[땅집고] 작년 한 해 동안 아파트 매매가격이 20%, 전세금이 8% 이상 올랐던 경기 과천시의 아파트 전세가와 매매가가 3억~4억원 가량 동반 하락하고 있다. 매매가격뿐 아니라 전세가격까지 크게 떨어지면서 과천의 부동산 시장이 안정화 국면에 들어갔다는 분석도 뒤따른다. 이는 강력한 규제보다는 충분한 주택 공급이 주택 매매·전세 시장 안정화에 효과적이라는 것을 입증하는 사례로 평가받는다.

◇매매가 전세가 동시 하락

6일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면, 과천시 원문동 ‘래미안슈르’ 59㎡(이하 전용면적)이 지난 3일 7억원의 전세보증금으로 임대차계약이 체결된 것으로 나타났다. 전세 최고가인 11억1700만원(2024년 2월) 대비 4억2000만원 가까이 낮은 액수다.

이뿐 아니라 래미안슈르 84㎡는 9억4000만원, 116㎡10억5000만원에 전세 거래가 이뤄졌다. 최고가 대비 3억~4억원가량 전세가가 내려갔다. 이를 포함해 최고가 대비 전세금이 1억원 이상 하락한 거래는 최근 1주일 사이 7건에 달한다.

과천 아파트 매매가 역시 크게 하락했다. 래미안슈르 84㎡는 지난 5월 최저 19억6000만원에 거래됐다. 작년 10월 23억원에 신고가 거래됐을 때와 비교하면 3억원 가량 하락한 가격이다.

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작년 한 해 과천의 집값은 가파르게 상승했다. 한국부동산원 아파트 가격동향에 따르면, 작년 12월 말 기준 과천 아파트의 1년간 가격 상승률은 20.46%에 달했다. 전년도인 2024년 6.01%와 비교하면 상승폭이 3배 이상 컸다. 전세 가격도 2024년 1.03% 떨어졌다가 2025년 8.27% 올랐다.

◇”규제 아닌 공급의 힘”

하지만 최근 과천 집값은 하락세로 돌아섰다. 한국부동산원의 주간 통계에서도 과천시의 아파트값은 최근 5주 연속 하락세를 나타냈다. 올해 들어 6월 5주차까지 누적 기준 과천 아파트 매매가격은 0.02%, 전세가격은 4.3% 하락했다.

과천의 나홀로 집값 하락에 대해 ‘빠숑’ 김학렬 스마트튜브부동산조사연구소장은 “규제가 아니라 공급을 통해 전세를 안정시켜야 주택 가격을 안정시킬 수 있다는 점을 보여주는 사례”라고 주장했다. 자신의 블로그를 통해 “과천지식정보타운 입주로 물량에 여유가 생기고 전세가 빠지니 매매가 따라서 빠진 것”이라고 분석했다.

과천은 주요 아파트 단지 모여있는 4호선 과천역~정부과천청사역 인근뿐 아니라 갈현동 일대 지식정보타운 공공주택지구 등 신규 택지가 조성돼 있다. 작년 과천주공8단지와 9단지 재건축에 따른 이주를 진행했지만, 이주 수요가 과천 시내뿐 아니라 인근 서울 강남, 경기 안양, 의왕 등으로 분산되는 효과가 있다. 재건축 단지 이주가 마무리되면서 전세 수요도 한풀 꺾인 상황이다.

작년 10월 15일 이후 서울과 수도권 주요 지역들은 강력한 규제 상황에서도 아파트 입주 부족으로 상승한 전세금이 매매가격까지 밀어올리는 상황이다. 이와 달리 과천은 신규 아파트뿐 아니라 기축 단지 입주 물량까지 충분한 상태에서 전세가, 매매가 모두 안정된 상태다.

최근 규제지역, 토지거래허가구역으로 지정된 구리시의 상황과는 정반대다. 공급이 충분하지 않은 상태에서 거래가 묶여 전세난, 매매가 상승으로 이어질 조짐이 보인다. 김 소장은 “구리는 총 4만6000여가구 중 전세 매물이 사실상 ‘0건’(77건)”이라며 “전세는 매매의 선행지표인데, 과천은 하락의 증거로, 구리는 상승의 증거로 같은 법칙을 정반대 방향으로 확인시켜줬다”고 지적했다.

과천의 사례를 들어 김 소장은 부동산 시장의 안정화 방안으로 부동산 공급 확대가 가장 효과적이라고 평가했다. “전세가 풀리면 매매가 잡히고, 전세가 마르면 매매가 뛴다”며 “집값을 잡고 싶다면 매매를 때릴 게 아니라 전세를 풀어야 하고, 전세를 푸는 유일한 길은 규제가 아니라 공급”이라고 했다. /raul1649@chosun.com