[땅집고] “최근 부산에서 폐업한 400평짜리 대형 웨딩홀이 내년에 어떻게 바뀌는지 아십니까. 어르신들이 매일 출석 도장을 찍는 ‘노치원’(주간보호센터)으로 탈바꿈합니다.”

국내 대표 시니어 테크 기업인 케어닥의 박재병 대표는 7일 최근 상업용 부동산 시장의 화두로 ‘시니어 케어시설’을 꼽으며 이같이 말했다. 한때 지역 랜드마크 역할을 하던 문화·여가 시설들이 인구 감소로 문을 닫고, 상가는 장기 공실에 시달리면서 이를 해결할 구원투수로 어르신 돌봄 시설이 급부상하고 있다는 것이다.

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◇“시니어 케어로 공실 해결”

최근 서울 등 주요 도심 중대형 상가 공실은 심각한 수준이다. 박 대표는 “임대료와 자산 가치가 동반 하락하는 상황에서 공간을 가득 채우고 매달 안정적인 수익을 내는 유일한 솔루션이 바로 시니어 케어시설 창업”이라고 했다.

일반 임대와 달리 어르신 돌봄 시설은 경기나 유행을 타지 않는 필수재다. 매출의 80~85%를 국민건강보험공단이 재정으로 보증해 미수금이나 연체 걱정도 없다. 일반 상가는 임차인이 자주 바뀌지만 시니어 케어시설은 통상 6~10년 장기 임차 계약을 맺는다. 공실 위험은 낮고 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 셈이다. 박 대표는 “요즘엔 오피스보다 데이케어센터(주간보호센터) 투자 수익률이 높은 경우가 많다”면서 “요양원은 자본수익률 기준으로 15% 안팎, 노치원 역시 8~10% 수익률을 기대할 수 있다”고 했다.

◇창업 문턱은 점점 높아져

문제는 시니어 케어시설 창업 문턱이 점점 높아지고 있다는 것. 이제 사회복지사나 요양보호사 자격증만 있으면 아무나 할 수 있는 시대가 아니다. 내 건물이 있고 돈이 많다고 할 수 있는 것도 아니다. 박 대표는 “땅을 사고, 건물에 수억원을 들여 인테리어까지 마쳤는데 인허가를 못 받는 사례가 점점 늘고 있다”면서 “지금이 건물에 시니어 시설을 들일 수 있는 마지막 골든타임”이라고 했다.

박 대표는 일본을 예로 들었다. 그는 “일본도 초기에 시니어 시설이 우후죽순 생겨나자 정부가 인허가 규제를 강화했다”면서 “우리나라도 이미 지자체별로 돌봄시설 정원을 제한하는 총량제가 본격화하고 있다”고 했다. 운영자의 경력 가점 요건 강화 등 행정 문턱도 높아지고 있다.

결국 규제가 더 까다로워지기 전에 정확한 법적 기준과 상권 분석을 바탕으로 선점하는 것이 핵심이다. 박 대표는 이런 이유로 창업 전 체계적인 교육이 무엇보다 중요하다고 강조했다. 그는 “초보 창업자나 건물주가 까다로운 인허가 규정과 현장 실무의 벽을 넘지 못해 좌절하는 경우가 많다”며 “입지 선정부터 인허가, 공간 설계, 운영, 건강보험공단 평가 대응까지 전 과정을 이해해야 실패 확률을 크게 줄일 수 있다”고 했다.

◇맞춤형 창업 노하우 전수

현재 각종 시니어 돌봄시설을 직영·가맹·위탁운영 방식으로 운영하는 케어닥은 땅집고와 함께 이달부터 ‘시니어 돌봄 비즈니스 창업 온라인 과정’을 운영한다. 방문요양센터와 주야간보호센터, 요양원, 노인복지주택 등 네 가지 창업 모델을 중심으로 인허가 절차와 입지 분석, 사업성 검토, 장기요양보험 제도, 운영마케팅 전략 등을 망라한 실무 강의다. 박 대표는 “교육 과정에서 케어닥의 실전 노하우를 전부 쏟아낼 예정”이라고 밝혔다.

일본 시니어 시장 흐름을 통해 본 한국 시장의 미래, 지자체별 총량제 돌파 전략, 공간 규모(10~500평)에 맞는 맞춤형 아이템 매칭, 초기 인허가 행정 지원까지 창업 전 과정을 다룬다.

박 대표는 “시니어 케어는 단순히 공간을 채우는 것을 넘어 국가 재정이 정해진 성장을 보장하는 미래형 자산 관리 모델”이라며 “문 닫은 예식장이 시니어 공간으로 대반전을 이뤄낸 것처럼, 규제의 문이 닫히기 전에 빠르게 움직이는 자산가와 창업자만이 초고령 사회의 거대한 기회를 선점하게 될 것”이라고 했다. /hongg@chosun.com

조선미디어그룹 땅집고는 대한민국 1위 시니어 테크 기업 케어닥과 함께 케어시설 창업을 준비하는 예비 창업자를 위해 ‘시니어 돌봄 비즈니스 창업스쿨’ 온라인 과정을 선보인다. 이번 프로그램은 박재병 케어닥 대표가 전 과정을 직접 강의한다. 특히 2026년 최신 장기요양보험 제도와 수가 체계, 운영 규정 등을 반영해 실제 창업과 시설 운영에 곧장 적용할 수 있는 실전 노하우를 제공한다.

과정별 수강료는 10만원이며, 통합 패키지는 30만원이다. 강의는 사전 제작한 온라인 VOD 형태로 제공해 시간과 장소에 구애받지 않고 언제든지 들을 수 있다. 수강 대상은 사회복지사·간호사·간호조무사 등 시설장 자격을 갖춘 예비 창업자를 비롯해 예비 센터장, 소자본 창업 희망자, 부동산 시행사·건설회사 실무자, 기존 요양시설 운영·관리자 등이다. (▶신청하기)