인공지능(AI) 기반 경매정보 플랫폼 땅집고옥션(▶바로가기)이 개발한 ‘만능검색’ 시스템을 통해 전국 법원에서 입찰하는 경매 물건 중 알짜 정보만 골라 여러분에게 매일 배달합니다. 만능검색은 클릭 몇 번으로 전국 모든 경매 물건 가운데 내가 원하는 시점, 지역만 선택하면 수익성과 안정성이 높은 물건을 자동 추천하는 국내 최초의 서비스입니다.

[땅집고] 땅집고옥션이 오는 27일 입찰을 받는 경매 부동산 중 가장 유망한 물건으로 송파구 문정동 문정시영아파트(2023타경51714)를 선정했다.

땅집고옥션(▶바로가기)은 자체 개발한 만능 검색기를 이용해 서울동부지방법원 관할 동남권(송파·광진·강동)에서 유망 주택 물건만 선정했다. 경매 시장에서 서울 동남권이 주목받는 이유는 정비사업이 밀집한 권역이면서 전세보증 사고 여파로 HUG 임차권이 얽힌 빌라·소형 물건이 다회 유찰되며, 권리 분석을 할 줄 아는 사람에게만 보이는 가격 구간이 열려 있기 때문이다.

땅집고옥션은 이처럼 자체 검색 필터를 이용해 원하는 지역·유찰 횟수·시세 대비 입찰가 수준·권리상 리스크 등을 원하는 대로 정밀하게 골라낼 수 있다. 땅집고옥션이 개발한 ‘만능검색’이 이 과정을 클릭 몇 번으로 해결한다.

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땅집고옥션에 따르면 문정시영아파트는 준공 35년 차 단지로 1316가구 규모다. 서울형 리모델링 시범단지 지정 후 지구단위계획 심의 통과, 환경영향평가 주민설명회 등 절차가 빠르게 진행돼 왔다. 계획대로라면 지하 4층~지상 25층, 총 1488가구 대단지로 재탄생한다. 리모델링은 재건축보다 규제 문턱이 낮아 속도가 빠른데, 문정시영은 그중에서도 진도가 앞선 단지로 꼽힌다.

땅집고옥션이 뽑은 경매 접근 체크포인트는 조합원 지위 승계 여부와 예상 분담금 계산이다. 대항력 없는 임차인 물건은 인수 부담이 없어 초심자도 접근 가능하며, 감정시점이 1년 이상 지난 물건은 호재 반영 전 감정가인지 재확인이 필요하다. NPL(부실채권) 연계 물건은 채권자 측 방어입찰 가능성까지 감안해 입찰가를 설계해야 한다.

경매에 나온 문정시영아파트 매물은 8동의 전용46.3㎡다. 감정가 8억원에 1회 유찰로 경매 최저입찰가가 6억4000만원이다. 매각 기일은 7월 27일이다. 임차인의 대항력이 없는 물건으로 권리 관계가 깨끗하다. 리모델링 수혜 단지가 유찰 구간에 들어온 조합으로, 문정동 경매의 전형적인 기회 패턴이다.

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서울 동남권에서 경매를 시도할 때 공통적으로 확인해야 하는 사항도 있다. 먼저 HUG 임차권 인수조건 변경 물건 읽는 법이다. 특히 전세 보증 사고가 많았던 빌라촌 경매에서 반드시 알아야 할 개념이다. HUG(주택도시보증공사)가 임차인에게 보증금을 대신 지급하고 임차권을 승계한 물건 중, HUG가 인수조건을 변경(배당받지 못한 잔여 보증금에 대한 포기 확약 등)한 물건은 낙찰자의 실질 인수 부담이 크게 줄어든다. 확인 방법은 법원 매각물건명세서와 문건접수내역에서 HUG의 조건변경 신고 여부를 직접 확인한 뒤, 인수 금액을 확정하고 입찰가를 역산하는 것이다. 이 구조를 이해하면 '유찰이 쌓여 싸 보이는 물건'과 '실제로 싼 물건'을 구분할 수 있다.

두번째는 다회 유찰 소형 물건 4단계 분석법이다. 유찰 6~7회 물건은 '싸구려'가 아니라 '숙제가 있는 물건'이다. 순서대로 풀면 된다. 먼저 유찰 누적의 원인을 특정한다. 선순위 임차권이 있는지, 감정가가 고평가됐는지 등이다. 다음 매각물건명세서에서 인수 권리·보증금을 확정한다. HUG 인수조건 변경 여부를 확인하고 실질 인수금액을 재계산한다. ‘낙찰가 + 인수금액’ 기준 월세 수익률을 산출해목표 수익률 역산으로 입찰가 결정한다. 이 4단계는 동남권만이 아니라 모든 다회 유찰 물건에 통하는 범용 프레임이다.

땅집고옥션은 이밖에 이날 경매에서 눈여겨 볼만한 물건으로 광진구 중곡동 연리지7 다세대(2025타경50210), 강동구 천호동 신안아트빌(2025타경51572), 강동구 성내동 화영하우스7차 도시형생활주택(2024타경61732), 강동구 길동 청광플러스원큐브3차(2024타경54147)를 꼽았다. /sh0293@chosun.com