통합심의 통과…최고 35층·1035가구
2027년 착공·2030년 입주 목표
전용 84㎡ 입주권 프리미엄 5억원대
공사비 급등에 추가분담금 변수 남아
[땅집고] “래미안길음센터피스가 17억원을 넘었잖아요. 미아3구역도 입주할 때쯤이면 결국 그 가격을 따라가지 않겠어요?”
지난 4일 찾은 서울 강북구 미아동 미아3재정비촉진구역. 구역 중심 도로에는 ‘통합심의 통과’를 축하하는 대형 현수막이 곳곳에 걸려 있었다. 현수막 뒤로는 가설 구조물들로 둘러싸인 노후 주택들이 길게 늘어서 있었다. 골목에는 주민들의 모습은 보이지 않고 공사 차량만 간간이 드나들었다. 유영국 미아재개발촉진3구역 조합장은 “지난달 철거해체심의가 완료돼 현재 석면 제거 작업을 진행하고 있다”며 “석면 철거가 마무리되면 본격적인 건축물 해체 공사에 들어갈 예정”이라고 했다.
미아뉴타운의 마지막 퍼즐로 불리는 미아3구역이 2030년 완공을 목표로 다시 속도를 내고 있다. 서울시가 지난 22일 제9차 정비사업 통합심의위원회에서 미아3 구역 통합심의를 조건부 의결하면서다. 완공 시점에는 최고 35층, 11개 동, 1035가구 규모의 대단지로 탈바꿈할 예정이다. 시공은 롯데건설이 맡았다.
◇ 이주 끝나고 철거 수순… 84㎡ 입주권 10억원 넘었다
조합은 오는 7~8월 사업시행계획 변경을 위한 총회를 열 계획이다. 사업시행 변경인가가 올해 안에 마무리되면 내년 상반기 착공도 가능할 것으로 보고 있다. 유 조합장은 “이번 통합심의 과정에서 세대 수를 1053가구 수준으로 확대하고 중대형 주택형 비중도 늘려 사업성을 개선했다”며 “사업시행 변경인가가 연내 완료되면 이후 절차도 속도감 있게 진행할 계획”이라고 말했다.
미아3구역은 정비사업 초기부터 투자자들의 관심이 높았다. 2021년 재정비촉진지구 지정 당시에도 프리미엄 5억~6억원을 더 얹어줘도 매물을 구하기 어려웠다. 현재는 조합원 지위승계 제한 규정 때문에 사실상 거래가 막혀 있다. 이영준 탑부동산 대표는 “현재는 토지거래허가구역인데다 조합원 지위 양도도 제한돼 있어 일반적인 거래는 거의 불가능하다”며 “10년 보유, 5년 거주 요건을 충족한 1가구 1주택자 정도만 예외적으로 매매가 가능하다”고 말했다.
실제 시장에 나와 있는 예외적으로 조합원 지위승계권을 받는 매물은 극소수다. 지난달 나온 전용 84㎡ 입주권 매매가는 약 10억5000만원 수준. 권리가액 약 5억460만원 프리미엄 5억4500만원 기준이다. 조합원 분양가는 분양 당시 전용 59㎡ 약 6억300만원, 전용 74㎡ 약 6억9300만원, 전용 84㎡ 약 7억4200만원 수준이었지만 추가 분담금이 발생할 가능성이 높아 확인이 필요하다. 기존 이주비 대출은 약 3억원 수준으로, 매수자는 이 중 약 2억원 정도만 승계할 수 있어 실제 초기 투자금은 8억5000만원 안팎이 필요하다.
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◇ 입주 후 시세 키 맞추기 기대…공사비 추가분담금 부담 변수
미아3구역은 2019년 준공한 ‘래미안길음센터피스’와 직선 거리로 200m 정도 떨어진 위치다. 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 래미안길음센터피스 전용 84㎡는 지난달 17억5000만원에 거래됐다. 지난해 6월 14억 7400만원에 거래된 가격과 비교하면 1년만에 3억원 가량이 상승한 셈이다. 2022년 입주한 롯데캐슬클라시아 전용 84㎡ 역시 올해 초 17억원에 손바뀜했다.
미아3구역의 현재 매매 시세가 이들 단지에 비해 낮아 보이는 것은 아직 사업 진행 과정에서 변수가 남아있기 때문이다. 대표적인 것이 공사비 상승이다. 조합이 가장 우려하는 부분이기도 하다. 당초 3.3㎡(1평)당 530만원 수준에서 계약했던 공사비가 최근 800만원대까지 거론되면서, 추가 분담금이 커질 가능성이 제기된다. 유 조합장은 “공사비 상승과 인건비 증가 등을 반영하면 현재 전용 84㎡ 기준 2억원대 중반으로 추정되는 분담금이 1억원가량 추가로 더 오를 가능성이 있다”며 “전용 84㎡ 기준으로는 조합원 분양가를 8억원 후반에서 9억원 초반 수준까지 예상하고 있다”고 말했다.
영훈 공인중개사 대표 이모(67)씨는 “미아3구역 입지가 기존 입주한 단지들보다 나쁘지 않아 입주 이후에는 길음권역 신축 단지들 시세를 자연스럽게 따라갈 가능성이 높다”고 말했다. /kso@chosun.com