한꺼번에 겹쳐 특정 수요가 줄어도 다른 수요가 이를 메우는 구조다.

단기임대 플랫폼 단단홈즈 관계자는 “종로·중구는 높은 임대료보다 연중 수요가 끊기지 않는 것이 강점인 지역”이라며 “업무 출장 수요가 강한 강남권과 달리 여러 유형의 체류 수요를 한 채로 받을 수 있다”고 했다.

◇평소엔 직장인, 관광 성수기엔 외국인

광화문과 시청 일대에는 정부 부처와 공공기관, 대기업 본사, 금융회사, 로펌, 언론사 등이 밀집해 있다. 프로젝트 근무와 파견, 교육·연수를 위해 수주에서 수개월간 머무는 직장인 수요가 꾸준하다.

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을지로와 충무로에는 인쇄·디자인·콘텐츠 업체가 모여 있고, 종로3가와 익선동은 상권·문화 체험 수요가 강하다. 동대문 일대에는 의류 도매상 종사자와 외국인 바이어, 야간 상권 종사자의 단기 체류 수요가 있다.

주말에는 명동과 북촌, 익선동, 광화문, 동대문을 찾는 국내외 관광객이 빈 방을 채운다. 호텔보다 체류 기간이 길고 직접 취사나 세탁이 필요한 여행객은 소형 오피스텔이나 레지던스형 주택을 선호한다.

병원 수요도 무시하기 어렵다. 서울대병원과 국립중앙의료원 등에 다니는 환자와 보호자가 수술이나 치료를 위해 2주에서 두 달가량 머물 숙소를 찾는다. 이사 날짜가 맞지 않거나 집을 고치는 동안 출퇴근을 유지해야 하는 도심 직장인의 임시 거주 수요도 있다.

교통도 사통팔달이다. 지하철 1~5호선이 모두 지나고 광화문·종각·종로3가·을지로입구·명동·충무로역 등이 환승역이 많아 서울시내 어디로든 움직이기 편리하다. 특히 서울역과 공항철도, 공항버스 접근성도 좋아 외국인이나 지방 출장자가 짐을 들고 이동하기 좋다.

◇숙박시설 많지만 주거형 매물은 부족

종로·중구에는 호텔과 게스트하우스가 많지만 취사와 세탁이 가능한 주거형 상품은 상대적으로 적다. 명동 상권은 상업시설 비중이 높아 주택 자체가 많지 않다. 단기임대 매물은 주로 을지로·충무로·종로3가 일대 중심으로 소형 오피스텔과 레지던스, 도시형생활주택에 몰려 있다.

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단단홈즈 관계자는 “조리시설을 갖춘 원룸과 레지던스형 오피스텔, 병원 인근 투룸 경쟁력이 높다”면서 “관광객뿐 아니라 출장자, 병원 보호자, 임시 거주자까지 동시에 겨냥할 수 있다”고 했다.

다만 같은 역세권에서도 건물 상태에 따라 예약률과 임대료 차이가 크다. 노후 건물은 방음과 엘리베이터, 주차, 수납공간, 화장실 상태가 취약한 경우가 많다. 반대로 내부를 수리하고 침대와 책상, 세탁기, 조리시설을 제대로 갖추면 건물 연식이 오래돼도 장기 체류 수요를 받을 수 있다.

◇월 환산 임대료 140만~420만원

현재 단기임대 매물의 경우 전용면적 20~30㎡ 원룸과 소형 오피스텔 기준으로 월 환산 임대료는 140만~230만원 선에 형성돼 있다. 명동과 을지로입구역 주변은 170만~270만원 선까지 올라간다.

전용 30~45㎡는 월 200만~320만원, 가족이 살만한 투룸 주택은 월 280만~420만원 수준이다. 가구와 가전 완비 여부, 관리비 포함 여부에 따라 실제 이용료는 달라진다.

단단홈즈 관계자는 “일반 월세보다 월 환산 매출을 20~30%쯤 더 높게 받을 수 있지만 전부 수익으로 남는 건 아니다”라면서 “세입자가 바뀔 때마다 청소비와 플랫폼 수수료가 들고 가구·가전 교체비와 공실 비용도 발생한다는 점을 감안해야 한다”고 했다.

단기임대 운영자 A씨는 “월세를 비싸게 받는 것보다 출장자와 관광객, 병원 수요자가 번갈아 들어와 공실 기간을 줄이는 것이 중요하다”고 말했다. 즉, 특정 수요층만 겨냥하기보다 계절과 체류 기간에 따라 서로 다른 임차인을 받는 방식이 좋다.

을지로입구역 인근 소형 오피스텔은 평일에는 광화문·을지로 직장인의 출장 숙소로, 주말과 관광 성수기에는 명동을 찾는 외국인 숙소로 활용할 수 있다. 광화문 일대에서는 로펌과 공공기관 프로젝트 인력의 1~2개월 계약을 받아 잦은 임차인 교체에 따른 비용을 줄인다.

병원과 가까운 투룸은 환자와 보호자 가족이 2주에서 두 달씩 머무는 수요가 있어 관광 비수기에도 비교적 안정적인 예약률을 유지할 수 있다. 업계에서는 이처럼 한 채로 업무와 관광, 의료, 임시 거주 수요를 함께 받는 방식을 도심형 단기임대의 핵심 경쟁력으로 본다.

다만 운영에 앞서 건물 관리규약은 반드시 확인해야 한다. 오피스텔과 집합건물은 관리규약으로 단기임대나 외부인 출입을 제한하는 사례도 있다. 입지가 좋아도 관리규약에 막히거나 노후도가 심하면 운영 자체가 어려울 수 있다. /mjbae@chosun.com