[땅집고] “공모가 5000원이던 주식이 500원까지 떨어졌는데 리츠 운용사는 무슨 생각인가?”

한국거래소에 따르면, 6일 마스턴프리미어리츠의 주가가 한주당 536원, 전일 대비 3원 오른 채 장마감했다. 제이알글로벌리츠 기업회생 신청 사태가 터진 4월말까지도 1200원대 주가를 방어하고 있었지만, 최근 500원대까지 폭락하며 ‘동전주’ 신세로 전락했다. 2022년 상장된 마스턴프리미어리츠는 상장 첫날 공모가를 17% 가량 웃도는 가격에 거래될 정도로 기대를 모았다. 일반 투자자 대상 공모 청약 경쟁률은 669.2대1이었다.

화려한 출발을 한 마스턴프리미어리츠의 주가가 폭락한 이유는 뭘까. 배경에는 유동성 리스크와 대규모 배당 중단 사태가 있다. 해외 부동산 가치 하락, 환헤지 정산금 등이 겹쳐 부도 위기를 맞은 제이알글로벌리츠 사태와 닮은 꼴이다.

☞왕초보도 돈버는 경매 전략…땅집고옥션, 백발백중 투자법 제시

리츠 업계에서는 해외 자산 재평가, 환율 급등에 따른 일시적이고, 부분적인 현상이라고 선을 긋고 있다. 하지만 투자자들은 “리츠 운용사들의 허술한 운용이 드러났는데도 외부 환경 탓을 하고 있는데, 피해는 고스란히 투자자들에게 돌아온다”는 불만을 쏟아내고 있다.

◇ ‘해외 자산 가치 하락-유동성 리스크’ 제이알리츠와 닮은꼴

마스턴프리미어리츠는 프랑스 파리의 크리스타파크 오피스 건물, 프랑스 아마존 물류센터, 인천 항동스마트 물류센터 등을 편입해 2022년 상장한 리츠다. 마스턴투자운용이 자산관리회사(AMC)다.

해외 부동산을 주요 자산으로 담고 있는 만큼 제이알리츠 사태의 여파로 주가가 곤두박질쳤다. 리츠 시장에 대한 불안감 등 심리적인 요인이 작용했으나, 국내 자산을 담은 다른 리츠들과 달리 마스턴프리미어리츠는 유사한 리스크에 노출돼있다.

우려는 현실이 됐다. 마스턴프리미어리츠는 지난 5월 12기(2025년 10월~2026년 3월) 배당금을 주당 46원으로 발표했다. 전기의 96원 대비 반토막 수준이다. 작년 연말 프랑스 아마존 물류센터에 대해 LTV(담보대출인정비율) 테스트를 수행한 결과 매출액의 일부를 대출 원금 상환에 사용했기 때문이다.

유럽 상업용 부동산 시장이 위축되면서 자산 가치가 크게 하락했고, LTV 비율이 일정 수준을 넘기면 자금이 묶이는 ‘캐시트랩’ 우려가 있다. 이를 예방하기 위해 대출금을 갚으면서 주주들에게 돌아갈 이익이 줄었다는 것이다.

마스턴프리미어리츠는 이미 2023년 물류센터의 감정평가액 하락으로 LTV가 77.5%를 넘겨 캐시트랩을 겪은 바 있다. 유동성 문제를 해결하기 위해 2024년 58억원 규모의 유상증자를 단행하기도 했다.

마스턴프리미어리츠는 제이알글로벌리츠처럼 환헤지 정산금 문제도 겪고 있다. 파리의 크리스탈파크 오피스의 경우 환헤지 정산 비용, 현지 차입 원리금 우선상환을 이유로 2024년 이후 배당이 중지된 상태다. 결국 마스턴프리미어리츠는 지난 5월 주주서한을 통해 프랑스 물류센터와 오피스 등 자산 매각 계획을 밝혔다.

◇ 투자자 불만 토로 “마스턴의 허술한 운용”

리츠 업계에서는 해외 자산을 담은 상장리츠의 부진 원인을 외부에서 찾고 있다. 리츠 업계 관계자는 “최근 제이알글로벌리츠 사태는 급등한 환율로 인한 환헤지 정산금뿐 아니라 해외 감정평가 법인의 이해할 수 없는 감정평가 축소 등이 원인”이라며 “상장 리츠 투자를 꺼리는 분위기는 과도한 불안감”이라고 분석했다.

하지만 리츠AMC의 허술한 운용이 근본적인 문제라는 지적도 나온다. 저금리, 저환율 시기에 해외 자산을 과도하게 높은 금액에 매입한 것이 부메랑이 돼 돌아왔다는 평가다. 마스턴프리미어리츠에 어려움을 안긴 리파이낸싱, 환헤지 비용 등의 근본적인 이유라는 지적이다.

사후 관리도 소홀하다는 비판도 제기된다. 실제 마스턴프리미어리츠 상장 주도했던 인력은 대부분 회사를 떠나거나 업무가 변경된 상황이다. 채온 전략투자본부장이 영입됐지만, 주주와 소통, 자산 운용에 있어 소홀함이 여전하다.

작년 6월 리츠협회의 투자간담회에서 인천 항동 스마트 물류센터 매각 계획을 밝혔지만, 올해 무산된 이후 주주 대상으로 설명하는 IR 행사나 공시는 없었다. 최근 주주서한을 통해서야 매각 절차가 중단됐다는 것을 밝혔다.

투자자들의 불만도 극에 달했다. 주식종목 토론방에서 한 투자자는 “대체투자 운용사 3대장인 ‘이마코’(이지스자산운용, 마스턴투자운용, 코람코자산신탁) 중 ‘마’를 맡고 있는데 코람코더원리츠처럼 2배 장사 이상은 못해도 원금은 보장해줘야 하는 거 아닌가”라고 비판했다. 또 다른 투자자는 “운용사는 책임지는 자세가 전혀 없다”며 “공모가 5000원이었던 주식이 500원이면 운용사로서 어떤 생각인가”라고 지적했다. /raul1649@chosun.com