[땅집고] 다주택자를 일률적으로 투기세력으로 규정하는 정책이 오히려 지방 주택시장 침체를 심화시키고 있다는 분석이 나왔다.

다주택자 상당수가 서울 강남 아파트가 아닌 지방 아파트나 비아파트를 보유하고 있는데도 양도소득세 중과 등 획일적 규제가 적용되면서 지방 주택 수요가 위축됐다는 분석이다. 일부 부동산 전문가들은 “다주택 규제정책을 투기 억제 중심에서 지역과 주택 유형별 특성을 반영한 관리정책으로 전환해야 한다”고 주장하고 나섰다.

◇2~3주택자 절반은 지방 주택 보유

유건호 주택산업연구원 연구원은 12일 열린 2026년 한국주택학회 상반기 학술대회에서 ‘다주택자의 주택 소유 특성에 관한 연구’ 보고서를 발표하고 “다주택자를 투기세력으로 일괄 규정하는 정책이 지방 주택시장과 비아파트 시장 위축을 초래할 수 있다”고 했다.

연구에 따르면 국내 주택소유자 1597만6000명 가운데 다주택자는 237만7000명으로 전체의 14.9%를 차지했다. 개인이 소유한 주택 1705만8000호 가운데 다주택자가 보유한 주택은 505만호로 전체의 29.6%였다.

주택 유형별로 보면 다주택자가 보유한 주택은 서울 아파트보다 지방 주택 비중이 압도적으로 높았다. 서울 아파트 소유자 비중은 11%, 서울 비아파트는 5.9%에 불과했다. 반면 지방 아파트는 32.7%, 지방 비아파트는 19.1%였다.

특히 2~3주택자의 경우 서울 아파트만 보유한 비중은 1~3% 수준에 그쳤다. 절반 정도는 지방 아파트나 지방 비아파트만 소유한 것으로 나타났다. 4주택 이상 보유자의 경우에도 지방 주택이나 서울 비아파트를 보유한 사례가 많았다. 유 연구원은 “다주택자에 대한 명확한 개념이 없는 상황에서 주택 수 제외, 무주택 간주 제도 등이 혼재돼 정책 일관성이 떨어지고 있다”며 “다주택자의 주택 소유 특성을 고려한 관리정책이 필요하다”고 말했다.

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◇“다주택 중과세가 지방 매수 막아”…강남 쏠림 부작용

정부는 실수요자 보호와 투기 수요 억제를 목표로 1가구 1주택 중심 정책을 추진해 왔다. 1주택자는 양도세 비과세, 종합부동산세 완화, 대출 규제 완화 등의 혜택을 받는 반면 다주택자는 양도세 중과와 대출 제한 등 규제를 적용받는다. 문제는 이러한 정책이 투기 억제라는 순기능과 임대주택 공급 감소, 지방 주택시장 위축이라는 역기능을 동시에 초래하고 있다는 점이다.

유 연구원은 “다주택자가 소유한 주택은 서울 아파트보다 지방 주택과 비아파트가 많다”며 “획일적인 규제는 등록임대주택 정책이나 비아파트 공급 확대 정책과도 충돌할 수 있다”고 설명했다. 이어 그는 △지역·주택 유형·면적·가격 등을 반영한 데이터 기반 정책 설계 △아파트와 비아파트를 구분한 차별화된 정책 △대출·세제·공급 정책 전반에 적용할 수 있는 명확한 다주택자 개념 정립 등이 필요하다고 제안했다.

◇ 다주택=투기라는 단순 논리…지방 침체 키워

여기에 김진유 경기대 도시공학과 교수도 다주택 규제가 오히려 서울 강남 쏠림을 강화했다고 지적한다. 김 교수는 “다주택을 무조건 투기로 보는 단순한 논리가 비극을 낳았다”며 “규제가 강화되면 사람들은 가격 상승 기대가 가장 큰 똘똘한 한 채를 선택해 서울 강남으로 몰리게 된다”고 말했다.

이어 “양도세 중과 등 다주택 규제에 대한 부담으로 유주택자들이 지방 주택 매수를 꺼리면서 지방 시장의 매수층이 사실상 무주택자로 제한됐다”며 “결국 지방 주택시장이 얼어붙고 침체가 심화되는 결과를 낳았다”며, “지방 주택과 비아파트 시장 회복을 위해서는 다주택자에 대한 세제, 금융 규제를 차등 적용하는 방식의 정책 전환이 필요하다”고 했다. /kso@chosun.com