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[땅집고] 땅집고옥션이 오는 27일부터 31일까지 법원 입찰이 진행되는 수도권 경매 물건 중 권리상 리스크가 전혀 없으면서 수익성이 유망한 수도권 빌라 5건을 추려냈다. 이 중 가장 눈여겨볼 대상으로 인천 부평구 갈산동 '아비가일' 빌라(2025타경512340)를 선정했다.

땅집고옥션(▶바로가기)은 자체 개발한 '경매만능검색'의 정밀 필터링을 거쳐 'HUG(주택도시보증공사) 임차권 인수조건 변경' 태그가 확인된 물건들을 골라냈다. ‘HUG 인수조건 변경(말소확약)’이란 HUG가 임차인에게 보증금을 대위변제한 뒤, 경매 과정에서 임차권 등기를 말소하는 데 동의(대항력 포기)했다는 의미다. 등기부에 '선순위 임차권'이 남아있더라도 매각과 동시에 소멸하므로 낙찰자가 떠안을 보증금 인수액은 0원이다. 권리분석상 위험이 완전히 제거된 물건들이라 초보 투자자도 안심하고 접근할 수 있다.

이번 검증에는 ▲수도권 연립·다세대 ▲유찰 1회 이상 ▲AI 리스크 점수 3 이하 ▲최저입찰가 < 시세 ▲반경 100m 내 최근 12개월 낙찰 사례검증 ▲인근 매매가 상승 추세 등의 조건이 적용됐다.

땅집고옥션은 이처럼 자체 검색 필터를 이용해 원하는 지역·유찰 횟수·시세 대비 입찰가 수준·권리상 리스크 등을 원하는 대로 정밀하게 골라낼 수 있다. 땅집고옥션이 개발한 ‘만능검색’이 이 과정을 클릭 몇 번으로 해결한다.

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땅집고옥션에 따르면 인천 부평구 갈산동 '아비가일' 빌라(2025타경512340)는 전용 49.65㎡에 토지 지분 8.73평, 지상 5층이다. 감정가 2억 9200만 원에서 2회 유찰로 최저입찰가는 1억 4308만원(감정가 대비 49%)까지 깎였다. 입찰일은 7월30일이다.

이 물건은 등기부상 선순위 임차권 표기가 있어 일반 입찰자들에게 오해를 받아 유찰됐을 가능성이 있다. 하지만 HUG의 말소확약이 완료돼 인수금이 전혀 없다. '선순위 임차권'은 과거 전세 사고의 흔적일 뿐, 낙찰자에게는 아무런 부담을 주지 않는다. 공시가격 또한 1억~2억 원 구간으로 취득세 중과 부담도 적다.

입지 여건과 호재도 갖췄다. 인천 1호선 갈산역이 도보권에 있으며, 부평국가산업단지 및 한국지엠 부평공장이 가까워 1~2인 가구 및 신혼부부 등 배후 임대 수요가 있다. 갈산·부평·부개지구가 '노후계획도시 정비 특별법' 특별정비예정구역으로 지정돼 굴포천 및 부평구청역 일대와 연계한 대규모 정비사업이 추진 중이다.

이밖에 땅집고옥션이 추천한 이 기간 경매 추천 물건은 다음과 같다.

▲광진구 중곡동 '연리지7'(2025타경50210): 최고 35층 2200세대 규모의 신속통합기획 민간재개발 가이드라인이 확정된 정비구역 한복판에 위치한다. 7호선 중곡역 도보권으로 강남 접근성이 뛰어나다.

▲구로구 오류동 '금반석씨티빌41차'(2025타경12691): 매봉산 연계 신통기획 재개발 구역 지정이 추진되는 지역이다. 1·7호선 온수역과 오류동역을 모두 이용할 수 있고, G밸리(가산·구로디지털단지) 직주근접 배후 수요가 탄탄하다.

▲강동구 천호동 '신안아트빌'(2025타경51572): 천호3-1구역 신통기획 등 천호동 정비사업 벨트의 수혜지다. 천호역·암사역 역세권에 현대백화점, 이마트 등 생활 인프라가 뛰어나다. 재진행 물건으로 감정가 수준에 시작하므로 1회 추가 유찰을 기다려보는 전략이 유효하다.

▲양천구 목동 '318-176'(2025타경12731): 목동 신시가지 1~14단지 대규모 재건축 추진에 따른 대표적 이주 수요 배후지다. 대한민국 최상위권인 목동 학군·학원가 영향권이라 전월세 수요가 방어력이 높으며, 전용 18.65평으로 이번 추천 물건 중 가장 넓다.

땅집고옥션 관계자는 "HUG 인수조건 변경 물건은 등기부 문구만 보고 피하는 경매 초보자들의 오해 덕분에 오히려 우수한 입지의 물건을 저렴하게 낙찰받을 수 있는 기회"라며 "다만 입찰 전 매각물건명세서를 통해 HUG 확약 문구를 최종 확인하고, 누수나 건물 상태 등 현장 조사를 철저히 병행해야 한다"고 조언했다./sh0293@chosun.com