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[땅집고] 땅집고옥션이 오는 20일 수도권에서 입찰할 경매 물건 중 가장 주목할 대상으로 인천 남동구 구월동 ‘구월센트럴자이’ 아파트(2024타경278)를 선정했다.

이 물건은 2015년 준공한 아파트로 지상 29층 총 850가구다. 전용면적은 101.9㎡. ​실거래가 6억 9500만원(2026년 6월27일)과 땅집고옥션이 산출한 AI(인공지능) 추정 시세 6억 9095만원이 거의 일치한다. 이 아파트 감정가 7억1600만원은 2024년 1월 평가액인데도 현 시세와 큰 차이가 없어 시세 논란이 없는 드문 물건이다.

19일 땅집고옥션(▶바로가기)에 따르면 이 물건은1회 유찰로 최저 입찰가가 5억 120만원. 최저 입찰가가 시세의 72% 수준이며 감정가 기준으로는 70% 정도다. 시세 기준으로 28% 할인된 가격에 경매에 도전할 수 있다.

땅집고옥션은 자체 검색 필터를 이용해 원하는 지역·유찰 횟수·시세 대비 입찰가 수준·권리상 리스크 등을 원하는 대로 정밀하게 골라낼 수 있다.

예를 들어 “수도권 아파트 중 한 번 이상 유찰돼 가격이 깎였고, 권리관계가 깨끗하며, 최저입찰가가 시세보다 싸고, 명도까지 쉬운 물건을 같은 생활권의 최근 1년 낙찰 데이터로 검증해서 보여달라”는 식으로 활용이 가능하다. 땅집고옥션이 개발한 ‘만능검색’이 이 과정을 클릭 몇 번으로 해결한다.

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땅집고옥션은 이 물건의 적정 입찰가를 최저 입찰가인 5억120만부터 최고 5억8000만원까지로 제시했다. 추천 입찰가는 5억 2600만원이다. 이 금액으로 낙찰받을 경우, 시세 대비 안전마진 약 1억 6900만원(24%)을 확보할 수 있다. 입찰가를 5억8000만원까지 올리더라도 1억 1500만 원(17%)이 남아 계산이 서는 물건이다.

‘구월센트럴자이’의 전세 실거래가는 3억8000만원(2026년7월)으로, 5억3000만원에 낙찰받는다고 가정할 때 실투자금 약 1억 5000만원이 필요하다. 땅집고옥션이 분석한 권리 위험도는 ‘낮음’이지만, 장기미진행 후 재진행 이력이 있으므로 사건이 멈췄던 사유(변경·연기, 채무자 회생 여부)는 입찰 전 기록 열람으로 확인해야 한다.

입지도 받쳐준다는 평가다. 구월2지구(약 1만 6000가구)가 웰빙·의료 복합도시로 보상·착공 단계이며, 수도권광역급행철도(GTX)-B 인천시청역 신설에 따른 간접 수혜권으로 분류된다. 옛 롯데백화점 부지 재개발 호재도 있다.

김기현 땅집고옥션 운영대표는 “이 물건은 5억 2000만~5억 3000만원에 입찰하는 것을 추천하고 상한선 5억 8000만원까지는 시세 대비 남는 폭이 명확해 가격 경쟁만 이기면 되는 게임으로 보인다”고 했다.

땅집고옥션이 오는 7월20일 입찰 진행하는 추천 경매 아파트는 송파구 잠실동 잠실엘스(2025타경51204(1)), 인천 연수구 송도동 송도더샵그린워크3차(2024타경504978), 경기 광주시 신현동 오포e편한세상(2025타경51916), 인천 계양구 작전동 까치마을태화 (2025타경508977)아파트 등이다.　/sh0293@chosun.com