[땅집고] 서울 강서구 마곡지구 토지임대부 분양주택 입주 예정자들이 입주를 한 달여 앞두고 주택담보대출을 제때 받지 못할 처지에 놓였다. 정부가 뒤늦게 일반 디딤돌대출을 적용하기로 했지만, 은행 영업점마다 안내가 엇갈리면서 대출 상담과 접수가 원활하게 이뤄지지 않고 있기 때문이다.

입주 예정일까지 잔금을 마련하지 못하면 계약이 해제될 수 있다. 일부 수분양자는 당초 예상보다 대출 한도가 줄면서 최소 1억3000만원이 넘는 자금을 추가로 마련해야 하는 상황이다. 자금을 구하지 못해 계약을 포기할 경우 이미 납부한 계약금 약 3500만원을 잃고, 청약통장을 사용해 얻은 당첨 기회까지 날릴 수 있다.

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◇본청약 접수 시작한 뒤에야 대출 조건 공개

서울주택도시개발공사(SH)와 입주예정자협의회 등에 따르면 서울 강서구 마곡지구 17단지 토지임대부 분양주택 381가구는 다음 달 28일 입주를 앞두고 있다.

토지임대부 분양주택은 공공이 토지를 소유하고 수분양자는 건물만 분양받는 방식이다. 토지값이 분양가에서 빠져 일반 분양주택보다 가격이 저렴하지만, 토지와 건물의 소유권이 분리돼 있어 기존 주택담보대출 상품을 그대로 적용하기 어렵다는 문제가 있었다.

논란은 본청약 당시 대출 조건을 공개한 시점부터 불거졌다. SH는 지난 2월 27일 마곡17단지 본청약 공고를 냈지만 대출 상품과 한도, 금리 등은 밝히지 않았다. 공고문에는 “관계부처 협의 중이며 추후 안내할 예정”이라고만 적었다.

본청약 접수는 3월 10일 오전 10시 시작됐다. 일반 디딤돌대출이 적용된다는 정정공고는 같은 날 오후 5시에야 게시됐다. 오전에 접수를 마친 당첨자들은 대출 조건을 알지 못한 채 본청약을 신청한 셈이다.

사전청약 당시에는 토지임대부 주택에 적용할 별도 정책대출 도입 가능성이 거론됐지만, 본청약에서는 일반 디딤돌대출을 적용하는 것으로 결론 났다. 대출비율과 한도가 당초 수분양자들이 예상한 수준보다 낮아지면서 가구별로 1억원이 넘는 자금 공백이 발생했다는 게 입주예정자협의회 측 주장이다.

◇입주 한 달여 남았는데 은행마다 안내 제각각

일반 디딤돌대출이 마련된 뒤에도 혼란은 이어지고 있다. 일부 은행 영업점이 토지임대부 주택이라는 이유로 상담이나 접수를 거부하거나, 입주 전 주택을 담보로 인정하는 후취담보 취급 여부를 제각각 안내한 사례가 발생했기 때문이다.

SH는 최근 국민·하나·신한·우리·농협은행과 주택도시보증공사(HUG)에 ‘토지임대부 분양주택 디딤돌대출 안내 촉구’ 공문을 보냈다. HUG가 7월 1일부터 토지임대부 주택의 디딤돌대출 신청이 가능하다고 공지했지만, 일선 영업점의 안내와 접수 대응이 원활하지 않다는 이유다.

HUG는 토지임대부 분양주택에도 일반 디딤돌대출 수준의 금리를 적용하고, 최장 30년 만기와 주택가격 대비 대출비율(LTV) 최대 60%를 적용하기로 했다. 지난달 15일 관련 공지와 자주 묻는 질문을 배포해 은행권에 준비 기간도 줬다.

하지만 일부 영업점에서는 관련 내용을 전달받지 못했다거나 전산상 접수가 불가능하다는 답변이 이어진 것으로 알려졌다. 대출 가능 여부와 한도, 후취담보 취급 기준도 영업점별로 다르게 안내되면서 수분양자들이 여러 은행을 전전하는 상황이 벌어졌다.

마곡17단지 입주 예정일은 다음 달 28일이다. SH는 공문에서 디딤돌대출을 실행하려면 입주 약 50일 전에 신청해야 한다며 각 은행 영업점이 즉시 상담과 접수에 나서 달라고 요청했다. 대출 심사 기간을 고려하면 이미 신청을 서둘러야 하는 시점이라는 것이다.

◇사전청약 계약자 175가구 중 28가구 본청약 포기

입주 예정자들은 대출 한도가 줄면서 계약 자체를 포기하는 사례가 속출하고 있다고 호소한다. 일반 디딤돌대출로 전환된 데다 방공제까지 적용되면서 일부 수분양자의 주택가격 대비 대출비율(LTV)이 분양가의 40%대로 줄었기 때문이다.

입주예정자협의회에 따르면 마곡17단지 사전청약 물량 260가구 가운데 계약금을 납부한 가구는 175가구다. 이 중 28가구가 본청약을 포기한 것으로 파악됐다. 계약금 납부 가구의 약 16%가 본청약 단계에서 이탈한 셈이다.

본청약을 진행한 수분양자들도 안심하기 어렵다. 다음 달 28일까지 잔금을 납부하지 못하면 계약이 해제될 수 있으며, 일부 가구는 기존에 예상했던 대출보다 한도가 줄면서 1억3000만원 이상의 부족 자금을 마련해야 하는 것으로 전해졌다.

한 수분양자는 “입주일까지 부족한 잔금 1억3000만원 이상을 마련하지 못하면 결국 계약을 포기할 수밖에 없다”며 “그렇게 되면 이미 낸 계약금 약 3500만원을 잃고, 오랫동안 유지한 청약통장을 사용해 얻은 당첨 기회까지 모두 날아간다”고 했다.

방공제 적용의 타당성에도 의문을 제기했다. 방공제는 주택담보대출을 실행할 때 향후 세입자의 최우선변제금을 보호하기 위해 해당 금액만큼 대출 한도에서 차감하는 제도다.

해당 수분양자는 “마곡17단지는 수분양자가 직접 입주해 의무거주 기간을 채워야 하는 주택인데, 10년 뒤 실제 임차인이 들어올 가능성을 전제로 방공제를 적용하는 이유를 납득하기 어렵다”며 “입주를 한 달여 앞둔 지금도 대출 가능 여부를 확답받지 못하고 있다”고 했다.

◇SH도 공동명의·취득세 제도 개선 요청

토지임대부 주택을 둘러싼 금융·세제상 문제는 대출에 그치지 않는다. SH도 현행 제도 아래에서는 토지임대부 주택 수분양자가 일반 분양주택보다 불리한 처지에 놓일 수 있다고 보고 제도 개선을 요구하고 있다.

SH는 지난달 국토교통부에 공문을 보내 토지임대부 분양주택은 전매제한으로 인해 부부 공동명의 전환이 어렵고, 이에 따라 배우자 명의의 대출도 제한된다고 설명했다. 단독명의를 유지해야 해 취득세 등 세금 부담에서도 불이익이 발생할 수 있다는 입장이다.

입주예정자협의회 관계자는 “공공주택은 자금 여력이 부족한 무주택 실수요자의 내 집 마련을 지원하기 위해 공급하는 주택”이라며 “정작 입주 단계에서 금융제도가 제대로 갖춰지지 않아 당첨자들이 집을 포기하도록 만드는 것은 정책 취지에 맞지 않는다”고 했다. /mjbae@chosun.com