[땅집고] 서울 강남권을 대표하는 상권이지만, 최근 높은 공실률로 침체의 늪에 빠진 가로수길에 상업용 건물이 경매 물건으로 나와 약 100억원 싼 가격에 헐값 낙찰됐다.

땅집고옥션(▶바로가기)에 따르면, 해당 물건은 강남구 신사동 510 일대에 위치한 상업용 건물(연면적 2038.5㎡)과 토지(834.9㎡)다. 감정가는 445억4111억원인데, 지난 5월 26일 3회차 입찰에서 342억8999만원에 새 주인을 찾았다. 감정가 대비 33.1% 낮은 가격에 낙찰됐다. 사건번호는 2025타경102253이다.

해당 물건은 땅값이 높게 평가됐다. 감정평가액 중 439억9992만원이 토지 감정평가액이다. 1981년 준공한 건물의 감정가는 5억원대에 불과하다. 서울 3호선과 신분당선이 지나는 신사역까지 걸어서 3분 거리에 있는 건물이며, 서울 강남권 대표 상권인 가로수길 상권에 해당된다.

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가로수길은 최근 서울 내에서 가장 침체된 상권으로 꼽힌다. 부동산 컨설팅회사 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면, 가로수길 공실률은 최근 43.9%로 집계됐다. 한남·이태원(11.2%), 홍대(10.4%) 등이 코로나19 팬데믹을 거치며 공실률이 높아졌다가 회복한 것과 달리 고전을 면치 못하고 있다.

해당 물건도 공실률이 상당히 높은 것으로 나타났다. 땅집고옥션에 따르면, 지하 1층~지상 4층 총 12개 호실 중 5개가 공실로 남아있다. 공실률 41.7% 수준으로 가로수길 공실률과 비슷하다.

그 때문에 앞서 두 차례 입찰 기일에서 유찰된 것으로 분석된다. 2회차 입찰에서 최저입찰가격이 감정가보다 약 89억원 낮은 356억3289만원까지 내려갔음에도 낙찰자를 찾지 못했다. 3회차 입찰에서야 3명의 응찰자가 몰려 342억8999만원에 낙찰됐다. 감정평가액 대비 100억원 이상 낮아진 가격이다.

감정가 대비 헐값에 낙찰된 이유는 복잡한 권리 관계 때문이다. 등기부등본에 따르면, 건물 소유주인 A씨는 개인 채무와 소유한 폐기물처리업체가 진 수백억원대 채무로 인해 총 16건의 근저당권이 설정돼있다. 근저당권 총액은 약 378억원이다.

2025년 3월 A씨에 개인 채무 상환을 요구하는 채권자가 강제경매를 신청했고, 서울중앙지법이 개시 결정을 내렸다. 그 외에도 금융권에서 A씨 운영 업체의 채무로 인해 임의경매를 신청했다.

대항력이 있는 임차인도 존재해 낙찰자는 소유권을 넘겨받기 위해서는 보증금을 인수해야 한다. 그 외에의 임차인들은 대항력이 없지만, 임대차 계약을 연장하지 않는다면 이사비를 지급하거나 명도소송까지 이어질 수 있다.

그럼에도 낙찰자가 나타난 이유는 우수한 입지 덕분이라는 평가다. 강남권 일대 250평이 넘는 토지를 감정가보다 훨씬 싸게 사들일 수 있기 때문이다. 낙찰 후 건물 재건축, 리모델링 등으로 통해 높은 임대료 수익까지 기대할 수 있다.

김기현 땅집고옥션 연구소장은 “낙찰자는 명도 후 기존 건물을 최신 트렌드에 맞는 감각적인 상업용 빌딩으로 신축 혹은 리모델링(개발)할 가능성이 매우 높다”며 “신사역 인근의 높은 통임대 수요를 겨냥한 사옥용 빌딩이나 중소형 백화점식 근생 빌딩으로 탈바꿈할 경우 자산 가치는 급상승하게 될 것”이라고 분석했다. /raul1649@chosun.com