[땅집고] 서울 강남구 신사동에서 첫 하이엔드 주택 개발에 나선 한화갤러리아가 가구당 평균 분양가를 200억원이 넘는 수준으로 사업 계획을 세운 것으로 확인됐다. 계획안대로 분양이 이뤄질 경우 국내 최고가 주택 시장을 겨냥한 초고가 주거 프로젝트가 될 전망이다.

22일 땅집고가 입수한 한화갤러리아 이사회 의사록 등에 따르면, 한화갤러리아는 서울 강남구 신사동 633-3 부지에 총 29가구 규모의 하이엔드 주택을 개발해 약 6602억원의 분양매출을 올린다는 계획을 수립했다. 이를 단순 계산하면 가구당 평균 분양가는 약 228억원에 달한다. 실제 분양가는 주택형별 전용면적과 층수, 조망권 등에 따라 차이가 발생하겠지만, 상당수 주택이 200억원 안팎의 가격으로 공급될 가능성이 높다는 분석이다.

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이는 해당 부지를 이전에 ‘더피크도산’으로 개발하려 했던 시행사 알비디케이(RBDK)가 검토했던 150억~500억원 수준의 분양가와 유사한 수준이다. 국내에서도 손꼽히는 초고가 주택 시장을 겨냥한 전략으로 풀이된다. 한화갤러리아는 이 사업을 통해 약 801억원의 개발이익을 거둘 것으로 예상했다. 예상 개발이익률은 12.1% 수준이다. 한 채를 팔고 남는 개발이익은 약 28억원에 달한다.

서울 강남권에서도 분양가가 200억원을 넘어선 주택은 일부 하이엔드 단지의 대형 주택형이나 펜트하우스 정도로 제한된다. 서울 강남구 청담동 ‘워너청담’은 분양 당시 일반 주택형 가격이 120억~250억원, 슈퍼펜트하우스는 350억원으로 책정된 것으로 알려졌다. 청담동 ‘에테르노압구정’도 분양가가 약 200억원부터 시작하고, 슈퍼펜트하우스는 최고 700억원에 달한다. 삼성동 ‘라브르27’ 역시 펜트하우스 분양가가 약 400억원 수준이다.

한화갤러리아는 오는 9월까지 잔금 납부 등 토지 취득 절차를 마무리한 뒤 2027년 11월까지 건축허가를 비롯한 주요 인허가 절차를 끝낼 계획이다. 이후 2028년 착공과 분양에 나서 2031년 준공하는 것을 목표로 하고 있다.

앞서 한화갤러리아는 해당 부지를 공매를 통해 2367억원에 낙찰받으며 하이엔드 주택 사업에 처음 진출했다. 이 부지는 도산대로 이면에 위치한 핵심 입지로, 압구정과 청담동 생활권을 모두 누릴 수 있는 희소성이 높은 부지로 평가받는다.

업계에서는 이번 사업이 한화갤러리아의 첫 주택 개발사업이라는 점에 주목하고 있다. 회사는 백화점과 식음료(F&B) 사업을 통해 축적한 프리미엄 브랜드 경쟁력을 앞세워 초고가 주거시장을 공략한다는 전략이다.

다만 시장에서는 사업 성공 여부를 낙관하기는 이르다는 시각도 있다. 해당 부지는 당초 전문 시행사인 알비디케이가 개발을 추진했지만 초기 분양 부진과 프로젝트파이낸싱(PF) 조달 실패로 사업이 중단됐던 곳이다. 부동산업계 관계자는 “평균 분양가가 200억원을 넘는 초고가 주택은 수요층이 극히 제한적인 시장”이라며 “입지뿐 아니라 상품성과 브랜드, 자산가 마케팅 역량까지 모두 갖춰야 성공할 수 있는 사업”이라고 말했다.

한화갤러리아는 현재 공급 규모와 상품 구성 등을 최종 검토 중이며, 사업 추진 과정에서 프로젝트금융투자회사(PFV) 등 특수목적법인(SPC)을 설립하는 방안도 검토하고 있는 것으로 알려졌다. /mjbae@chosun.com