2031년까지 기존 재고의 40% 넘는 신규 공급
공공기관 지방 이전까지 현실화하면?
[땅집고] “지금도 타 도시와 비교했을 때 서울 오피스 임대료가 낮은 편인데, 여기에 공공기관까지 이전하면 가격이 더 떨어질 수 있어요. 당장의 낮은 공실률에 안심할 때가 아닙니다.”
최근 들어 서울 오피스 시장에서 임대료와 관리비 상승세가 둔화하는 조짐이 나타나고 있다. 그동안 낮은 공실률과 제한된 신규 공급을 바탕으로 임대료와 자산 가격이 꾸준히 상승했지만, 변수가 대거 등장하면서다. 향후 대규모로 오피스 공급이 본격화되고 이재명 정부의 공약 정책인 공공기관 지방 이전에 따른 수요 감소 가능성까지 더해지면서 업계에서는 서울 오피스 시장의 수급 구조가 크게 바뀔 것이라는 우려가 나오고 있다.
◇ 서울 오피스 가격, 아시아태평양 시장 내 최하위…‘GDP 비슷’ 도쿄의 3분의 1
지난 22일 유진투자증권이 발간한 ‘오피스 시장, 파고를 마주하다’보고서에 따르면, 현재 주요 권역 공실률은 사실상 완전 임대에 가까운 수준을 유지하고 있다. 강남권(GBD)은 3.7%, 도심권(CBD)은 4.3%, 여의도권(YBD)은 3.0%으로 공실률 자체가 낮다.
평당 거래가격을 살펴보면 약 3190만원으로 추산된다. 평당 월 임대료는 10만2534원, 관리비는 4만1160원 수준이다. 전 분기 대비 임대료는 2.6%, 관리비는 1.6%로 소폭 상승한 수치를 보인다.
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이는 해외 주요국가 오피스 가격에 비해서는 상당히 낮은 수준이다. 주요 도시 내 오피스 3.3㎡(1평)당 실질 임대료 및 1인당 국내총생산(GDP)을 비교해본 결과, 서울 중심가에 위치한 오피스 시장의 임대료는 GDP 대비 아시아태평양 오피스 시장 내 최하위 수준으로 나타났다.
특히 GDP가 비슷한 일본 도쿄와 비교했을 때는 그 차이가 더 극명하다. 국내가 도쿄의 약 3분의 1수준에 불과하다는 조사 결과는 서울 오피스 임대료가 비교적 많이 저렴한 편임을 시사한다. 따라서 GDP를 고려하면 서울의 경제 규모에 비해 임대료가 상대적으로 낮아 추가 상승 여력이 있다는 분석이 나온다.
◇ 당분간 가격 더 떨어진다…2032년까지 50여 개 이상 오피스 개발
문제는 본격적인 오피스 공급 확대로 인해 가격이 더 떨어질 가능성이 높다는 점이다. 현재 2032년까지 3대 권역 기준 50여 개 이상의 오피스 개발이 진행 중인 상황으로, 공급 예정 물량은 점진적으로 확대되는 추세다.
현재 서울 주요 권역의 오피스 면적은 약 1058만㎡로 320만평 수준인데, 여기에 2031년까지 기존 재고의 40% 이상이 증가할 것으로 예상한다. 구체적으로 세운4구역, 서울역 북부역세권 복합개발, 양동 4-2, 7지구의 힐튼호텔 재개발 등의 프로젝트가 예정 중이다. 강남권에서는 현대자동자부지 특별계획부지(GBC)와 서리풀 복합단지개발 등이 예정돼 있다.
그동안 서울 주요 권역 내 오피스 공급 물량은 2016년에서 2020년 사이 연평균 34만㎡ 수준에서, 2021년에서 2025년 사이에는 연평균 12만㎡ 수준으로 급감했었다. 코로나 19 팬데믹 기간과 겹치면서 수급이 줄어들었으나, 최근 들어 다시 공급이 쏟아지고 있는 상황이다.
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◇ 약 6.9만명 지방으로…공공기관 이전도 가격하락 변수
여기에 정부가 추진하는 2차 공공기관 지방 이전도 잠재적 변수다. 서울에 있는 공공기관 125곳, 약 6만9000명이 지방으로 이전할 경우 약 31만평 규모의 오피스 수요가 감소할 수 있다는 분석이 나온다. 이 가운데 종로구·중구 등 도심권에 집중된 수요만 약 13만8000평으로 추산된다. 단계적으로 이전이 이뤄진다고 하더라도, 신규 공급과 맞물리면 도심권의 공실이 늘어날 가능성이 높다.
업계에서는 공급 확대와 공공기관 이전으로 인한 공실 문제로 인해 오피스 가격이 영향을 받을 가능성이 높다고 본다. 통상 시장에서는 갑작스럽게 공급이 줄거나 늘면 임대 조건부터 바뀌기 때문이다. 팬데믹 이후 공급 부족이 심해졌을 당시, 임대인은 무상임대 기간인 렌트프리를 크게 줄여 임대료를 빠르게 끌어올렸다.
그러나 올해 들어 렌트프리가 다시 증가하는 추세로 바뀌고 있다. 이는 임대료가 유지되더라도 실제 수익률은 낮아질 수 있다는 의미다. 대표적인 사례가 바로 서울 강서구의 마곡 원그로브다. 이 건물은 상대적으로 낮은 임대료와 렌트프리 등 유인책을 앞세워 기업 이전 수요를 흡수했다. 서울 전역의 임대료 상승 압력을 일부 완화시켰으나, 결국 오피스 가격을 일부 떨어트리는 데에 일조한 케이스다.
류태환 유진투자증권 연구원은 “이런 상황이 지속되면 서울 오피스 시장은 임대료 상승률 둔화와 공실 리스크 확대 가능성이 증가할 것”이라며, “향후 오피스 시장 내 양극화 또한 심해질 가능성이 높다”고 내다봤다. /kso@chosun.com