[땅집고] 도심복합개발은 사업 대상지의 입지와 성격에 따라 ‘성장거점형’과 ‘주거중심형’으로 나뉩니다. 지역별로 어떤 유형을 적용할 수 있는지 알아보고 성공하기 위한 솔루션도 정리합니다.

먼저, 성장거점형(역세권 고밀개발)은 도심이나 생활권 중심지, 대중교통 결집지 등 이른바 지역 거점으로 육성할 필요가 있는 지역에 문화·산업·업무·판매·주택 등을 복합 개발하는 사업입니다.

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입지 요건은 지하철역이나 철도역의 환승역 경계로부터 반경 500m 이내여야 합니다. 사업 대상 면적은 최소 5000㎡ 이상이며, 최대 면적 제한은 없습니다. 도심 기능을 우선으로 하기 때문에 구역 내 노후도 요건은 따지지 않습니다. 신축 건물이 있어도 사업 추진이 가능합니다. 도로에 접하는 비율, 즉 접도율이 맞아야 하는데, 사업 대상지 둘레의 8분의 1이상이 너비 20m 이상 간선도로를 끼고 있어야 합니다. 사업 용적률은 용도지역 상향을 통해 최대 1300%까지 적용받을 수 있다. 주거지역이라도 용도지역 상향을 통해 초고층, 초고밀 랜드마크 개발이 가능한 것입니다.

다음으로 주거중심형(주거환경 개선)은 노후 주거지를 쾌적한 주거 단지로 전환하는 환경 개선 모델입니다. 지정 조건은 역세권(반경 500m 이내) 또는 노후·불량 건축물이 밀집해 환경 개선이 필요한 지역으로, 전체 건축물 수의 60% 이상이 노후·불량 건축물이어야 합니다. 사업 면적에 따른 접도율 요건이 있습니다. 2만㎡ 이상~3만㎡ 미만은 너비 15m 이상 도로에 접해야 합니다. 3만㎡ 이상~6만㎡ 이하는 너비 20m 이상 도로에 접해야 합니다.

용적률은 용도지역 상향을 통해 최대 700%까지 올려 사업성을 극대화합니다. 주거중심형의 접도율 부문은 조만간 서울시에서 가이드 라인을 발표할 예정입니다. 공공보행 통로와 공개공지 확보 등 기반시설과 연계한 개방적 단지를 조성하는 조건도 포함됩니다.

성장거점형과 주거중심형은 도심 기능 강화와 주거 환경 개선이라는 두 축을 담당합니다. 그렇다면 성공적인 사업을 위한 최적의 솔루션은 무엇일까요.

성장거점형은 비주거 솔루션이 성공의 열쇠입니다. 전체 연면적의 2분의 1 이상을 업무·판매·관광숙박 등 비주거용으로 배치해야 하는데, 이 가운데 문화복합시설은 공공기여로 해결할 수 있습니다. 업무·판매 등 다른 비주거 시설은 이른바 ‘선매각’(Pre-sale)을 고려한 금융구조로 풀어내면 사업 안정성을 확보하고 리스크를 줄여갈 수 있습니다.

주거중심형은 커뮤니티 솔루션이 핵심입니다. 이를테면 주거 물량 중 주니어 대상 20%와 시니어 대상 20%를 각각 별동으로 배치하고, 나머지 60%를 일반 주거(아파트)로 구성해 주니어와 시니어가 공존하는 커뮤니티 타운을 구축하는 방식입니다. 이는 주거 환경 개선과 함께 세대 간 통합을 이끄는 핵심 모델입니다.

환승역 반경 500m 이내이면서 20m 이상 간선도로변이라면 성장거점형으로 개발하되, 비주거 시설의 선매각을 통해 사업성을 확보할 수 있습니다. 노후 주거 밀집 지역은 주거중심형을 통해 아파트와 함께 주니어와 시니어가 공존하는 커뮤니티 타운을 구축하는 것이 밸류체인 아키텍트가 제시하는 핵심 해법입니다.

다음 칼럼에서는 도심복합개발이 왜 기존 방식보다 훨씬 빠르게 진행될 수 있는지, 그 신속한 인허가 프로세스를 상세히 다루겠습니다. /ceo@soomokurban.kr