미국 가구 13.5%가 창고 빌려 쓴다
“올해 가장 주목해야 할 부동산 자산”
하인즈·브룩필드 등 거물 투자자 뭉칫돈

[땅집고] 미국 부동산 시장에서 임시 물품 보관 창고인 셀프 스토리지(Self-Storage)가 가장 주목받는 자산군으로 급부상하고 있다. 개인 짐을 맡기는 이 서비스는 과거 생소한 부동산 자산형태로 여겨졌으나, 최근 기관 투자자들의 자금이 대거 몰리며 600억 달러(약 93조원) 규모의 거대 시장으로 성장했다.

셀프 스토리지는 한국에서는 아직 낯선 개념이지만 미국에서는 이미 생활 인프라로 자리 잡았다. 이용자는 짧게는 며칠, 길게는 수년 동안 임대료를 내고 가구·의류·취미용품·이사 짐 등을 보관한다. 서비스업 성격도 강해 단순 물류시설이 아닌 리테일 자산으로 분류되기도 한다.

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◇美서 가장 주목받는 부동산

글로벌 부동산 연구기관인 Urban Land Institute(ULI)가 발표한 ‘2026 부동산 이머징 트렌드 리포트’는 올해 주목해야 할 자산군 중 하나로 셀프 스토리지를 꼽았다. 보고서에 따르면 미국에서 셀프 스토리지를 임대하는 가구 비율은 2022년 11.1%에서 2024년 13.4%로 상승했다.

미국 셀프 스토리지 협회 (SSA)에 따르면, 이는 역대 최대 증가폭이다. 2020년 이후 약 3716만㎡ 규모의 신규 셀프 스토리지가 개발됐고, 2024년 기준 이용 가구 수는 1668만 가구에 달한다. 2005년 약 1000만 가구 수준이었던 것과 비교하면 20년 만에 폭발적으로 성장한 셈이다. 업계에서는 향후 10년 안에 미국 가구의 15~20%가 셀프 스토리지를 사용할 것으로 전망한다.

셀프 스토리지 수요가 늘어난 요인으로 흔히 ‘4D’를 꼽는다. 주거 면적 축소(Downsizing), 정리정돈(Decluttering), 이혼(Divorce), 죽음(Death)이다. 여기에 팬데믹 이후에는 질병(Disease)이라는 요소가 추가됐다. 코로나19 확산 시기 재택근무가 늘어나면서 지하실·차고를 업무 공간으로 전환하는 사례가 많아졌고, 도심을 떠나 외곽으로 이동하는 수요까지 겹치며 셀프 스토리지 이용이 급증했다.

실제 SSA 조사에 따르면 셀프 스토리지 이용 가구는 2017년 약 1180만 가구에서 2022년 1446만 가구로 20% 넘게 증가했다. 이후에도 높은 집값과 주택담보대출 금리, 부족한 신규 주택 공급 등이 맞물리면서 수요 증가세가 이어지고 있다.

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◇93조원 규모로 성장한 美 ‘셀프 스토리지’ 시장

투자 자금도 빠르게 유입되고 있다. 시장조사업체 트렉트아이큐(TractIQ)는 현재 미국 내 약 1523만㎡ 규모의 셀프 스토리지가 신규 개발 중인 것으로 집계했다. 글로벌 투자회사 하인즈(Hines)와 브룩필드(Brookfield) 등 대형 기관투자자들도 관련 자산 투자 비중을 확대하고 있다. 업계는 미국 셀프 스토리지 시장 규모를 약 600억 달러(93조원) 수준으로 추산한다.

다만 공급 확대에는 제약도 커지고 있다. 도심 지역을 중심으로 일부 지방정부가 셀프 스토리지 신규 개발을 제한하고 있기 때문이다. 고용 창출 효과가 낮고 건물 외관이 단조로워 도시 경관과 어울리지 않는다는 이유에서다.

업계 전문 매체인 모던 스토리지 미디어(Modern Storage Media)에 따르면 2019년 이후 미국 15개 주 일부 도시에서 셀프 스토리지 제한 법안이 시행됐다. 로드아일랜드주 프로비던스시는 2023년 시 전역의 셀프 스토리지 개발을 일시 중단했고, 콜로라도주 덴버시 역시 경전철역 인근 신규 개발을 금지했다. 주거 공급 확대를 우선시하기 위해서다.

◇지자체 규제 강화에 몸값 치솟나

문제는 이용자들이 도심과 주요 도로 인근처럼 접근성이 좋은 지역의 셀프 스토리지를 선호한다는 점이다. 소비자들은 접근성이 좋은 도심이나 대로변 시설을 원하지만 지자체 규제로 공급이 막히면서, 도심 내 기존 셀프 스토리지의 임대료는 한층 더 치솟을 것으로 전망된다. 핵심 입지일수록 신규 공급이 어려워지면서 기존 시설의 임대료 상승 가능성이 커지고 있다.

이에 업계는 새로운 방식의 공급 확대에 나서고 있다. 일부 업체는 기존 리테일 건물의 일부 공간을 셀프 스토리지로 전환하거나, 외관 디자인을 일반 주거시설처럼 개선하는 전략을 도입 중이다. 실제 주택가에서는 일반 콘도미니엄과 유사한 디자인을 적용한 사례도 늘고 있다. 부동산 전문가들은 이러한 창의성을 바탕으로 신규 공급이 지속적으로 이뤄질 때, 이용개들을 위한 셀프 스토리지의 가격 안전성과 편의성이 높아질 것으로 전망한다. /글=한미글로벌 제공, 정리=박기홍 기자