[땅집고] 올해 하반기 서울 아파트값 상승세는 강남권 등 최상급지보다 중·하급지가 주도할 가능성이 크다는 분석이 나왔다. 상반기에도 중간 가격대 아파트가 가장 많이 오른 가운데, 하반기에는 지역별 매물 격차와 전세시장 불안이 중·하급지 강세를 더 뒷받침할 것이란 전망이다.

부동산 분석가 삼토시는 최근 KB부동산 6월 통계를 토대로 “2026년 상반기 서울 부동산 매매 지수 상승률은 6.5%로, 최근 10년간 20번의 반기 중 상승률 상위 5위에 해당하는 수준”이라고 분석했다. KB부동산 기준 서울 아파트값 반기 상승률은 2020년 하반기 9.8%, 2021년 상반기 8.2%, 2018년 하반기 7.9%, 2021년 하반기 7.1%, 2026년 상반기 6.5% 순으로 높았다.

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삼토시는 “최근 10년간 급등장을 보면 의외로 상급지가 아닌 중·하급지가 상승장을 선도한 경우가 많았다”고 봤다. 실제 상승률 상위 5개 반기 가운데 5분위 아파트 상승률이 가장 높았던 시기는 2021년 하반기 한 차례뿐이었다. 2021년 상반기와 2026년 상반기에는 3분위, 2018년 하반기에는 2분위, 2020년 하반기에는 1분위 아파트가 가장 높은 상승률을 기록했다.

KB부동산 기준 5분위는 상위 20% 가격대 아파트를 뜻한다. 4분위는 상위 20~40%, 3분위는 상위 40~60%, 2분위는 상위 60~80%, 1분위는 하위 20% 아파트다.

◇상반기 서울 집값 6.5% 상승…최근 10년 반기 상승률 5위

올해 상반기 서울 아파트값 상승률도 중간 가격대가 가장 높았다. 3분위 아파트가 12.8% 올라 상승률 1위를 기록했고, 2분위 9.7%, 4분위 7.0%, 1분위 5.5%, 5분위 0.2% 순이었다. 최상위 가격대인 5분위 아파트 상승률은 사실상 보합 수준에 그쳤다.

삼토시는 이를 두고 “2026년 상반기는 양극화가 완화된 상승장으로 평가할 수 있다”고 했다. 그는 그 배경으로 상급지의 오버슈팅과 다주택자 양도세 중과 부활을 꼽았다. ‘똘똘한 한 채’ 선호가 심화하면서 하위 20% 아파트 대비 상위 20% 아파트 매매가 배율은 2022년 4.2배에서 2023년 4.9배, 2024년 5.6배, 2025년 6.9배로 뛰었다. 상급지 가격이 먼저 크게 오른 만큼 올해 들어 중·하급지로 매수세가 확산했다는 것이다.

다주택자 양도세 중과 부활도 상급지 매물 증가에 영향을 미쳤다는 분석이다. 삼토시는 “양도세 중과 전에 차익이 큰 상급지 위주로 매물이 집중된 점도 중·하급지 강세의 원인”이라고 봤다.

◇하반기에도 중·하급지 강세? 매물 흐름이 갈랐다

하반기에도 상급지보다 중·하급지 상승폭이 더 클 가능성이 있다는 게 그의 전망이다. 근거는 매물 추이다. 삼토시는 서울 25개구를 3.3㎡(1평)당 가격 순서대로 나눈 뒤 강남3구와 용산구를 A그룹, 성동·마포·광진·양천·영등포·강동구를 B그룹, 나머지 자치구를 C그룹으로 분류해 매물 흐름을 비교했다.

그는 “최근 3개월간 매매 매물 추이를 보면 B와 C는 감소세를 보였지만, A는 4~5월 감소하다가 6월 반등했다”고 했다. 지난해 12월 말과 올해 6월 말을 비교해도 A그룹 매매 매물은 32%, B그룹은 25% 늘어난 반면 C그룹은 16% 줄었다. 상급지는 팔려는 매물이 늘어 가격 상승 속도를 누를 수 있지만, 중·하급지는 시장에 나온 매물이 줄어 매수자가 선택할 수 있는 물건이 적다는 의미다.

전세 매물 흐름도 중·하급지에 유리하게 움직이고 있다고 봤다. 삼토시는 “다주택자 양도세 중과 부활 전에 매도하려던 매물이 다시 임대차 시장에 출회되면서 전세 매물이 늘고 있지만, 증가폭은 A그룹에서 훨씬 크다”고 분석했다. 지난해 말 대비 올해 6월 말 전세 매물은 A그룹에서 1% 늘었지만, B그룹은 30%, C그룹은 35% 줄었다.

그는 “전세 매물이 늘어나면 세입자 입장에서 굳이 무리해서 집을 살 동기 부여가 낮아진다”며 “상급지는 전세가가 상대적으로 안정될 가능성이 높고, 반대로 중·하급지는 전세가 상승 가능성이 높다”고 했다. 전세 매물 감소가 전셋값을 밀어올리고, 이는 다시 매매 수요를 자극할 수 있다는 의미다.

◇세제개편은 중·하급지, 코스피·반도체 유동성은 상급지 반등 변수

7월 말 발표될 세제 개편안도 중·하급지에 유리하게 작용할 가능성이 있다고 봤다. 삼토시는 김용범 정책실장의 최근 발언을 근거로 “세제를 개편한다고 해도 중·하급지에 해당하는 가격대는 건드리지 않을 가능성이 높다”고 분석했다. 김 실장이 장기보유특별공제를 실거주 중심으로 재편하고, 다주택자뿐 아니라 비거주 1주택자와 초고가 주택 보유자에 대한 증세 가능성을 시사한 점을 주목한 것이다.

삼토시는 “올해 하반기는 중·하급지 상승폭이 상급지보다 큰 추세가 이어질 것으로 보이지만, 상급지도 코스피 급등과 반도체 호황 영향으로 상승폭이 확대될 가능성이 충분하다”고 전망했다. 이어 “초고가 1주택에 대한 증세폭이 예상을 뛰어넘으면 최상급지 매수세가 줄어들 수 있지만, 공급 감소가 확실시되는 상황에서 중·하급지 상승이 다시 상급지와 최상급지에 대한 상방 압력으로 작용하는 것은 시간 문제”라고 했다. /mjbae@chosun.com