‘관리처분인가’ 현수막 내걸린 방화3구역 직접 가보니
골목마다 낡은 주택 빼곡
조합원, ‘아파트 입주권’으로 받았다

[땅집고] 29일 오전 찾은 서울 강서구 방화3동 일대. 김포공항과 불과 몇 분 거리지만 분위기는 서울 외곽의 오래된 주택가와 크게 다르지 않았다. 좁은 골목 사이로 붉은 벽돌 단독주택과 다세대주택이 다닥다닥 붙어 있었다. 차량 한 대가 지나가면 옆으로 비켜서야 할 정도로 도로 폭도 좁았다.

하지만 골목 분위기는 예전과 달라져 있었다. 실제 현장 곳곳에는 재개발 사업 진척 상황을 알리는 안내문과 현수막이 걸려 있었다.

◇ 서울시, 20일 관리처분계획인가 고시完

특히 눈에 띈 건 방화3재정비촉진구역 입구에 걸린 대형 현수막. ‘관리처분계획인가’라는 문구가 큼지막하게 적혀 있었다. 시공사인 현대건설의 힐스테이트 브랜드 로고도 함께 새겨져 있었다. 현수막 아래로는 오래된 저층 주택과 빌라들이 이어졌지만, 현장 분위기만큼은 이미 ‘재건축 이후’를 바라보는 모습이었다.

서울시는 20일 ‘방화3구역 재건축정비사업 관리처분계획 인가’를 고시했다. 이에 따라 방화동 615-103번지 일대 9만2139㎡ 부지에는 지하 4층~지상 16층, 총 1476가구 규모 아파트 단지가 들어선다. 이 중 조합원 물량은 753가구, 일반분양은 임대주택 56가구를 포함한 660가구다.

시공은 현대건설·현대엔지니어링 컨소시엄이 맡는다. 조합은 조합원 이주를 거쳐 내년 10월 기존 건축물 철거에 들어갈 계획이다.

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◇ 이제 빌라가 아니라 ‘아파트 입주권’

방화3구역은 2003년 뉴타운으로 지정된 이후 장기간 사업이 지연됐지만, 2018년 새 집행부 출범 이후 속도를 내기 시작했다. 2019년 조합설립인가를 받았고, 2023년 특별계획구역 지정과 사업시행인가, 시공사 선정 등을 잇달아 마무리하면서다.

사업이 가시화를 보이기 시작한건, 관리처분인가 이후다. 관리처분계획 인가는 단순한 행정 절차 이상의 의미를 가지는데, 기존 토지·건축물 권리가 신축 아파트 입주권 형태로 전환되는 단계이기 때문이다.

과거에는 노후 빌라나 다가구주택 중심의 거래가 이뤄졌다면, 지금은 분위기가 완전히 달라졌다. 사실상 ‘아파트 입주권’ 거래 시장으로 바뀐 것. 김민호 방화공인중개사사무소 대표는 “19일 이전까지만 해도 방화3구역 내 형제아파트와 원미아파트 2개 단지만 토지거래허가구역으로 묶여 있었지만, 20일 관리처분계획 인가 이후부터는 조합원 아파트 입주권 거래 개념으로 바뀌었다”며 “매매 건으로 상담이 오면 가장 먼저 무주택자인지부터 확인하고 있다”고 말했다.

실제 방화3구역은 20일 이후 계약 건부터는 무주택자 요건과 2년 실거주 의무가 적용된다. 반면 19일까지 계약을 마친 경우에는 실거주 의무가 없다. 이 때문에 현장에서는 인가 직전까지 막판 거래가 적지 않았다는 이야기도 나온다. 김 대표는 “지난해 7월부터 매물이 꾸준히 소화되면서 현재는 거래 가능한 물건 자체가 많지 않다”며 “추가분담금을 감당할 수 있는 조합원들은 그대로 가져가려는 분위기”라고 했다.

현장에서는 빌라·다가구주택 유형에 따라 프리미엄 차이도 나타난다. 다세대 빌라는 3억~4억원 수준, 다가구 단독주택은 2억5000만~3억원 안팎의 프리미엄이 형성됐다는 게 현지 설명이다.

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◇ “마곡 옆 마지막 기회” 기대감도

방화뉴타운 일대는 최근 부동산 시장에서 ‘제2의 마곡’이라는 평가를 받고 있다. 인근 마곡지구의 신축 대단지 아파트와 업무시설이 밀집해 있는 데다, 김포공항과 연결된 대형 복합쇼핑몰인 롯데몰, 김포공항 등 생활 인프라도 풍부해 실거주 수요자들의 관심이 집중되는 모양새다.

교통 여건도 강점이다. 도보 5분 이내로 김포공항역에 도달 가능하다. 해당 역에는 지하철 5호선·9호선, 공항철도, 김포골드라인, 서해선이 지나간다. 향후 추가 광역교통망까지 연결될 경우 서울 서부권 핵심 교통 거점 역할이 더욱 커질 전망이다.

방화뉴타운에서는 현재 2·3·5·6구역을 중심으로 정비사업이 진행 중이다. 방화5구역은 GS건설이 시공하는 ‘마곡자이 더 블라썸’으로 개발이 추진되고 있으며, 방화6구역도 관리처분인가 이후 사업에 속도를 내고 있다.

최성종 방화3구역 조합장은 “2014년 추진위원회가 설립된 이후 드디어 재건축 사업이 본궤도에 오르고 있다”며 “오는 6월 금융기관 선정을 마무리한 뒤, 9~10월 사이 이주 개시를 할 계획”이라고 말했다. 이어 최 조합장은 “정부 차원의 금융규제로 대출 여건이 좋지 않은 상황에서 이주를 추진해야 해 어려움이 적지 않다”면서도 “2003년 방화뉴타운 지정 이후 오랜 시간 기다려온 사업인 만큼 최대한 속도를 내 추진하겠다”고 했다. /kso@chosun.com