[땅집고] “임대료가 비싼 지역보다 반복 수요가 있고 공실 기간을 최소화할 수 있는 곳이 더 유리하다.”

부동산 전문가들은 제3의 주거 임대 서비스로 급부상하고 있는 단기임대 사업도 입지가 가장 중요하다고 입을 모은다. 단기임대는 주(週)나 월 단위여서 계약 기간이 짧고 보증금 부담은 적다. 단기임대 플랫폼 단단홈즈 관계자는 “계약 기간이 짧기 때문에 공간 운영자(호스트) 입장에서는 단순히 임대료가 높은 곳보다 수요가 반복적이고 꾸준하면서 공실을 줄일 수 있는 지역을 골라야 한다”고 했다.

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비즈니스 출장이나 병원 간병, 학업, 관광처럼 짧게 머무는 수요가 반복적으로 발생하는 지역일수록 공실 방어력이 높아 단기임대에 유리하다. 땅집고가 단기임대 플랫폼에 공개된 매물 입지와 주요 수요처, 교통 접근성, 상품 구성 등을 바탕으로 단기임대 운영에 적합한 유망지 톱10을 골라봤다.

◇강남 1위, 마포 2위…도심권은 공실 방어형 입지

단기임대 사업 유망지로 첫번째는 서울 강남권이다. 역삼·선릉·삼성·논현동 일대로 업무 출장, 외국계·IT(정보기술)·전문직, 미용·의료, 외국인 체류 수요 등이 겹치는 대표적인 프리미엄 단기임대 입지다. 월 환산 임대료는 높지만 호텔 대체 수요와 법인 수요가 있어 공실 방어력이 강한 편이다. 단단홈즈 관계자는 “역세권 오피스텔과 분리형 원룸, 1.5룸 중심으로 청결, 보안, 와이파이 품질을 강화하는 전략이 유리하다”고 했다.

서울 마포권(홍대·합정·상암 일대)도 강남 다음으로 유망한 곳으로 꼽힌다. 관광객, 유학생, 콘텐츠·방송·IT 종사자 수요가 꾸준하게 발생한다. 강남보다 진입 임대료가 낮고 외국인 친화형 상품을 만들기 쉬운 것도 장점이다. 다만 홍대·합정은 관광·문화 체류 수요가 강하고, 상암은 업무 수요가 강해 같은 마포권 안에서도 상품 기획을 달리해야 한다.

종로·중구(명동·을지로·광화문 일대)도 유망지다. 도심 업무, 관광, 병원, 공공기관 수요가 잘 결합된 지역이다. 주거 상품 공급은 제한적이지만 대중교통 접근성이 뛰어나 레지던스형 오피스텔이나 깔끔한 원룸 상품의 경쟁력이 높다.

영등포권(여의도·문래·영등포역 일대)는 금융·증권·방송·국회 관련 프로젝트성 근무 수요가 강하다. 관광형보다 업무형 단기 거주에 맞는 시장이다. 송파권(잠실·문정·가락동 일대)는 잠실 상권과 회의·컨벤션 수요, 이사·인테리어 공사 대체주거 수요가 모두 존재한다. 단단홈즈 관계자는 “가족형 임시거주가 가능하다는 점에서 투룸이나 소형 아파트, 주차 가능한 상품의 수익성이 상대적으로 좋다”고 했다.

◇성수·왕십리 일대는 성장형…부산에선 해운대가 유망

성동권(성수·왕십리 일대)은 기업과 외국인 관광객 급증으로 단기 체류 수요도 늘어나는 성장형 시장이다. 업계에서는 아직 강남만큼 안정성이 검증된 지역은 아니지만, 감도 높은 인테리어와 신축 오피스텔 상품은 높은 단가를 기대할 수 있다고 본다. 다만 유행에 따른 수요 변동과 공급 증가 가능성은 따져봐야 한다.

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서대문권(신촌·이대·연희 일대)은 대학생과 외국 유학생, 세브란스병원 보호자 수요가 중심이다. 고가 프리미엄 상품보다 조용하고 깨끗한 주거형 원룸이나 투룸 경쟁력이 높다. 수요는 꾸준하지만 강남·마포 대비 단가 상승 여력은 제한적이다.

용산권(이태원·한남·용산역 일대)은 외국인 커뮤니티, KTX 접근성이 강점이다. 외국어 안내와 장기 체류 편의성이 중요하다.

비수도권에서는 부산 해운대(센텀·수영 일대)가 유망지로 꼽힌다. 관광, 전시·컨벤션, 행사 수요가 결합된 대표적인 지역이다. 이른바 오션뷰와 레지던스형 상품은 경쟁력이 있지만 성수기와 비수기 수요 차이가 커 가격 조정과 공실 관리가 필수다.

경기권에서는 평택 고덕과 화성 동탄 지역을 눈여겨볼만한다. 이 지역은 관광형 시장이 아니라 반도체·산업단지·건설 현장 파견 수요를 겨냥한 실속형 업무 체류형 시장이다. 산업 경기와 공급 증가에 따라 공실률이 달라질 수 있어 임대료보다 회전율과 주차 수요를 먼저 봐야 한다.

◇매출 높아도 공실·관리비가 순수익 좌우

통상 단기임대는 일반 월세보다 높은 월 환산 매출을 기대할 수 있다. 업계에서는 강남권이 일반 월세 대비 25~40%, 마포권은 20~35%, 중구·종로와 성동·부산 해운대권은 15~30% 정도 더 높은 수익률을 올릴 수 있다고 본다.

다만 실제 순수익은 공실기간, 플랫폼 수수료, 청소·세탁비, 소모품비, 가구·가전 감가상각 등에 따라 크게 달라진다. 단단홈즈 관계자는 “같은 월 환산 임대료 수익을 올리더라도 매월 공실이 30~40%씩 발생하면 수익성이 떨어진다”면서 “ ‘가장 높은 월세’가 아니라 ‘비어 있는 날을 얼마나 줄이느냐’가 중요하다”고 했다.

업계에서는 초보 운영자라면 강남·마포·도심권처럼 반복 수요가 확실한 지역에서 검증된 원룸·오피스텔형 상품으로 시작하고, 이후 송파·성동·해운대처럼 성장성이 있는 지역으로 확장하는 전략이 적합하다고 조언한다.

외국인 수요가 많은 지역에서는 영문 안내문, 쓰레기 배출법, 출입·주차 안내를 표준화해야 한다. 단단홈즈 관계자는 “단기임대는 공실과 민원을 잘 관리해야 성공하는 운영업에 가깝다”며 “반복 수요가 있는지, 상품을 계속 관리할 수 있는지도 중요하다”고 했다. /mjbae@chosun.com