2031년까지 31만가구 착공·쾌속통합 예고
대출 규제·민주당 우위 시의회는 변수

[땅집고] 오세훈 서울시장의 재당선이 서울 부동산 시장에 상승 압력으로 작용할 수 있다는 분석이 나왔다. 다만 과거처럼 서울 전역이 동시에 오르는 장세가 아니라, 정비사업과 한강변 개발 수혜지를 중심으로 먼저 움직이는 ‘선별 상승장’이 될 가능성이 크다는 전망이다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 최근 자신의 블로그를 통해 “오 시장 재당선 이후 서울 부동산 시장은 가격 상승 기대가 커질 수 있다”며 “다만 거래량이 폭발적으로 늘기보다는 살 사람만 사는 압축 상승장에 가까울 것”이라고 내다봤다. 금리와 총부채원리금상환비율(DSR) 부담이 여전한 만큼 실수요와 자금력이 있는 수요자가 핵심 입지에 집중되는 흐름이 나타날 수 있다는 것이다.

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이 같은 전망의 근거는 오 시장이 예고한 부동산 정책 방향에 있다. 오 시장은 선거 직후 서울의 최대 현안으로 부동산을 꼽고 공급 확대 필요성을 강조했다. 서울시는 2031년까지 주택 31만가구 착공을 목표로 제시하고, 재개발·재건축 인허가 절차를 줄이는 ‘쾌속통합’ 제도 도입도 예고했다. 신속통합기획과 모아타운 등 기존 정비사업의 속도전도 이어질 전망이다.

◇ ”한강변 노후 단지, 신통기획·모아타운 대상지 수혜 입을 것”

문제는 이 같은 공급 대책이 실제 입주 물량으로 이어지기까지는 상당한 시간이 걸린다는 점이다. 하지만 부동산 시장은 실제 입주보다 기대감을 먼저 가격에 반영하는 경향이 있다. 김 소장은 이 때문에 입주가 빠른 곳보다 사업성이 있고, 행정 절차가 빨라질 수 있으며, 개발 명분이 분명한 곳부터 먼저 움직일 수 있다고 봤다. 서울시 정책 기조가 ‘규제’보다 ‘공급’, ‘보존’보다 ‘개발’, ‘지연’보다 ‘속도’에 맞춰질 경우 정비사업 추진 가능성이 높은 지역을 중심으로 매수 심리를 자극할 수 있다는 분석이다.

김 소장은 가장 먼저 반응할 지역으로는 압구정, 여의도, 목동, 잠실, 대치, 개포, 성수 등 재건축 기대감이 큰 단지와 한강변 노후 단지를 꼽았다. 이들 지역은 이미 입지 경쟁력이 확인된 데다 정비사업 속도에 따라 미래 가치가 크게 달라질 수 있는 곳이다. 서울시가 정비사업을 밀어준다는 신호만으로도 매도자 우위 심리가 강해지고 호가가 먼저 움직일 수 있다는 관측이다.

두 번째 수혜지는 신속통합기획과 모아타운 대상지다. 강북, 노원, 도봉, 중랑, 성북, 은평, 강서, 관악 등 노후 저층 주거지가 많은 지역은 행정 속도가 빨라질수록 정비사업 기대감이 커질 수 있다. 단기간에 입주 물량이 늘어나는 것은 아니지만, 사업 단계가 앞당겨진다는 신호만으로도 일부 지역의 매수세가 살아날 수 있다.

용산·성수·마포·광진 등 한강 프로젝트와 맞물린 지역도 관심권이다. 오 시장은 그레이트 한강 프로젝트와 수변 공간 재편, 용산국제업무지구, 서울디지털바이오시티(S-DBC), 강북권 교통망 확충 등도 주요 과제로 제시해 왔다. 정비사업과 업무지구, 교통망, 수변 개발이 겹치는 곳일수록 시장의 기대감이 먼저 반영될 가능성이 크다.

◇민주당 우위 권력구도…4선때보다 추진력 약해질 수도

다만 서울시장 재선만으로 서울 부동산 시장 전체가 급등장으로 돌아서기는 어렵다는 지적도 나온다. 중앙정부의 대출 규제와 금리 부담이 여전하기 때문이다. 주택담보대출 금리와 총부채원리금상환비율, 즉 DSR 규제가 매수 여력을 제한하는 상황에서는 과거처럼 거래량이 폭발적으로 늘어나는 장세가 재현되기 어렵다. 가격은 오르더라도 거래는 핵심 입지와 자금력을 갖춘 수요층에 집중되는 ‘압축 상승장’에 그칠 가능성이 크다는 분석이다.

정치 구도 역시 변수다. 오 시장은 6·3 지방선거에서 5선에 성공했지만, 서울시의회와 자치구 권력 구도는 민주당 우위로 재편됐다. 더불어민주당은 서울시의회 과반 의석을 차지했고, 서울 25개 자치구 중 17곳의 구청장도 민주당 소속이다.

이 때문에 예산안과 조례, 도시계획, 주요 개발사업 추진 과정에서 서울시의회와 자치구 협조를 이끌어내야 한다는 점은 오 시장에게 부담으로 작용할 수 있다. 김 소장은 “그레이트 한강, 세운지구 개발 등 핵심 사업은 시의회 동의와 자치구 협력이 필요한 만큼 4선 때보다 추진력이 약해질 수 있다”며 “한강버스, 감사의 정원, 수도권광역급행철도(GTX)-A 삼성역 공사장 논란, 안전 문제 등은 향후 시의회와 충돌할 수 있는 사안”이라고 했다. /mjbae@chosun.com