집값은 물론 전세가격까지 다시 폭등하고 있다. 강력한 대출 규제에 거래마저 사실상 봉쇄하는 고강도 억제책을 연이어 쏟아냈지만, 시장의 경고음은 더욱 커지고 있다. 강철 규제에도 아파트 매매가는 신고가를 경신하고 있으며, 매물 품귀 현상 속에 전세 시장마저 대란의 기로에 섰다. 주거 문제가 또다시 한국사회의 정치적·사회적 화두로 떠오르고 있다. 부동산 전문 매체 땅집고는 주기적으로 되풀이되는 주거 위기를 극복하기 위해서는 정부에 '수요 억제' 패러다임에서 탈피, 공급 중심의 대책을 제언한다. /편집자주

[땅집고] 수도권을 중심으로 집값과 전셋값이 동반 폭등하며 주거대란의 위기에 처했다. 연례적인 집값 폭등이 되풀이되는 것은 안정적 주택공급이 이뤄지지 않기 때문이다.

정부가 집값이 폭등하면 규제대책을 남발하다 뒤늦게 주택공급 대책을 마련한다. 그러다 집값이 안정되면 ‘주택공급’은 나몰라라 하는 식의 행태가 반복됐다. 미분양 아파트 급증과 집값하락으로 2014년 박근혜 정부는 신도시 개발 포기를 선언했을 정도이다. 문재인 정부에서 치솟던 집값은 윤석열 정부 들어 신기루처럼 사그라들었다. 오히려 건설 경기 부양책을 걱정했을 정도이다. 주택가격이 주기적 상승과 하락이 되풀이 되다 보니 정부는 일회성 땜질식 대책을 남발했다.

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집값 상승-하락의 악순화를 단절하기 위해서는 국가 차원의 장기적·근본적 주택 공급 메커니즘을 구축해야 한다. 장기적 주택공급체계의 구축은 이재명 대통령이 칭찬했던 싱가포르 모델이 모범적 사례이다. 토지를 선제적으로 확보해서 계발 계획과 인프라 투자를 한후, 적절한 시기에 주택공급을 하는 시스템이다. 전세계에서 가장 안정적인 주택공급 시스템을 자랑한다.

부동산 전문매체 땅집고는 이미 동탄급 신도시 10곳의 자족형 스마트 도시의 개발을 제언했다. 이 방안의 성공 여부는 신도시로 개발할 토지를 미리 비축하고 저렴하면서 좋은 주택의 대량 공급에 대한 확신을 주택수요자에게 심어주는 것이다. 이재명 대통령은 공공 부문의 역할을 확대, 2030년까지 수도권에 135만 가구 이상의 대규모 주택 착공을 추진한다고 선언했지만, 정부도 국민도 믿지 않는다. 구체적인 택지확보 방안 등에 대한 불신 때문이다.

이재명 대통령은 취임후 공급 대신 전례없는 대출 규제, 주택거래제한 등 규제일변도의 정책을 펴고 있다. 대통령은 후보시절 “세금으로 집값 잡지 않겠다”고 했던 초심으로 돌아가야 한다. 이재명 대통령은 경기도 지사와 대선기간 등을 통해 '기본주택'을 공약했다. 무주택자라면 소득·자산·나이에 상관없이 역세권 등 핵심 입지에서 30년 이상 안정적으로 거주할 수 있도록 공급하는 공공임대주택이다.

그러나 취임이후 규제의 칼날만 보일 뿐 기본주택은 존재 조차 희미해졌다. 이번 기회에 대통령의 기본 주택을 획기적으로 발전시켜야 한다. 내집마련 수요자들이 원하는 주택은 임대주택이 아니라 저렴하게 입주할 수 있는 자가도 대폭 공급해야 한다. 공공임대주택을 기본으로 한 기본주택을 평당 1000만원, 국평 3억4000만원이면 가능한 분양형 ‘이재명 주택’으로 확대 발전시킬 것을 땅집고는 제안한다.

◇싱가포르식 택지 선확보로 안정적 주택공급 방안

대통령은 싱가포르 모델에 관심이 많다. 지난 3월 싱가포르를 방문 샨무가라트남 대통령과 만났다. 이 대통령은 “싱가포르와 대한민국의 유사점 중에 하나는 좁은 국토에 많은 사람이 살고 있다는 점”이라며 “정말로 놀라운 점은 이 좁은 국토에서 엄청난 경제적 성장을 이뤄냈으면서도 주택 문제나 부동산 문제로 전혀 사회 문제가 되지 않고 있다”고 말했다.

저렴한 주택을 안정적으로 공급, 서민주택 천국이라는 싱가포르의 주택공급 비결은 선(先) 토지 확보이다. 싱가포르는 1966년 '토지수용법(Land Acquisition Act)'을 제정 보상금을 주고 사유지를 대규모로 수용했다. 이후 싱가포르 정부는 대규모 비축 토지를 바탕으로 안정적으로 주택을 공급하고 있다. 토지임대부 주택으로 알려진 싱가포르 주택을 한국에서는 임대아파트로 알고 있지만, 매매가 가능해 사실상 분양형 아파트이다.

한국 신도시 개발의 가장 큰 걸림돌은 매번 사업 추진이 발표될 때마다 반복되는 토지보상비 폭등과 투기 세력 유입, 그리고 사업지연이다. 3기 신도시 중 최대 규모인 광명시흥지구는 2021년 2월 24일에 신규 택지 개발 계획이 공식 발표됐지만, 최근에야 토지 보상에 착수했다. 2031년에 입주가 예상된다. 선 토지확보에 대한 정책이 부재한 결과이다.

이를 극복하기 위해 국채와 국민연금 등 기금을 활용해서 미리 신도시 공급 부지를 확보해야한다. 싱가포르식 방식을 한국적인 방식으로 채택하는 것이다. 토지 매입비 상승을 사전에 막아 최종 분양가를 획기적으로 낮출 수 있다. 시장이 불안해질 때마다 즉각 택지를 풀어 아파트를 공급할 수 있는 강력한 무기를 확보할 수 있다.

◇ '직주근접·명문학군·GTX' 선개발

단순히 베드타운(Bed Town)을 여러 개 짓는 식의 과거 구태를 반복해서는 안 된다. 아파트 입주 전에 ▲직주근접 일자리(IT·첨단산업단지) ▲명문학교 및 교육 인프라 ▲GTX 및 철도망을 미리 구축해 놓는 '선(先)인프라-후(後)입주' 시스템을 완성해야 한다. GTX 등 인프라를 먼저 깔아둔 부지 위에 수도권 주요 거점에 동탄 신도시급 도시를 지을 경우, 수요자들에게 "강남이나 서울 도심으로 GTX 30분 내 이동 가능하고, 명문 학군과 좋은 일자리가 갖춘 명품 신도시가 언제든 순차 공급된다"는 확고한 믿음을 주는 것만으로도, 이른바 패닉 바잉을 잠재울 수 있다.

◇ 시장 수급 맞춘 ‘단계적(Staggered) 물량 시공’

10개 신도시 분량의 토지와 인프라를 선확보했다고 해서 한꺼번에 공사를 시작할 필요는 없다. 무리한 동시 개발은 건설 자재비 상승과 이주요인에 따른 전세난을 유발하기 때문이다. 확보된 비축 토지 위에 시장 수급 상황과 인구 이동 추이에 따라 3년~5년 단위로 물량 순차적으로 분양·시공하는 ‘단계적 공급 방식’을 채택하면 된다. 매매 시장이나 임대차 시장이 불안해지는 시기마다 가용 토지를 개방해 신속하게 공급 물량을 가동함으로써 시장 자율 조율 기능을 극대화하는 방식이다.

집값을 잡는 정공법은 수요가 갈망하는 인프라를 갖춘 질 좋은 주택이 꾸준히 공급될 것이라는 절대적 신뢰를 시장에 심어주는 것뿐이다. 이재명 대통령은 규제일변도의 정책에서 벗어나 초심으로 돌아가야 한다. 자신의 공약인 기본주택을 분양형 이재명 주택의 대량 공급에 대한 확고한 믿음을 국민들에게 심어준다면 집값 문제 해결에 한발 다가갈 수 있다. /hbcha@chosun.com