[땅집고] 서울 강남구의 대표적인 재건축 아파트가 경매 시장에 나와 감정가보다 7억원가량 비싸게 낙찰됐다. 최근 낮은 호가에 매물이 나와있지만, 투기과열지구 내에서 재건축 조합원 지위를 이어받을 수 있는 물건이라 낙찰가격이 올라갔다는 평가다.

22일 땅집고옥션에 따르면, 해당 물건은 강남구 대치동 ‘은마아파트’ 10동 4층, 35평형인 84㎡(이하 전용면적)이다. 매각물건명세서 등에 따르면, 권리 관계는 깔끔한 물건이다. 다수 가압류와 압류가 걸려있긴 하지만, 낙찰금액을 초과한 채권을 인수할 필요가 없다. 7억5000만원의 보증금에 거주하는 세입자가 있지만, 대항력은 없다. 실거주하는 경우가 아니라면 명도 리스크도 낮다. 사건번호는 2025타경102369이다.

기존 소유주 A씨는 2005년부터 배우자와 이 아파트를 공동 소유해왔다. 하지만 A씨가 운영하던 업체에서 임금체불이 발생해 대규모 채무가 생겼다. 금융기관, 세무서, 개인 등 총 채권액 합계는 167억원을 넘겼다.

서울지방법원은 작년 3월 18일 부실채권 유동화전문회사의 임의경매 신청을 경매 개시를 결정했다. 첫 입찰은 올해 5월 6일 진행됐으며, 감정가 32억2000만원보다 21.6% 높은 39억1699만원에 낙찰됐다. 총 4명이 응찰한 가운데 가장 높은 금액을 써낸 B씨가 새 주인이 됐다.

최근 시세를 고려하면 높은 가격에 낙찰됐다. 이달 9일을 끝으로 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 강남권에 급매물이 쏟아지며 시세가 다소 낮아졌다. 조선일보 AI부동산에 따르면, 해당 매물과 같은 면적인 84㎡는 지난 4월 37억3000만원, 38억1000만원에 거래됐다. 작년 10월 역대 최고가격인 42억8000만원과 비교하면 4억~5억원가량 가격이 낮아졌다.

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그럼에도 높은 가격에 낙찰된 이유는 재건축 가능성과 아파트 경매 특성상 조합원 지위를 승계받을 수 있다는 점 때문이다. 투기과열지구에서는 조합 설립 이후 매매건에 대해서는 조합원 지위를 승계받지 못하고, 현금청산 대상이 된다. 거주 요건 등 까다로운 조건을 충족 시 일부 예외가 있으나, 실거래가격은 더 높아질 수밖에 없다.

다만 경매는 예외적으로 낙찰자에게 조합원 지위를 승계할 수 있다. 금융기관, 개인 채무자의 신청에 의해 경매가 개시되는 경우는 승계가 불가능하지만, 이 물건은 해당하지 않는다.

김기현 땅집고 연구소장은 “투기과열지구에서 재건축 조합원 지위를 승계받을 수 있는 물건이 굉장히 희귀해서 가격이 높게 형성되는데, 경매의 경우 상대적으로 조건이 까다롭지 않다”며 “최근 거래가격 대비 높은 낙찰가지만, 재건축 이후를 고려하면 결코 비싼 가격이라고 할 수는 없을 것”이라고 분석했다.

한편,1979년 준공한 은마아파트는 2000년대부터 재건축 필요성이 제기됐으나, 번번이 좌절됐다. 2015년 주민들이 50층 재건축을 제안했으나, 당시 서울시 35층 규제에 막혀 2023년 정비계획이 최고 35층으로 결정됐다. 그러나 낮은 사업성 탓에 사업 추진은 지지부진했다.

35층 규제가 전면 폐지되면서 은마 재건축은 2023년 조합을 설립하는 등 속도를 내기 시작했다. 작년 연말 신속통합기획 자문을 통해 최고 14층, 28개동 4424가구에서 지하 4층~지상 최고 49층 5893가구(공공주택 1090가구)로 재건축하는 정비계획을 확정해 사업을 추진 중이다. 지난 21일에는 사업시행인가 신청을 위한 조합 총회가 열렸다. /raul1649@chosun.com

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