[땅집고] 아파트를 살 때 전용률이 높을수록 실사용 면적이 넓어 선호하는 경우가 많다. 그래서 상가를 고를 때도 “전용률이 높은 곳이 좋은 상가 아니냐”는 질문을 자주 받는다. 하지만 상가는 주택과 다르다. 전용률만 높다고 해서 좋은 상가라고 볼 수는 없다.

오히려 고객이 불편을 느끼는 구조라면 높은 전용률이 독이 될 수도 있다. 여기에 상가의 모양까지 비효율적이라면 임차인의 영업 경쟁력은 떨어질 수밖에 없다. 결국 상가의 가치는 넓이보다 얼마나 효율적으로 활용할 수 있느냐에서 결정된다.

◇전용률 높다고 좋은 상가?

상가 역시 주택처럼 전용면적과 공용면적으로 구성된다. 전용면적은 점포 내부에서 실제 사용하는 공간이고, 복도와 화장실, 엘리베이터, 주차장 등은 공용면적에 포함된다.

상가 종류별 전용률은 차이가 크다. 과거 ‘상가의신’ 조사에 따르면 테마상가는 평균 37%, 주상복합 상가는 45%, 지식산업센터 상가는 50%, 근린상가는 56%, 아파트 단지 내 상가는 56% 수준이었다. 최근에는 소방시설과 안전시설 면적이 늘어나면서 전체적으로 전용률이 소폭 낮아지는 추세다.

하지만 전용률이 높다고 반드시 우량 상가라고 보기는 어렵다. 전용률이 높아진다는 것은 그만큼 공용면적이 줄어든다는 의미이기 때문이다. 문제는 고객이 이용하는 편의시설 대부분이 공용면적에 있다는 점이다. 예를 들어 복도가 좁고 화장실이 부족하거나 주차공간이 협소한 상가는 고객 만족도가 떨어질 수밖에 없다. 아무리 내부가 넓어도 방문객이 불편함을 느끼면 재방문은 줄어든다. 결국 매출에도 영향을 미치게 된다.

상가 투자자는 숫자만 볼 것이 아니라 실제 현장에서 고객 입장이 되어 살펴봐야 한다. '전용률이 몇 %냐'보다 고객과 임차인이 불편 없이 이용할 수 있는 적절한 균형을 갖췄는지가 더 중요하다.

☞지금 방 등록하면 수수료0원에 커피 공짜…빈 방 해결엔 단단홈즈

◇가로가 긴 사각형이 최고…이상한 모양은 피해야

상가 모양 역시 수익성을 좌우하는 중요한 요소다. 개인적으로 가장 이상적인 형태는 사각형이라고 본다. 간혹 삼각형이나 부채꼴 상가가 독특한 형태라는 이유로 관심을 받기도 한다. 하지만 실제 영업 현장에서는 활용성이 떨어진다. 테이블 배치나 진열, 동선 설계가 제한되고 죽는 공간도 많아진다. 가격이 저렴하더라도 신중하게 접근해야 하는 이유다.

사각형 가운데서도 가장 이상적인 형태는 출입구를 기준으로 가로가 세로보다 약간 긴 직사각형이다. 세로가 긴 상가는 손님이 몰릴수록 답답한 느낌을 주고 출입구를 넓히는 데도 한계가 있다.

반면 가로가 긴 상가는 출입구를 넓게 만들 수 있고 간판도 크게 설치할 수 있다. 계산대를 출입구 옆에 배치하기 쉬워 고객 동선도 자연스럽다. 노출성과 고객 편의성 측면에서 유리한 구조다.

다만 가로가 지나치게 긴 형태 역시 좋은 것은 아니다. 비율이 지나치면 오히려 공간 활용도가 떨어질 수 있다. 또 상가 내부에 기둥이나 계단, 설비실 같은 장애물이 있는지도 반드시 확인해야 한다. 이런 요소들은 실제 사용할 수 있는 공간을 줄여 상가 가치를 떨어뜨리는 원인이 된다.

결국 상가 투자는 단순히 면적이 넓은 곳을 사는 것이 아니다. 임차인이 장사하기 편한 구조를 갖췄는지 살펴보는 과정이다. 전용률이 지나치게 높아도 문제고, 모양이 비효율적이어도 경쟁력을 잃는다. 상가 투자자는 임차인의 시각으로, 창업자는 고객의 시각으로 바라볼 때 비로소 좋은 상가를 찾을 수 있다. /글=권강수 상가의신 대표, 정리=강시온 기자