[땅집고] “서울 집값 양극화 완화가 부동산 시장 안정이라고? 공급이 감소하고, 주식 시장 활황, 반도체 초호황, 정부 확장 재저으이 세박자가 맞아 떨어지며 유동성이 급증하는데, 어떻게 부동산 가격 하락을 예상하나?”

최근 국내 최대 부동산 커뮤니티 ‘부동산스터디’ 카페에는 서울 아파트 시장의 양극화 완화 추세에 접어들었지만, 증가가 예상되는 유동성 지표를 고려하면 집값 상승이 지속될 것이라는 칼럼이 주목을 받고 있다. 최근 들어 서울 아파트 매매가 상승세가 소폭 완화된 것을 일시적 현상이라고 분석한 것이다.

글의 작성자는 부동산 빅데이터 전문가이자 부동산 칼럼니스트인 삼토시(강승우)다. 그는 “상급지의 명확한 오버슈팅, 그라너 모든 지표가 상방을 가리킨다”고 평가했다.

삼토시는 서울 아파트 상·하위 가구 간 격차를 나타내는 매매가와 전세가 배율 데이터를 통해 최근의 양극화 완화 기조가 일시적인 후퇴에 불과하다고 진단했다.

실제로 서울 하위 20% 아파트 대비 상위 20% 아파트의 매매가 배율은 2022년 2~3분기 4.2배 수준에서 2025년 12월 6.9배까지 치솟았다. 반면 주택의 실사용 가치를 나타내는 전세가 배율은 같은 기간 4.2배에서 4.4배로 늘어났다. 삼토시는 이에 대해 주택의 실사용 가치 대비 투자 가치가 과도하게 부풀려진 ‘오버슈팅’ 상태였다고 분석했다.

하지만 삼토시는 이러한 현상이 서울 아파트 양극화가 완화되거나 주택 가격의 본격적인 하락세로 보기 어렵다고 평가했다. 올해 초 이재명 대통령의 다주택자 양도세 중과 부활 시그널 등으로 상급지 매물이 먼저 소화되며 일시적으로 조정받는 것처럼 보이지만, 유동성 지표들이 집값 상승을 암시하고 있기 때문이다.

실제 국토교통부 자금조달계획서 분석에 따르면, 서울 15억원 이상 주택 매입 비용 중 ‘주식·채권 매각 대금’이 차지하는 비중은 수년간 4%대에 머물다 올 1분기 9.3%로 급증했고, 지난 4월에는 13.5%까지 돌파했다. 삼토시는 “2분기에는 더 많은 주식, 채권 매각 대금이 서울 부동산에 흘러들어갔으 것이라는 추정은 전혀 이상하지 않다”며 “정부는 부동산에서 주식으로 머니무브를 일으키겠다는 의지를 누차 언급했으나, 결국 코스피 급등에 따른 주식 수익은 다시 부동산으로 흘러들어가게 돼있다”고 평가했다.

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삼토시는 반도체 기업의 호황, 그에 따른 임직원들에게 주어지는 성과급을 주목했다. 삼성전자 반도체 부문과 SK하이닉스 임직원들의 수억원대 성과급 수령을 대기 중인데, 자사주 지급 구조와 의무 보유 기간에 따른 시차를 고려하면 2028년 1년, 2029년 1월에 본격적으로 부동산에 유동성이 공급될 것으로 봤다.

여기에 서울, 수도권 주요 지역을 광범위하게 토지거래허가구역 묶은 영향으로 반도체 회사 직원들은 실거주할 수 있는 지역을 매수할 가능성이 높다. 삼토시는 “결국에는 서울에서는 동남권, 경기에서도 동남권이 반도체 초황의 수혜지로 거론될 수 밖에 없다”고 내다봤다.

정부가 재정 확정 기조도 유동성 증가로 이어질 것이라는 전망이다. 삼토시는 “(삼성전자와 SK하이닉스 등에서 나올) 초과 세수가 대통령이 언급한 ‘적극적 확장 재정’ 기조와 만날 경우 시장에 뿌려질 유동성이 얼마나 될지 가늠하기 힘들 정도”라고 했다.

여기에 공급이 감소한다는 점도 집값을 밀어올릴 가능성이 크다. 삼토시는 “공급이 감소하고, 주식 시장 활황, 반도체 초호황, 정부 확장 재저으이 세박자가 맞아 떨어지며 유동성이 급증한다”며 “이러한 상황에서 부동산 하락을 과연 예상할 수 있겠나”고 강조했다. /raul1649@chosun.com