[서용식의 도심복합개발] 왜 지금 도심복합개발에 주목해야 하나?

[땅집고] 최근 전국 각지의 재개발 현장에서 ‘도심복합개발’이라는 단어가 빈번하게 등장합니다. 기존 재개발 방식이 여러 이유로 한계에 부딪치면서, 사업지마다 마주한 현실적인 난관을 돌파할 새 대안으로 도심복합개발을 찾고 있기 때문입니다.

기존 재개발 방식은 최근 치명적인 벽에 부딪혔습니다. 원자재 가격 상승과 인건비 인상 등 복합적인 요인으로 인해 치솟은 공사비가 사업에 큰 부담이 되고 있는 상황입니다. 그런데 요즘 재개발은 복잡한 인허가 절차와 이해관계 조정, 시공사와의 갈등으로 인해 사업 기간이 지나치게 길어지는 경우가 많습니다. 문제는 사업기간이 늘어질수록 금융 비용이 눈덩이처럼 불어난다는 것입니다. 결국 모든 부담은 고스란히 조합원 분담금 폭등으로 이어지면서 악순환이 고착화하는 양상입니다.

재개발 사업의 한계를 극복하기 위해 등장한 대안이 도심복합개발입니다. 이 사업모델은 기존 재개발 관행을 뒤집는 몇 가지 핵심적인 차별점을 갖고 있습니다.

먼저 조합설립 없는 신속한 추진입니다. 기존 재개발 방식과 달리 도심복합개발은 추진위원회 구성이나 조합설립인가와 같은 복잡한 단계를 거치지 않아도 됩니다. 이 같은 절차 생략은 사업 속도를 획기적으로 높여 금융 비용을 절감하는 결과를 낳습니다.

둘째, 통합 심의를 통한 인허가 기간 단축입니다. 기존에 교통·환경·건축 등으로 나뉘어 진행하던 각종 심의를 ‘통합 심의’로 일원화합니다. 이를 통해 심의 과정에서 발생하는 불필요한 행정처리 시간을 줄여 전체 사업 기간을 획기적으로 단축합니다.

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셋째, 신탁·리츠 방식의 도입입니다. 조합 중심의 시행 방식에서 벗어나 부동산신탁회사나 리츠(REIT’s)와 같은 전문 기관이 사업을 주도합니다. 이는 사업의 투명성을 강화할 뿐만 아니라, 금융 구조의 혁신을 통해 주민들에게 더 많은 실익을 돌려줄 수 있는 기반이 됩니다.

끝으로 물리적 용적률의 극대화입니다. 지하철 역세권 등 주요 입지에서 용도지역을 상향(제2종일반주거→준주거 또는 상업지역)시켜 법정 상한까지 용적률을 끌어올립니다. 이 과정에서 확보된 추가 연면적은 공사비 상승분을 상쇄하고 분담금을 획기적으로 낮추는 실질적인 재원이 됩니다.

도심복합개발 사업이 성공하려면 단순히 건물을 물리적으로 완공하는 데 그치지 않고, 분야별 전문가들의 창의적이고 전문적인 시선이 유기적으로 결합돼야 합니다. 건축·도시계획의 시선으로 미래지향적인 공간을 설계하고, 금융·자산관리의 관점에서 프로젝트 경제성을 최적화해야 합니다. 법률의 원칙을 적용해 규제 완화 근거를 해석하고 주민 권익을 효율적으로 관리해야 합니다.

도심복합개발은 낡은 관행과 규제에 묶여 고통받던 사업지에 내리는 가장 현실적인 처방전입니다. /ceo@soomokurban.kr