[땅집고] 경기도 수원시 광교의 랜드마크이자 수도권 남부의 대표 핫플레이스로 꼽히던 ‘앨리웨이 광교’가 공실대란에 빠졌다. 전체 95개 점포 중 약 70%가 비어 있는 상태다. 특히 상가를 기획하고 직접 소유·운영해 온 시행사 네오밸류의 보유 지분 89실이 무더기로 공매에 넘어갔다. 수차례 유찰을 거듭하며 감정가의 절반 이하로 가격이 내려앉았다.

실제 건물면적 314㎡ 규모의 한 상가는, 당초 감정가가 41억 5100만 원에 달했으나 16회에 걸친 유찰 끝에 17억 4918만원까지 떨어졌다. 이는 최초 감정가 대비 58% 폭락한 수치다.

◇ 과도한 비용 부담에 주차·입지 악재 겹쳐…임차인·방문객 모두 외면

네오밸류는 상가를 분양하는 대신 직접 소유하며 임대하는 '직영 운영' 방식을 채택했다. 그러나 일반적인 고정 임대료가 아닌 '매출 연동형 수수료(매출액의 약 11%)' 구조를 적용하면서 문제가 발생했다. 이 구조에서는 장사가 잘되어 매출이 늘어날수록 임차인이 부담해야 할 수수료 총액도 불어나, 매출 증가가 곧장 과도한 비용 부담으로 이어지는 모순이 생겼다.

여기에 장사 성패와 상관없이 매달 지출되는 고정 관리비 역시 평당 약 4만 9000원으로, 주변 시세와 비교해 2배 이상 비싸게 책정됐다. 결국 매출이 나오면 높은 수수료를 감당해야 하고, 매출이 줄면 비싼 고정 관리비를 버텨내야 하는 이중고를 견디지 못한 업체들의 줄이탈로 이어졌다.

철저히 외부 방문객 유입에 의존해야 하는 구조였음에도 교통 접근성과 주차 시스템이 발목을 잡았다. 가장 가까운 광교중앙역에서 도보로 약 28분이 걸려 차량 이용객 비중이 높을 수밖에 없는 입지였다.

그러나 초기 운영 당시 최초 30분 무료 이후 10분당 1000원의 주차요금을 부과하고, 매장을 이용하더라도 구매금액이 3만원대이면 무료주차가 2시간으로 제한하면서 방문객들의 강한 반발을 샀다. 실제 지역 온라인 커뮤니티와 관련 영상 댓글에는 "가족들과 밥 먹고 차 마셨는데도 주차비만 만원 넘게 나와 다신 안 간다", "주차 등록 시스템도 복잡하고 요금이 너무 징벌적이었다", "동네 상가 수준이면서 주차비는 강남 백화점 뺨친다" 등 주차 시스템에 대한 불만이 쏟아졌다. 뒤늦게 요금을 절반으로 인하했지만, 이미 돌아선 발길을 잡기엔 역부족이었다.

게다가 2020년 광교중앙역 인근에 갤러리아 백화점과 롯데아울렛 중심의 거대 상권 라인이 완벽히 구축되면서 외부 유동인구를 대거 흡수해 갔다. 상권 전문가인 김종율 옥탑방보보스 대표는 "앨리웨이는 호수공원 방문객 수요를 겨냥했으나, 비슷한 시기 보행 동선과 접근성이 훨씬 뛰어난 힐스테이트 광교, 덕산 레이크파크 같은 강력한 경쟁 상가들이 들어섰다"고 분석했다. 인근 경쟁 시설들은 산책로와 바로 맞닿아 있어 지나는 길에 자연스럽게 유입되는 반면, 앨리웨이는 외부에서 일부러 동선을 꺾어 찾아가야 하는 치명적인 입지적 한계를 극복하지 못했다는 지적이다.

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◇ 네오밸류, 5년 연속 적자에 부채비율 2300% 돌파

초기 기획 단계부터 동네 상가가 아닌 외지인이 찾아오는 ‘핫플레이스형 상업시설’을 지향했으나, 2020년 코로나19 사태가 터지면서 외부 발길이 뚝 끊겼다. 결국 상권이 단지 내 1240가구 입주민 수요에만 의존하게 되었는데, 이 정도 규모로는 95실에 달하는 대형 상업시설을 유지하기 역부족이었다. 한 번 무너진 상권은 회복 탄력성을 잃고 악순환에 빠졌다.

그로 인해 이 모든 시설을 직접 소유하고 관리하던 시행사 네오밸류는 직격탄을 맞았다. 외부 유입 단절에 따른 공실 장기화로 인해 네오밸류는 5년 연속 영업손실을 기록했으며, 대출 이자 부담까지 가중되면서 부채비율은 2348%까지 치솟았다.

김승배 한국부동산개발산업연구원 원장은 이번 사태에 대해 "상가를 보유·운영하며 수익을 올리는 모델은 리스크에 노출되는 기간이 길다"며 "자기자본이 받쳐주지 않는 상태에서 대출 이자를 감당하지 못하면 결국 무너질 수밖에 없다"고 지적했다. 그는 이어 "과거처럼 단지 내에서 모든 소비가 일어나던 시대는 지났다"면서, "그 땅의 위치가 상가가 될 만한 곳인지 철저한 분석이 선행되어야 한다. 유동인구가 없는 곳에 무작정 상가를 짓는 것은 망하는 지름길이며, 아무 데서나 상가가 다 성공하는 것은 아니다"라고 했다.／herim5709@chosun.com