[땅집고] “개인의 능력에 따른 상급지 이동까지 막는 건 바람직하지 않다고 봐요. 실수요자의 대출 규제를 완화하고 내 집 마련 비율을 높여 장기 실거주를 유도하는 것이 시장 안정에도 도움이 될 겁니다.”

서울 집값이 좀처럼 잡히지 않는 가운데, 앞으로는 집값보다 전월세 시장이 더 큰 위기에 직면할 수 있다는 분석이 나왔다. 공급 부족과 수요 집중이라는 구조적 문제가 해소되지 않는 데다 전세사기 여파로 다세대·빌라 공급까지 급감하면서 전월세 시장의 불안정성이 가시화되고 있다는 점에서다.

김학렬 스마트튜브부동산연구소장은 18일 SBS 유튜브 ‘교양이를 부탁해’에 출연해 “서울 집값 상승은 단기적인 정책으로 해결할 수 있는 문제가 아니다”라며 “오히려 앞으로는 집값보다 전월세 시장이 더 큰 문제가 될 수 있다”고 진단했다.

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◇ 서울은 영원히 집이 부족한 도시

서울 집값은 왜 꾸준히 오를까. 김 소장은 서울 내 주택 공급 부족과 과도하게 집중된 수요를 이유로 꼽았다. 서울은 신규 택지를 개발할 만한 빈 땅이 사실상 없어 재개발이나 재건축, 리모델링 등 정비사업에 의존할 수밖에 없다. 그런데 정비사업은 기존 주택을 허물고 새로 짓는 방식이어서 세대 수 증가 효과가 제한적이다.

김 소장은 “서울은 영원히 주택이 부족할 수밖에 없는 도시라는 점을 인정한 상태에서 접근해야 한다”고 말했다. 이어 “도쿄, 뉴욕, 런던, 싱가포르 등 세계 주요 도시들도 수요가 집중되는 핵심 지역의 집값을 잡지 못하고 있다”며 “수요가 몰리는 곳은 공급만으로 가격 상승을 막을 수 없다”고 했다.

◇ 집값은 서울·경기 구분보다 일자리 접근성

서울 집값 상승 속도를 늦출 수 있는 현실적인 방안은 없을까. 김 소장은 이를 일자리 접근성과 신도시 개발, 광역교통망 확충으로 연결한다. 이를 통해 수요를 분산하자는 것.

김 소장은 부동산 가격을 결정하는 요인으로 일자리 접근성을 언급했다. 강남구는 주민 수가 약 50만명 수준이지만 출퇴근 인구는 70만~80만명에 달한다. 이 때문에 강남 접근성이 뛰어난 경기 과천이나 성남 일부 지역의 집값이 서울 강북 지역보다 높게 형성되는 현상이 나타난다는 분석이다. 김 소장은 “서울인지 경기도인지가 중요한 것이 아니라 강남까지 얼마나 빨리 이동할 수 있는지가 시세를 결정한다”며, “서울 주요 업무지역과 신도시를 빠르게 연결해 접근성을 높여야 한다”고 말했다.

◇25년 연구했지만 지금 전월세 시장이 가장 심각

서울 내 주택매물은 없고 동시에 수도권 전월세 매물도 급감하고 있다. 김 소장은 전월세 시장 상황에 대해 “25년 동안 부동산을 연구하면서 지금이 가장 심각하다”고 말했다. 이어 그는 “2000년대 초반이나 2017년에도 전세난이 있었지만 당시에는 아파트 전세 가격이 부담되면 다세대, 빌라가 대체재 역할을 했지만 전세사기 이후 빌라 선호도가 크게 떨어지면서 공급 자체가 급감했다”고 했다.

현재 다세대·빌라 공급 물량은 과거의 5분의 1 수준에 불과한 것으로 알려졌다. 문제는 아파트 전세 물량도 크게 줄었다는 점이다. 김 소장은 “과거에는 1000가구 단지에 전세 매물이 100개 정도 있었지만 지금은 3000가구 규모 대단지에서도 전월세 매물이 1~2개밖에 없는 사례가 많다”고 말했다.

전세 물량 부족은 월세 가격 상승으로 이어지고 있다. 전세 매물을 구하지 못한 수요가 월세 시장으로 이동하면서 월세 비중이 크게 늘고 있다. 김 소장은 현재 서울의 일반적인 아파트 월세가 200만원 안팎까지 올라왔고, 강남 등 한강 이남 주요 지역에서는 월세 600만원 이하 매물을 찾기 어려운 사례도 나타나고 있다고 진단했다. 그는 “집값 상승보다 더 큰 문제는 월세 상승”이라며 “평범한 직장인들이 월세 200만~500만원을 부담하면서 장기간 거주할 수 있을지 우려된다”고 말했다.

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◇ 대출 규제 없애야…내 집 마련이 급선무

김 소장은 전세 물량 감소의 배경으로 정부 정책도 지목했다. 전세자금대출 축소와 비거주 1주택자에 대한 대출 제한, 토지거래허가구역의 실거주 의무 등이 전세 공급 감소를 부추기고 있다는 것. 그는 “임차인들은 여전히 전세를 선호하지만 정책은 전세 제도를 축소하는 방향으로 가고 있다”며 “결국 전세를 원하는 사람들은 더 비싼 전세를 구하거나 월세 시장으로 이동할 수밖에 없다”고 했다.

또 김 소장은 과도한 대출 규제가 상급지 이동과 내 집 마련 기회를 제한하고 있다고 주장한다. 그는 “개인의 소득과 상환 능력에 따라 더 나은 주거 환경으로 이동할 수 있어야 하는데, 일률적인 대출 규제가 이를 막고 있다”고 했다. 이어 “주택을 구입한 사람들은 평균 11년 정도 한 집에서 거주하는 만큼 실거주 기간이 길어지는 효과가 있다”며 “무주택자들이 내 집 마련을 할 수 있도록 지원하면 주거 안정과 시장 안정이라는 두 가지 목표를 동시에 달성할 수 있을 것”이라고 말했다. /kso@chosun.com