[땅집고] 정부가 서민 주거 안정을 목표로 도입한 공공분양 브랜드 ‘뉴홈’의 핵심 축인 나눔형 주택에서 전용 초저금리 모기지 혜택이 사실상 빠지면서 파장이 커지고 있다. 올해부터 본청약에 들어가는 나눔형 단지에 사전청약 당시 홍보했던 전용 주택담보대출 상품이 적용되지 않는 것으로 확인되면서, 향후 본청약을 앞둔 다른 나눔형 단지에서도 수분양자 반발이 이어질 가능성이 커졌다.

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2일 부동산 업계에 따르면 최근 본청약 공고를 낸 고양창릉 S-3블록 입주자모집공고문에는 ‘나눔형 분양주택 전용 주택담보 대출상품’ 안내가 빠졌다. 고양창릉 S-3블록은 뉴홈 나눔형, 즉 이익공유형 분양주택으로 공급하는 단지다. 전용 46~84㎡ 총 1282가구 규모다.

당초 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)는 2022년 사전청약 당시 나눔형 주택의 핵심 금융 지원책으로 연 1.9~3.0% 고정금리, 최장 40년 만기, 주택담보대출비율(LTV) 최대 80%, 최대 5억원 한도의 전용 대출 상품을 제시했다. 시세보다 낮은 분양가로 공급하되 향후 처분할 때 시세차익의 30%를 공공에 돌려주는 대신, 장기 저금리 대출로 초기 자금 부담을 낮춰주겠다는 구조였다.

하지만 올해 본청약에 들어가는 나눔형 단지에서는 이 전용 모기지 상품이 사실상 제외됐다. 고양창릉 S-3블록 본청약 공고문에도 해당 상품 대신 일반 디딤돌대출 관련 내용만 담겼다. 사전청약 당첨자들은 대출 한도와 금리 조건이 달라진 데다 소득 기준까지 더 까다로워지면서 자금 조달 계획을 다시 짜야 하는 상황에 처했다.

문제는 이 같은 변화가 고양창릉 S-3블록 한 곳에 그치지 않는다는 점이다. 전용 모기지 혜택이 올해부터 본청약 단지에 적용되지 않는다면 앞으로 본청약을 앞둔 뉴홈 나눔형 단지에서도 같은 논란이 반복될 가능성이 높다. 사전청약 당시 ‘초저금리 장기 모기지’를 핵심 장점으로 보고 청약에 나섰던 예비 수분양자들의 불만이 줄줄이 터져 나올 수 있다는 뜻이다.

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현재 사전청약을 이미 받은 공공분양 나눔형 주택 가운데 본청약 일정이 남아 있는 단지는 남양주왕숙2 A-2블록, 양정역세권 S-5블록, 수원당수2 B-3블록, 남양주왕숙 A-16블록, 안양매곡 S-1블록, 안산장상 A-12블록, 하남교산 A-5블록 등으로 파악된다. 이들 단지도 본청약 공고에서 전용 모기지 혜택이 빠질 경우 고양창릉 S-3블록과 같은 반발이 이어질 가능성이 크다.

나눔형 주택은 일반 공공분양과 달리 향후 처분 때 수분양자가 시세차익 일부를 공공과 공유하는 구조다. 수분양자 입장에서는 전용 저금리 모기지가 차익 공유 부담을 감수하게 만든 핵심 보완 장치였다. 그런데 본청약 단계에서 금융 혜택은 빠지고 차익 공유 의무만 남는다면 정책 취지 자체가 흔들릴 수밖에 없다.

사전청약 당첨자들 사이에서는 “정부가 제시한 조건을 믿고 청약했는데 본청약 단계에서 핵심 혜택만 빠졌다”는 불만이 나온다. 청약 당시에는 장기 저금리 대출을 전제로 자금 계획을 세웠지만, 실제 본청약에서는 일반 디딤돌대출 기준을 적용받게 되면서 대출 가능 금액이 줄거나 아예 대상에서 제외될 수 있어서다.

업계에서는 이번 논란이 개별 단지의 대출 조건 변경 문제를 넘어 공공 사전청약 제도 전반에 대한 불신으로 번질 수 있다고 보고 있다. 사전청약은 본청약보다 수년 앞서 수요자를 모집하는 제도인 만큼, 당시 제시된 분양 조건과 금융 지원책에 대한 신뢰가 전제돼야 한다. 그러나 본청약 단계에서 핵심 혜택이 바뀔 수 있다는 선례가 쌓이면 앞으로 수요자들이 정부 공고를 믿고 장기 자금 계획을 세우기 어려워진다.

전문가들도 정부가 이미 사전청약을 받은 수요자에게는 기존에 제시한 금융 지원을 유지해야 한다고 지적한다. 권대중 한성대 경제부동산학과 교수는 “무주택 서민들은 정부가 제시한 조건을 믿고 내 집 마련을 위해 사전청약에 참여한 것”이라며 “정책 여건이 바뀌었다고 하더라도 이미 그 조건을 믿고 청약한 사람들에게는 처음 약속했던 금융 지원을 유지해 주는 것이 맞다”고 말했다.

또 다른 부동산 전문가는 “정부 기조가 바뀌었다는 이유로 계약 조건에 준하는 금융 혜택을 일방적으로 없애는 것은 가혹하다”며 “혜택은 빠지고 ‘차익 30% 반납’이라는 부담만 남는다면 앞으로 정부의 공공분양 정책을 믿을 서민은 많지 않을 것”이라고 했다. /mjbae@chosun.com