1층 사무실 원룸 개조했다가 양도세 중과 위기
“주거 4개층이면 다가구 아닌 다세대주택 판정”

[땅집고] 다가구주택을 매도하려던 70대 집주인이 불법 용도변경 문제로 자칫 ‘다주택자 양도소득세 폭탄’을 맞을 뻔한 사연이 온라인에서 화제다. 단순히 근린생활시설을 원룸으로 개조해 임대했을 뿐인데, 세법상 다가구주택이 아닌 다세대주택으로 분류될 가능성이 있다는 내용이다.

최근 부동산 온라인 커뮤니티 ‘부동산스터디’에는 공인중개사 출신 ‘부동산 아저씨’라는 닉네임의 작성자가 올린 ‘다가구주택 매도하려다 양도세 폭탄 맞을 뻔한 사연’이라는 게시물이 올라와 눈길을 끌었다.

게시글에 따르면 작성자가 상담한 70대 P씨는 10년 전 퇴직 후 거주하던 아파트를 처분하고 다가구주택을 매수했다. 건물 1층은 사무실로 쓰고 2~3층 투룸 6개는 세를 놓았다. 4층은 주인이 직접 살고 있었다. P씨는 월세 수익으로 노후 생활을 이어가기 위해 해당 건물을 매입했다고 한다.

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문제는 1층 사무실이었다. 주택가 특성상 사무실 수요가 거의 없자 P씨는 이를 원룸으로 개조해 임대했다. 사무실은 근린생활시설로, 원칙적으로 주거용이 아닌 상업·업무 용도로 사용해야 한다. 이에 따라 P씨는 관할 지자체로부터 매년 이행강제금을 부과받았지만, 월세 수익이 더 크다고 판단해 원상복구를 하지 않았다고 한다. 사실상 이행강제금을 내면서 근린생활시설을 주택처럼 사용해온 셈이다.

이후 건물 노후화와 건강 문제 등으로 관리 부담이 커지자 P씨는 다가구주택을 처분하고 아파트로 이사할 계획을 세웠다. 실제로 13억원에 매수했던 건물을 25억원에 사겠다는 매수자까지 나타나 계약을 추진 중이었다.

P씨는 자신이 부부 공동명의 기준 ‘1주택자’라고 생각했다. 장기보유특별공제(장특공)까지 적용받으면 양도세 부담이 크지 않을 것으로 판단했다. 하지만 막판에 예상치 못한 문제가 불거졌다.

건축물대장에 해당 건물이 근린생활시설을 주거용으로 무단 용도변경한 불법건축물로 등재돼 있었던 것. 이때문에 해당 건물이 세법상 다가구주택이 아니라 다세대주택으로 판단될 가능성이 있었다.

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다가구주택과 다세대주택은 모두 한 건물 안에 여러 가구가 거주한다는 공통점이 있지만 법적 성격은 다르다. 다가구주택은 단독주택으로 분류돼 건물 전체를 하나의 주택으로 본다. 반면 다세대주택은 공동주택으로 분류돼 각 호실이 각각의 주택으로 인정된다.

다가구주택은 주거용 층수가 3개층 이하여야 한다. 그런데 P씨처럼 1층 근린생활시설까지 주거용 원룸으로 불법 개조해 사용하면 주거용 층수가 4개층이 된다. 이렇게 되면 세법상 다세대주택으로 판단될 가능성이 있다는 분석이다.

만약 다세대주택으로 간주되면 상황은 완전히 달라진다. 기존에는 ‘주택 1채+근린생활시설 1개’로 봤지만, 각 호실이 개별 주택으로 계산되면서 P씨는 사실상 8주택자로 분류될 수 있다. 이렇게 되면 다주택자 양도세 중과 대상이 돼 양도차익 상당 부분을 세금으로 내야 할 가능성이 생긴다.

글 작성자는 해결 방법으로 ▲1층 원룸 임차인 퇴거 ▲싱크대 철거 및 사무실 원상복구 ▲불법건축물 해제 이후 매매 진행 등을 제시했다. 이어 그는 “옥탑이나 근린생활시설을 주거용으로 불법 사용하다가 주거용 층수가 3개층을 초과하면 다가구가 아닌 다세대로 판단될 수 있다”며 “매도 전 반드시 점검해야 한다”고 조언했다.

해당 사연은 온라인 커뮤니티에서도 큰 반응을 얻었다. 네티즌들은 “한 글자 차이가 이렇게 큰 결과를 만든다”, “양도세를 가볍게 보면 정말 큰일 난다”, “다가구 투자자들이 꼭 알아야 할 내용” 등의 반응을 보였다.

지난 10일부터 다주택자 양도소득세 중과가 4년 만에 부활하면서 조정대상지역에서 주택을 양도하는 3주택 이상 다주택자는 양도차익의 최대 82.5%(지방소득세 포함)를 세금으로 내게 됐다. /min0212su@chosun.com