[땅집고] 국내 상장리츠에 편입된 자산들이 평균 임대율 97% 이상을 유지하며 안정적인 임대수익을 올리고 있는 것으로 나타났다. 서울 핵심 입지의 오피스 자산을 편입한 리츠는 공실이 거의 없지만 물류센터 리츠는 상대적으로 임대율이 낮아 선별적인 투자가 필요하다는 분석이 뒤따른다.

한국리츠협회에 따르면, 국내 주요 상장리츠의 평균 임대율이 약 97.6%, 배당수익률은 6~9% 수준을 유지하고 있는 것으로 나타났다. 최근 환헤지 정산금 문제로 인한 유동성 악화로 기업회생을 신청한 제이알글로벌리츠 사태로 상장 리츠 시장에 대한 우려가 커졌는데, 재무건전성은 걱정과 달리 안정적인 상태다.

협회가 제시한 주요 상장 리츠를 비롯해 임대율 수치를 공시한 18개 리츠로 범위를 넓혀서 임대율은 높은 수준이다. 한국리츠협회 올해 1분기 저널에 따르면, 이들 리츠 편입 자산의 평균 임대율은 97.11%로 집계됐다.

◇ 해외 리츠, 고환율 국면에서 환정산금 마련 촉각

최근 제이알글로벌리츠 사태는 환헤지 정산금 리스크가 원인이 됐다. 제이알리츠는 벨기에 브뤼셀 파이낸스타워를 주요 자산으로 편입한 리츠인데, 환율 변동에 따른 불확실성을 없애기 위해 시중은행과 약정 환율을 기준으로 통화를 스왑하는 안전 장치를 뒀다. 다만 환율 상승기에는 환율 차이에 따른 정산금을 지급해야 한다.

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제이알리츠의 경우 약 1000억원 규모의 전자단기사채, 공모사채 등 환정산금을 위해 발행한 채권을상환하지 못했다. 당초 1200억원 유상증자를 진행해 납입할 예정이었지만, 현지의 담보 감정평가 지연 등을 이유로 유증 계획이 철회돼 유동성 문제를 맞았다.

고환율 국면에서 해외자산을 담은 리츠들 역시 환헤지 리스크에 직면했다. KB스타리츠는 6월 초 환헤지 정산을 완료했고, 기존 계약 만기도 2~3년 연장해 당한 우려는 크지 않은 상황이다. 미래에셋글로벌리츠는 환헤지 비율이 50%로 부담이 크진 않지만 7월 말 리파이낸싱을 마칠 때까지 긴장을 늦출 수 없다. 신한글로벌리츠는 내년 1월 환헤지 만기를 앞두고 자금 확보에 나섰다.

◇ 우량 오피스 리츠 선별 투자 필요

환헤지 리스크 탓에 상장 리츠 사장도 타격을 받았다. 주요 자산인 하나증권빌딩을 매각해 청산을 앞두고 있는 코람코더원리츠가 주당 1만원을 넘겼지만, 그 외에는 대부분 공모가를 밑돌고 있다. 올해 2월 시가총액이 한때 10조원을 넘겼지만, 최근 9조원대에 머물고 있다.

리츠업계에서는 국내 자산, 우량 오피스를 담은 리츠를 선별한다면 적절한 투자 시점이라는 평가를 내린다. 국내 자산만을 담은 리츠는 환헤지 리스크에서 구조적으로 자유롭다. 또한 주요 업무지구 내 우량 오피스 자산은 안정적인 임대 수익을 누릴 수 있다. 국내 오피스 자산만을 편입한 대신밸류리츠, 한화리츠, 삼성FN리츠, NH프라임리츠, 신한알파리츠 등은 평균 임대율 99.3%로 전체 평균을 웃돈다.

반면 과잉공급으로 인한 우려가 있는 물류 섹터 리츠는 임대율이 상대적으로 낮았다. NH올원리츠(90.44%), 신한글로벌액티브리츠(92.53%), ESR켄달스퀘어리츠(93.31%), 디앤디플랫폼리츠(98%), 코람코라이프인프라리츠(100%) 등 물류센터를 포함한 리츠의 평균 임대율은 94.8% 수준이다. 또 비업무지구 자산 비중이 높은 케이탑리츠는 오피스 리츠임에도 임대율이 84.91%에 그쳤다.

업계에서는 상장리츠 주가가 낮아진 시장 분위기가 투자 적기라는 평가를 내린다. 리츠협회 관계자는 “개별 리츠를 살펴보면 높은 임대율과 우량 임차인의 리츠가 많은데, 현재 주가 수준은 내재 가치 대비 현저히 낮은 만큼 장기 배당 수익을 추구하는 투자자에게는 오히려 매력적인 구간"이라고 했다.

다만 상장리츠의 구조적인 문제에서 오는 리스크는 여전하다는 평가다. 임대료 수익, 평가가치 상승, 자산 매각 등 이익이 발생하더라도 90% 이상을 배당해야 한다. 제이알글로벌리츠 역시 벨기에 정부기관이 임차한 자산을 편입하고 있어 안정적인 임대수익을 거두는 등 흑자를 기록하고 있었지만, 단기적인 유동성 문제를 이겨내지 못했다.

리츠협회 관계자는 “상장 리츠는 이익을 유보할 수 없고 배당을 해야하기 때문에 단기적 유동성 문제에 대응하는 데 한계가 있다”며 “제이알리츠 사태를 반복하지 않기 위해선 법개정이 필요하다”고 했다. /raul1649@chosun.com